Février 12 - BECI

IMMOBILIER
Le marché immobilier face aux
défis démographiques
La hausse des prix sur le marché immobilier
belge sera plutôt limitée dans les prochaines
années. À la suite du vieillissement de la population,
les appartements surtout sont davantage
prisés. Et d’ici 2020, ce vieillissement
engendrera un besoin de 20.000 à 30.000 lits
supplémentaires dans des maisons de repos et
maisons de soins. Par ailleurs, une bonne coordination
avec les soins à domicile et les résidences-services
est indispensable.
Les prix de l’immobilier ont affiché une légère baisse
au premier semestre 2011, pour un niveau d’activité
normal. Après une année 2010 encore caractérisée par
un phénomène de rattrapage (hausse des prix de 5,8 %)
à la suite de la crise et une période de taux d’intérêt très
bas, le marché immobilier belge a vu les prix baisser
de 0,7 % au premier semestre.
Pour l’ensemble de 2011, nous nous attendons à une
croissance réelle (corrigée pour l’inflation) des prix
nulle. Même en tablant sur un second semestre dynamique
(les premiers chiffres font état d’une hausse de
3% sur le 3ème trimestre), il est peu probable que la
hausse des prix sur le marché secondaire dépasse
de beaucoup l’inflation cette année. Pour la première
partie de l’année, le marché devrait connaître un plus
grand dynamisme, aidé par des taux toujours très bas
et des apports personnels en hausse grâce aux flux
d’investissements dans l’immobilier. À partir de la fin
de l’année 2012 cependant, les effets d’une hausse progressive
des taux longs devraient se faire sentir sur
le pouvoir d’achat des ménages. Cela impliquera une
croissance des prix à nouveau beaucoup plus faible que
par le passé sur l’ensemble du marché. Par ailleurs, un
des grands stimulants des dernières années, à savoir la
hausse permanente de l’apport personnel, devrait s’affaiblir
à terme, notamment du fait du vieillissement. 2012
devrait donc être meilleure pour les prix sur le marché
immobilier que 2011, et surtout que 2013…
Le vieillissement sur le marché immobilier
Les défis démographiques ont également un impact
sur le marché immobilier. L’augmentation du nombre
de ménages liée au vieillissement de la population qui
se poursuit n’aura un impact sur les prix du marché
secondaire que dans la mesure où l’offre de logements
serait incapable de s’adapter. Sur les quinze dernières
années, l’offre s’est adaptée aux mouvements démographiques,
limitant ainsi l’impact de la pression démographique
sur les prix. La capacité d’adaptation de
l’offre est donc centrale. Or les obstacles à une adaptation
optimale se multiplient. En effet, un accroissement
net de plus de 50.000 logements chaque année sera
nécessaire à l’avenir, mais cet accroissement pourrait
se heurter aujourd’hui à la pénurie de terrains à bâtir.
Par ailleurs, le vieillissement de la population est un
déterminant fondamental de l’activité sur les différents
marchés résidentiels. Concernant les appartements, le
nombre de transactions devrait bénéficier d’une tendance
de fond positive jusqu’en 2020.
Le vieillissement de la population a aussi un impact sur
le secteur immobilier réservé aux aînés. À cet égard, il
faut souligner que la mise en place rapide d’une réponse
aux futurs besoins en lits, dans les maisons de repos et
les maisons de soins, est aussi essentielle que la coordination
de celle-ci avec un soutien aux deux autres secteurs:
les soins à domicile et les résidences-services. En
effet, ceux-ci permettent de différer l’entrée en maisons
de repos et maisons de soins et donc de limiter le besoin
en lits. Des différentes simulations présentées dans
l’étude, il ressort que les critères officiels actuels ont le
double inconvénient de sous-estimer à la fois la pénurie
apparue ces dernières années et les besoins de long
terme. Les projections tablent sur un besoin de 20.000
à 30.000 lits pour l’ensemble du pays d’ici 2020, en fonction
du critère retenu. Quelle que soit l’option choisie,
elle nécessitera la levée d’un certain nombre d’obstacles
pour qui veut laisser le marché immobilier des aînés
disponible et accessible pour le plus grand nombre.