Top100 Imst 2017

TOP 100 IMST | INTERVIEW
ECHO: Welche Varianten gibt es
außerdem noch?
Schöpf: Ein anders Modell wäre
das Baurecht. Es bestimmt, dass man
für einen bestimmten Zeitraum –
mindestens zehn Jahre, maximal
100 Jahre – Eigentum abgibt. Das
Baurecht erlaubt auch Baurechtswohnungseigentum.
Während der
Vertragslaufzeit ist das ein uneingeschränktes
Nutzungsrecht, das behandelt
wird wie Eigentum auf Zeit.
Die gesetzliche Bestandskraft ist
extrem stark, das Aufkündigen eines
Baurechts ist ausschließlich zulässig,
wenn der Bauzins für mindestens
zwei Jahre nicht bezahlt wird. Man
kann das Baurecht weiterveräußern,
vererben, hypothekarisch belasten.
ECHO: Worin liegt der Vorteil
eines Baurechts?
Schöpf: Durch ein Baurecht habe
ich geringere Grundanschaffungskosten,
die ich partiell weitergeben
kann. Über das Baurecht kann man
auch günstiger mieten. Ein in die
Miete eingerechneter Bauzinsteil ist
im Normalfall wesentlich niedriger
als eine übliche Refinanzierung eines
Grundkaufs. Der Grundverkäufer
hat unter anderem den Vorteil, dass
er sich günstig Wohnraum beschaffen
kann, indem er einem Bauträger
einen günstigen Bauzins anbietet
und im Gegenzug dafür einen niedrigeren
Wohnungskaufpreis im errichteten
Gebäude erhält. Die Dauer
des Baurechts wird üblicherweise
auf den Lebenszyklus des Gebäudes
abgestimmt und danach an den
Grundeigentümer zurückgestellt.
ECHO: Wie verhält es sich beim
Wohnbau?
Schöpf: Ein Haus hat eine durchschnittliche
Lebensdauer von 50 bis
60 Jahren. Gemeinnützige Bauträger
machen Baurechtsverträge meist auf
50 + 2 Jahre, Nutzungs- plus Bauzeit.
Im Baurechtsvertrag kann geregelt
werden, dass das Gebäude ohne Investitonsrückstau
bis zum Ende des
Baurechts instandgehalten wird. Als
Grundeigentümer bekommt man
danach ein intaktes Gebäude ins Eigentum
übergeben.
ECHO: Das doch dann wohl entschädigt
werden muss?
Schöpf: Die Entschädigung ist
frei vereinbar. Ohne Vereinbarung
sieht das Gesetz 25 Prozent des
Bauwerts, des reinen Sachwerts, als
Entschädigung vor. Das ist im Regelfall
ein sehr gutes Investment. Je
länger das Baurecht dauert, desto
geringer die Ablöse. Der Baurechtsnehmer
refinanziert sein Gebäude
über die Dauer des Baurechts. Hat
sich ein Gebäude nach zwanzig Jahren
amortisiert, verdient er weitere
20, 30 Jahre daran. Danach muss er
das Gebäude zurückstellen. Die Art
und Qualität der Immobilie wird jedenfalls
auf die Dauer des Baurechts
abgestimmt.
ECHO: Eignet sich Baurecht auch
für Eigennutzer?
Schöpf: Das Baurechtsmodell eignet
sich vor allem für Vermietung,
da man den Bauzins analog einem
Bestandsentgelt abschreiben kann.
In der Eigennutzung würde man
– natürlich abhängig von der Höhe
des Bauzinses – im Prinzip in
fünfzig Jahren den Grund zweimal
finanzieren. Man geht normalerweise
davon aus, dass man ein Grundstück,
das man gekauft hat, binnen
15 bis 20 Jahren zurückbezahlt hat.
Generationenübergreifend macht es
daher Sinn, einen Grund zu kaufen.
Zu bedenken ist jedoch auch, dass
ein Wohnhaus wohl eine technische
Nutzungsdauer von 80 bis 100 Jahren
hat, vom Lebenszyklus der Baumaterialien
her betrachtet aber im
Laufe von 30 Jahren generalsaniert
werden muss.
ECHO: Es gibt vielerorts große
Probleme, bereits gewidmete Grundstücke
zu mobilisieren. Dort tritt das
Phänomen der Baulandhortung auf.
Kann diesbezüglich das Baurecht den
Druck herausnehmen?
Schöpf: Sehr. Das Baurecht kann die
Entscheidung der heutigen Eigentümergeneration,
auch den nachfolgenden
Generationen noch Grundbesitz
zu hinterlassen, entlasten. Das
Baurecht kann eine Mobilisierung
von Bauland schaffen, weil es zum
einen die mentale Schwierigkeit, sich
für immer von einem Grundstück zu
trennen, hinfällig macht und zum anderen
für zwei bis drei Generationen
Wohnraum zur Verfügung steht. Baurechtsnutzung
ist gewerblich gesehen
immer ein Geschäft.
Interview: Marian Kröll
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ECHO TOP 100 UNTERNEHMEN IM BEZIRK IMST 2017