Février 12 - BECI

dossier
Immobilier
Bruxelles 2010 2011 Perspectives à 12 mois
Stock million m² 13,0 13,0
Take-up Total (m²)
469,000 300,000e
Vacancy Rate (%)
11.2% 11.1%
Vacancy CBD
7.3 6.8
Vacancy Outside CBD
18.2 18.8
Completions (m²)
281,000 111,000
Prime Rent (/m²/yr)
310 300
Top Quartile Rent (/m²/yr)
218 222
Weighted Average Rent (/m²/yr)
171 177
38
N° 02 - FÉVRIER 2012 - ENTREPRENDRE
La demande à Bruxelles a été historiquement
basse en 2011, selon Erik Verbruggen
: « Le total pour 2011 est estimé
aux environs de 300.000 m², à comparer
avec la moyenne sur cinq ans qui se
situe à 510,000 m². Le recul a été particulièrement
sensible dans le secteur
des entreprises.
Les institutions européennes ont été les
seules à accroître la demande en 2011,
par la transaction du Capital (45.000
m²), qui était d’ailleurs la plus grosse
transaction de 2011. »
Le phénomène de reconversion des surfaces
de bureaux en hôtels, habitations
résidentielles, maisons de repos ou
écoles se poursuit : 130.000 m² en 2010
et 180.000 m² en 2011. La tendance à la
reconversion se poursuit cette année
dans la périphérie bruxelloise également.
Il y a en outre des opportunités dans
le CBD, mais elles résultent plutôt d’un
effort de planification et d’une volonté
politique de la Région de Bruxelles
Capitale. Erik Verbruggen : « Le marché
immobilier bruxellois est confronté
à deux problèmes : il y a d’une part la
pénurie résidentielle, générée par une
demande excessive sur un marché du
logement trop limité et donc trop cher.
Et puis d’autre part, le marché de l’immobilier
de bureau, qui souffre d’une
offre pléthorique, surtout en périphérie.
La situation se rétablit petit à petit. Les
propriétaires de ces bureaux sont très
heureux que les anciens bâtiments de
bureaux disparaissent du marché. »
La tendance se renforce encore par la
rénovation de bâtiments obsolètes sous
l’effet de la pression environnementale.
« Les certificats PEB obligatoires constituent
un excellent incitant. Les propriétaires
sont confrontés à de vieux
bureaux dont les performances énergétiques
sont mauvaises. Ils rénovent par
crainte de l’inoccupation. Et pour cause
: les grandes entreprises s’abstiennent
parce qu’elles connaissent la valeur
d’espaces de bureaux écoresponsables.
Quant aux petites entreprises, elles
reculent devant les frais énergétiques
élevés et les charges communes excessives
», précise Erik Verbruggen.
La diminution des loyers faciaux est un
signe du rétablissement progressif du
marché de l’immobilier de bureaux à
Bruxelles. Ils ont diminué sur une base
annuelle dans le Quartier Léopold (-3,2%
pour atteindre 300 EUR/m²/an) et dans
le Quartier Nord (-4,9% pour atteindre
195 EUR/m²/an). Ils sont restés stables
dans les autres quartiers. Erik Verbruggen
: « Le loyer facial est le prix mentionné
dans le contrat de location. Il
existe pourtant aussi le prix de location
économique : la morosité du marché de
l’immobilier de bureaux décide souvent
le propriétaire à proposer des remises
ou des incitants à la location.
Il offrira par exemple la location gratuite
du bureau pendant la première
année, pour convaincre le locataire de
signer un contrat pluriannuel.
Le rapprochement actuel entre le loyer
facial et le loyer économique est un
signe de rétablissement du marché
locatif : la concurrence exacerbée entre
les propriétaires de surfaces de bureaux
s’amenuise. »
Le marché belge de l’investissement
a repris vigueur en 2011
Le volume de l’investissement dans
l’immobilier à vocation commerciale
en Belgique durant l’année 2011 est
estimé entre 1,7 et 1,8 milliards EUR, ce
qui représente un gain de 20 à 30 % par
rapport à 2010 (1,4 milliards EUR). Cette
augmentation est considérable, mais
se situe encore nettement en deçà de
la moyenne de 3,0 milliards EUR. Les
prévisions pour 2012 sont, dans le meilleur
des cas, un maintien de ces taux
de croissance, vu les problèmes que
connaissent actuellement l’économie et
la zone euro.
Jean-Philip Vroninks, European Director
et Head of Capital Markets chez Jones
Lang LaSalle, ajoute ce commentaire :
« Nous terminons une période de transactions
d’investissements intenses, qui
a permis d’optimiser les rendements
des produits essentiels et de rejoindre
les niveaux d’avant la crise. Malheureusement,
ceci est à présent terminé en
raison du ralentissement de l’économie
et des incertitudes qui planent sur la
zone euro. »
Roel Veyt