plik pdf 9.60MB - Polska Izba Inżynierów Budownictwa

normalizacja prawo i normywykonawcy dokumentu gwarancyjnegoumożliwiającego mu przeniesienie zobowiązańz tytułu gwarancji może być wygodne.W praktyce niekiedy okazuje się tokłopotliwe ze względu na trudności w znalezieniutakiego ubezpieczyciela i z drugiejstrony niechęci ewentualnych cesjonariuszydo przejmowania takiego zobowiązania.Wysokość zabezpieczeniaPrzepisy prawne nie regulują wysokości,do jakiej uprawniony z tytułu rękojmi zawady fizyczne może dochodzić swoichroszczeń. W umowach o roboty określasię wysokość gwarancji – najczęściejw postaci procenta wartości robót. Jednakz przepisów prawa wynika, że zarównow przypadku dochodzenia roszczeńz tytułu rękojmi, jak i gwarancji wykonawcama obowiązek usunięcia wadyfizycznej rzeczy (budynku czy innych elementówrobót będących przedmiotemumowy stron) lub dostarczenia rzeczywolnej od wad. Nie zakładam oczywiściezburzenia i wybudowania budynku odnowa, ale w skrajnym przypadku możedochodzić do wymiany istotnych elementówobiektu. Brak jest regulacji co do sytuacji,w których naprawa bądź wymiana(zamawiający może zlecić obie te czynnościosobom trzecim) przekracza wysokośćgwarancji, jaką wykonawca złożyłzamawiającemu.Konsekwencje błędnych zapisóww kontraktach budowlanychw odniesieniu do gwarancji i rękojmiAby zostały prawidłowo zrealizowaneuprawnienia obu stron wynikające z udzielonychzabezpieczeń w okresie trwającejgwarancji, należy w pierwszej kolejności zadbaćo właściwe zapisy umowne, biorąc poduwagę omówione wcześniej czynniki. Właściwezapisy pozwolą ograniczyć lub wyeliminowaćryzyko dla obu stron występującew okresie udzielonej gwarancji czy rękojmi.Poniżej wybrane błędy napotkane przez autorkęw praktyce inżynierskiej i metody ichograniczenia:■ Brak określenia terminu odbioru przedmiotu umowy (trudności w określeniudaty wydania rzeczy)Jak wspomniano wcześniej, prawo definiuje moment rozpoczęcia obowiązywania odpowiedzialnościod tzw. wydania rzeczy. Jeśli pomiędzy wykonawcą a zamawiającymjest to termin określony jako podpisanie protokołu odbioru końcowego, to w tym momenciegwarant, czyli wykonawca, powinien nam dostarczyć dokument gwarancyjny.W praktyce bywa jednak często tak, że dokument ten jest dostarczany z opóźnieniemwynikłym z czasu trwania jego wystawienia i jest różny w zależności od przybranejformy. W takim przypadku zamawiający powinien się zabezpieczyć bądź przez kaucjęgwarancyjną (kwoty zatrzymane) lub odpowiednio długą gwarancję w innej formie.W przypadku zamawiającego należy zwrócić jeszcze uwagę na inny aspekt. Zwyklezamawiający buduje obiekt w celu jego sprzedaży dalszym podmiotom. Bieg okresugwarancji czy rękojmi w takim przypadku będzie się rozpoczynał dla tych podmiotówznów od daty wydania mu tej rzeczy. Dotyczy to w szczególności umów z udziałemkonsumentów. Często w umowach zamawiający zapominają o tym fakcie.■ Brak definicji wady fizycznejW doktrynie wskazuje się, że wadą istotną jest taka wada, która wyłącza normalnekorzystanie z rzeczy. Wada fizyczna może polegać na takiej cesze rzeczy lub jej braku,która wywołuje:a) zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony lub cel wynikającyze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy,b) zmniejszenie użyteczności rzeczy ze względu na cel wynikający ze zwyczajnego przeznaczeniarzeczy,c) niekompletność.Orzecznictwo i literatura na ten temat akcentują, że podstawowe znaczenie dla ocenywad mają względy funkcjonalne. Orzecznictwo bowiem w tej sprawie precyzuje, żezgodność z normą techniczną nie przesądza o niewadliwości (SN z 20 maja 1997 r., IICKN 115/97, oraz SN z 27 listopada 2003 r., IIII CK 115/02). Przykładem może być miejscepostojowe w garażu, które spełnia wymogi techniczne pod względem parametrów technicznych,wymiarów, a jednak może być przedmiotem roszczenia ze strony kupującegojako rzecz posiadająca wady funkcjonalne (np. brak możliwości swobodnego zaparkowania).W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że wada fizyczna może także polegać nabraku takich właściwości rzeczy/budynku, o której wykonawca zapewnił zamawiającego.W kategorii „zapewnienia” można ująć termin trwałości danego elementu oraz właściwąjego jakość (wartość użytkową). Istotne zatem wydaje się być precyzyjne określeniedefinicji wady fizycznej oraz warunków właściwego użytkowania i odpowiedzialnościwykonawcy.■ Brak określenia zasad odpowiedzialności wykonawcy za wady■ Brak określenia warunków gwarancjiOdpowiedzialność gwaranta obejmuje okres po wydaniu rzeczy, często gdy trwa jużnormalna jego eksploatacja. Założeniem okresu gwarancyjnego jest dokonanie długotrwałejpróby funkcjonowania, w toku której powinny ujawnić się wady. Brak określeniawarunków, na jakich wykonawca udziela gwarancji zamawiającemu, w szczególnościich wyłączeń, będzie prowadzić do licznych sporów w tej materii. Szczególnieistotny wydaje się zapis umowny o obowiązku dostarczenia zamawiającemu instrukcjiużytkowania obiektu wraz z częściami wspólnymi. Dokument ten powinien obejmowaćw szczególności zapisy dotyczące zasady konserwacji (w tym koniecznośćodśnieżania dachów i chodników oraz pasów wokół budynków, które mogą doprowadzićdo zawilgoceń i zgłaszania roszczeń z tego tytułu) oraz zasady użytkowania18INŻYNIER BUDOWNICTWA