VVP 6-23 ezine

LEREN VAN KIFID-UITSPRAKEN
Reikwijdte advies bij nieuwbouw
HYPOTHEKEN – De consumenten wenden zich op enig moment tot de
adviseur voor advies over de financieringsmogelijkheden. Nog dezelfde
dag heeft de adviseur een advies en een financieringsopzet opgemaakt.
Conclusie van het advies was dat bouw/inrichting van de woning binnen
het budget van de consumenten zouden passen.
Gaandeweg het traject dat hierop volgde worden consumenten met
een reeks van kosten geconfronteerd waar men geen rekening mee had
gehouden, zoals sonderingsonderzoek, aanvullend grondonderzoek, legeskosten
maar ook aansluitkosten voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteit
en de riolering.
De consumenten verwijten de adviseur dat deze hen aan het begin van
het traject beter had moeten informeren over dit type kosten, waarbij alsdan
duidelijk zou zijn geworden dat het beschikbare spaargeld in combinatie
met een hypotheekverhoging ontoereikend was om de aankoop en
bouw van de woning te financieren.
De Geschillencommissie acht de klacht van de consument gegrond
en motiveert dit onder meer als volgt: “Bij een adviesvraag als de onderhavige
mag van een redelijk handelend en bekwaam adviseur worden
verwacht dat hij de totale kosten voor het gehele bouwtraject in kaart
brengt. Dat houdt in dat er wordt gevraagd naar
alle kosten die gemoeid zijn met het bouwproject
en ook dat daar indien nodig op wordt
doorgevraagd. Vervolgens dient hij, rekening
houdend met de voor het project beschikbare
eigen middelen van de consumenten, de financieringsbehoefte
van de consumenten te bepalen
en zijn advies over de financiering daarop te
baseren.” – Uitspraak GC 2023–0736
Voorfinancieren en verlies
meeneemregeling
HYPOTHEKEN – In april 2022 hebben consumenten zonder financieringsvoorbehoud
een nieuwe woning aangekocht. Op enig moment blijkt dat
de beoogde hypothecaire geldlening niet op tijd rond komt. De adviseur
geeft de consumenten twee opties: passeren uitstellen met kans op boete
of de financiering voorschieten uit de eigen B.V. en deze lening met de
nadien te verkrijgen hypotheek aflossen.
Consumenten kiezen voor de tweede optie. Nadat de adviseur de bank
heeft geïnformeerd dat de consumenten de aankoop hebben voorgefinancierd,
bericht de bank dat daarmee het recht op de meeneemregeling
is komen te vervallen “omdat de woning reeds eigendom was van de consumenten”.
De Geschillencommissie is van oordeel dat de adviseur in deze een
verwijt kan worden gemaakt. Dit wordt als volgt gemotiveerd: “Van een
redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur mag verwacht
worden dat hij op de hoogte is van de (hypotheek)voorwaarden en het acceptatiebeleid
van de geadviseerde geldverstrekker en dat hij de belangen
van zijn opdrachtgever zo goed mogelijk in het oog houdt bij de door
hem gegeven adviezen. In dit geval had de adviseur uit de voorwaarden
van de geldverstrekker kunnen opmaken dat aan de voorwaarden om ge-
bruik te kunnen maken van de meeneemregeling
(mogelijk) niet langer werd voldaan als de
koopsom van de woning werd voorgeschoten
en de consumenten de hypotheek dus niet zouden
gebruiken om de koopsom voor de woning
te betalen. Van de adviseur had verwacht mogen
worden dat hij, voor zover hier onduidelijkheid
over was, vooraf naar de consequenties
had geïnformeerd bij de geldverstrekker. Verder
had van hem verwacht mogen worden dat hij de
consumenten zou informeren over de (mogelijke)
consequenties, opdat de consumenten de
verschillende opties tegen elkaar af konden zetten
en zij een weloverwogen beslissing konden
nemen. Door het bovenstaande niet te doen
heeft de adviseur onvoldoende zorg betracht.”
– Uitspraak GC 2023 -0786
Leren van Kifid-uitspraken
De uitspraken van Kifid bevatten regelmatig
leermomenten voor financieel adviseurs
en verzekeraars. In elk nummer vat VVP een
aantal relevante uitspraken samen.
De samenvatting Hypotheken
wordt u aangeboden door de
56 | VVP NR 6 DECEMBER 2023