Læs rapporten her - BOLIGSELSKABET BALDERSBO

More documents

Recommendations

Info

BALDERSBO AFD. 8, GL. SKOLEVEJ, BALLERUP NOVA5 arkitekter as Tilstandsrapport Jørgen Nielsen Rådgivende Ingeniører A/S 2. SAMMENFATTENDE KONKLUSION Indledning Som det fremgår af nærværende rapport står afd. 8, Gl. Skolevej overfor en betydelig og påkrævet investering i etablering af sunde og tidssvarende boliger. Ifald der ikke igangsættes en udbedring af de problematiske forhold, vil de byggetekniske og indeklimamæssige gener i boligerne blive mere kritiske, og lejlighederne kan i yderste konsekvens blive uegnede som boliger. På baggrund af alle de gennemførte undersøgelser gives nedenfor en opsummering af undersøgelsesresultaterne og en sammenfattende vurdering. Der er i den forbindelse ikke taget stilling til i hvilken udstrækning opretningsarbejder og udbedring af skader måtte være støtteberettigede under nogen form. Det ligger ligeledes udenfor vores opdrag, at vurdere bebyggelsens fremtid. Det er alene en afklaring som administrationen, afdelingen, Ballerup Kommune m.fl. kan tage. Med baggrund heri forholder vi os ikke til dette spørgsmål i rapporten. Undersøgelser Der er foretaget både destruktive indgreb, termografisk fotografering af facader og gavle, indeklimaundersøgelser, skimmelanalyser samt fugtmålinger og registreringer. Vi har foretaget undersøgelserne i boliger, der er fordelt i hele bebyggelsen og de undersøgte boliger er tilfældigt udvalgt. Ret hurtigt kunne vi bekræfte, at de tilkendegivelser vi fik fra både ejendomsfunktionæren og administrationen om fugtproblemer i særlige områder, kunne isoleres til blok A og de umiddelbare nærområder. De øvrige 3 blokke vurderes ikke i samme grad, at have problemer med opsuget grundfugt m.v. som det ses i blok A. Det betyder imidlertid ikke, at renoveringsbehovet ikke er tilstede i de øvrige blokke. Byggeteknisk er blokkene opført på eksakt samme måde og efter samme principper hvilket betyder, at hvis grundvandsforholdene skulle ændre sig (eksempelvis som følge af den globale opvarmning med forøgede nedbørsmængder) vil der over tid sandsynligvis kunne udvikles det samme skadesbilede, som nu ses i blok A. Den termografiske undersøgelse og tilhørende Blower Door test viste ganske klart, at bebyggelsen har ganske omfattende problemer med utætheder, træk og andre relaterede gener. Mange beboere har givet udtryk for, at de oplever voldsomt træk og fodkulde, især i årets kolde måneder, denne ”påstand” kan nu bevises og dokumenteres med den termografiske rapport. Endvidere har vi fået foretaget destruktive indgreb i de primære bygningsdele. Områderne for indgrebene er udvalgt som værende repræsentative for bebyggelsen, og har givet os en forklaring og forståelse af hvorfor bebyggelsen har de skimmel-, fugt- og byggeteknisk relaterede problemer. Det eksisterende tegningsmateriale giver en god indsigt i konstruktionerne, men kan ikke stå alene i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporter, idet husene kan være bygget anderledes end de oprindeligt er projekteret. Konklusion Krybekælderne under blokkene er efter vores opfattelse den primære årsag til de mange byggetekniske og indeklimamæssige problemer som bebyggelsen oplever. Krybekælderne er projekteret ventileret men i praksis er al ventilation forkert disponeret og blokeret af bygningsdele. Det medfører at den fugtige luft i krybekælderen, via konvektion og de kraftige utætheder vi har konstateret, trænger op i lejlighederne. Derudover sker en kondensering af varm rumluft i kælderdæk og på ydervæggen over ventilationsristene til krybekældrene, hvilket medfører skimmelvækst. Vi har ligeledes konstateret, at der sker opsugning af grundfugt i de indvendige tunge skillevægge og murpillerne, der er direkte funderet og hvor fugtspærren er uvirksom og udtjent. Væggene er således blevet opfugtet og derved er der dannet vækstbetingelser for skimmelsvamp, der har kunnet leve og udvikle sig bag tapet. Endelig er der væsentlige kuldebroer i forbindelse med soklerne over terræn, der fremstår uisolerede som ved opførelsen. Vedrørende klimaskærmen (tag, ydervægge og vinduer) er der særligt omkring vinduerne problematiske forhold, der kræver udbedring. Udover at selve vindueskonstruktionen er slidt og ikke frembyder æstetiske bidrag til bebyggelsen, er det dog et mere væsentligt problem, at fugerne er utilgængelige og, at der ikke er friskluftventiler i vinduerne i forhold til indeklimaet. Facader og gavle har områder med kuldebroer og forkert disponering af installationsgennemføringer, luftventiler m.v.
BALDERSBO AFD. 8, GL. SKOLEVEJ, BALLERUP NOVA5 arkitekter as Tilstandsrapport Jørgen Nielsen Rådgivende Ingeniører A/S Etageadskillelserne er præget af utætheder og mangelfuld brand- og lydisolering, ligesom adskillelsen mod loftet mangler dampspærre hvilket er ganske kritisk. Den ringe brandmæssige adskillelse vedrører naturligvis sikkerhed for beboerne og den ringe luft- og trinlydsisolation vedrører indeklimaet og den bomæssige komfort. Den manglende dampspærre mod loftrummet kan være kritisk, idet der således er risiko for kondensering af den varme rumluft fra boligen og derved risiko for rådskader i tagkonstruktionen. De undersøgte badeværelser er ikke så hårdt ramt af skimmelsvamp som først frygtet, hvilket er positivt. Men da materialesammensætningen med malet glasvæv i vådzonen absolut er risikofyldt i forhold til skimmelvækst, bør der laves en gennemgang og undersøgelse af alle 45 badeværelser inden man kan konkludere om problemet er begrænset eller mere udtalt. En sådan undersøgelse indgår ikke i rapporten. Afrunding Naturligvis vil der i sager med skimmelsvamp altid forekomme spørgsmålet om brugeradfærd, og dennes betydning for vækstbetingelser, koncentrationer af svampesporer med videre. Afdeling 8 Gl. Skolevej er ingen undtagelse, idet der også her i bebyggelsen er beboere, der ikke passer deres bolig ordentligt og de byggetekniske forhold vi har konstateret stiller skærpede krav til beboernes adfærd. Imidlertid er der i forholdet omkring de øvrige byggetekniske problemer ikke involveret beboeradfærd. Utæthederne i etageadskillelserne og facaderne, kuldebroerne og ikke mindst den problematiske krybekælder har beboerne ingen indflydelse på, de forhold vil vedblive med at udvikle sig og skabe større problemer i boligerne. Det er derfor vores opfattelse, at der bør laves en helhedsplan for en renovering af bebyggelsen, og det bør være en helhedsplan i ordets bogstaveligste forstand. Alt for mange - velmenene – men uigennemtænkte løsninger og udbedringstiltag præger bebyggelsen i dag. Krybekælderen er den allervæsentligste årsag til mange af problemerne i bebyggelsen, både i forhold til indeklimaet og byggeteknisk. Dette forhold er der efter vores opfattelse ikke taget hånd om gennem årene, og nu er problemerne ganske omfattende. En helhedsplan for renoveringen bør derfor udarbejdes i samråd med en teknisk rådgiver. Planen kan udmærket gradueres og ikke mindst prioriteres i forhold til afdelingens økonomi og henlæggelser, men der er absolut brug for en helhedsbetragtning. I modsat fald risikerer man, at tidligere fejldispositioner blot gentages hvis der arbejdes ”isoleret” pr. bygningsdel og således elimineres de reelle byggetekniske- og indeklimamæssige problemer ikke.
Page 1: BALDERSBO AFD. 8, GL. SKOLEVEJ, BAL
Page 5 and 6: BALDERSBO AFD. 8, GL. SKOLEVEJ, BAL
Page 45: BALDERSBO AFD. 8, GL. SKOLEVEJ, BAL

Læs rapporten her - BOLIGSELSKABET BALDERSBO

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?