DIB Nr 128 und der FB Nr 29 - Der Immobilienbrief

Unternehmens-News
Mainz/Essen: Die Aareon
AG und Alf Tomalla haben
eine gemeinsame Gesellschaft
mit sitz in Essen gegründet,
die unter dem Namen
Aareon Immobilien
Projekt GmbH firmiert.
Tomalla,r bisher Beratungsleiter
für den Bereich Immobilienwirtschaft
bei der Siemens-Tochtergesellschaft
SBI Ruhr GmbH, hält 49%
der Anteile und ist einer der
Geschäftsführer der neuen
Gesellschaft. Für Aareon, die
51% der Anteile besitzt, wird
Gereon Neuhaus, Vorstandsmitglied
der Aareon
AG, Geschäftsführer. Die
Gesellschaft verfügt über 25
Berater im Bereich SAP-
Lösungen für die Immobilienwirtschaft
München: Die IC Immobilien
Service GmbH übernimmt
das Management eines
Portfolios von Gewerbeimmobilien
der SITQ, einer
Tochtergesellschaft der Caisse
de dépôt et placement du
Québec (Caisse). Das von
der DB Real Estate erworbene
Portfolio umfasst vier
Gewerbeimmobilien in München,
Düsseldorf und Frankfurt
mit einer Nutzfläche von
insgesamt ca. 182 000 qm.
Zu den Mietern gehören Glaxo
Smith Kline, BBDO,
Yahoo, Deutsche Bank und
Techdata. Parallel dazu hat
Cadim seine Beteiligung an
der IC Immobilien Holding
AG auf 20% erhöht.
Nr. 128, 50. KW, 08.12.2006, Seite 11
Für 2007 wird der Tiefpunkt des Neubauzyklus erwartet. Lediglich rund 540 000 qm
werden dem Markt insgesamt zugeführt. Das ist der niedrigste Wert der letzten 10
Jahre. Diese Entwicklung wird lt. JLL dazu beitragen, dass sich der Leerstand bei
einem erwarteten Umsatzvolumen von über 2,3 Mio. qm 2007 weiter abbauen wird.
Auch die ab 2008 wieder leicht ansteigende Fertigstellungspipeline wird den Leerstandsabbau
nicht bremsen können.
Atisreal: Münchens Einzelhandelsmieten weiter am höchsten
Arne Degener, Stellv. Chefredakteur „Der Immobilienbrief“ /
Werner Rohmert
München bleibt Spitzenreiter im Ranking der deutschen Einzelhandelsmieten. Die
Bayernmetropole belegt gleich die ersten 3 Plätze. Für ein typisiertes 100-qm-
Standardgeschäft
( bestfrequentierte
Lage, eingeschossig,
rechteckig,
ebenerdig,
stufenfrei,
mind. 6 m
Atisreal - Marktkennziffern der wichtigsten Einzelhandelsstandorte im Süden
Kaufpreis-
Stadt
Wichtigste Einkaufsstraßen Höchstmiete multiplikator
1 München Kaufingerstraße, Marienplatz, Neuhauser Straße, Maximilian-,
Wein-, Theatiner-, Residenzstraße, Sendlinger Straße, Tal
260 € 20 23
2 Stuttgart Königstraße 210 € 19 21
3 Nürnberg Karolinenstraße, Hefnersplatz, Ludwigsplatz, Breite Gasse,
Pfannenschmiedsgasse
105 € 17 18
4 Karlsruhe Kaiserstraße 90 € 15 17
5 Heidelberg Hauptstraße 105 € 17 18,5
6 Mannheim Planken, Kurpfalzstraße 115 € 15 17
Front) muss man in der Kaufingerstraße und der Neuhauser Straße monatlich 260
Euro/qm (netto/kalt) bezahlen (können). Auf Platz 3 folgt die Maximilianstraße (230
Euro) ehe mit der Frankfurter Zeil (220 Euro) eine Nicht-Münchener-Adresse folgt.
Die Weinstraße in München kostet mit 205 Euro dann schon wieder soviel wie die
Toplagen in Berlin. Das geht aus dem „Retail Market Report“ zur Entwicklung süddeutscher
Einzelhandelsstandorte in den letzten 12 Monaten von Atisreal hervor.
Bedenken Sie aber, bevor Sie solche Mietwerte für Ihre eigenen Planungen einfach
übernehmen, dass auch ein guter Textiler bei Spitzenmieten ca. das 10-fache an Umsatz
machen sollte. Die normale Mietbelastbarkeit liegt je nach Branche eher bei 3,5
bis 7%. Manche Mieten müssten durchaus noch einmal überdacht werden, wenn sie
durch die erzielten Umsätze verdient werden müssen und keine Image-Effekte von
Filialisten eingerechnet sind.
Begünstigt wird dies nicht zuletzt dadurch, dass es für Filialisten fast unmöglich ist,
große Flächen in der Münchner Innenstadt zu finden. „Selbst Ausweichmöglichkeiten
in Shoppingcenter sind rar“, sagt Retail-Chef Christoph Meyer. Laut Meyer müssen
die großflächigen Filialisten, die mitten in der City sein wollen, ältere unmoderne Immobilien
umbauen oder abzureißen, um dann neu bauen. Dass es funktioniert, belegen
der Modefilialist s.Oliver, der einen Flagship-Store mit 1 450 qm in der Kaufingerstraße/Ecke
Färbergraben eröffnete oder Benetton, die mit einem neuen Geschäft mit
3 000 qm in die Kaufingerstraße 15, wo Salamander im Erdgeschoss und Untergeschoss
1 000 qm belegt, zogen. Karstadt Oberpollinger stieg in der Neuhauser Straße
nach Umbau und Erweiterung mit 53 000 qm Verkaufsfläche sogar zu Deutschlands
zweitgrößtem Warenhaus nach dem Berliner KaDeWe auf.
Für den am 5-Finger Abakus geschulten immobilienwirtschaftlichen Rechner sind die
von Atisreal ermittelten Kaufpreise für Einzelhandelsimmobilien durchaus überraschend.
Die Frage nach der Rechenbarkeit kann eigentlich nur durch Wertsteigerungserwartungen
bzw. Umsatzsteigerungserwartungen beantwortet werden. München
belegt auch bei Investments die deutsche Spitze. Für Objekte in besten Lagen
mit Mieteinnahmen, die zu mindestens 50% aus Einzelhandelsflächen stammen,
müssen 20- bis 23 Jahresmieten bezahlt werden. In Berlin, Frankfurt, Hamburg oder
Stuttgart zahlt man im Vergleich etwa 19 bis 21 Jahreseinnahmen. Aber sogar Nürnberg
oder Heidelberg erreichen noch bis zur 18fachen Jahres-Netto-Kaltmieten im
Verkauf. Trotzdem zeichnet sich für das Münchner Retail-Investmentgeschäft laut
Atisreal ein gutes Jahr ab: Bereits im 1. Halbjahr wurde mit 208 Mio. Euro schon fast
so viel umgesetzt wie im Gesamtjahr 2005 (248 Mio. Euro).