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THEMA DES MONATS SICHERHEIT
Praxisgerechtes Management von Verkehrssicherungspflichten
Risikobasierte Konzepte
statt juristischer Maximallösungen
Die §§ 823 und 836 BGB regeln die Schadensersatzpflicht beziehungsweise die Grundstücks- und Gebäudehaftpflicht in
allgemeiner Form. Die inhaltliche Auskleidung der Verkehrssicherung durch Gesetze, Verordnungen, Normen und so weiter
führt aktuell zu weit mehr als 200 Verkehrssicherungspflichten. Das ist wirtschaftlich nur selten umsetzbar. Wo ist es also
aus Gefährdungsaspekten noch sinnvoll und wirtschaftlich, Kontrollen vorzunehmen? Und wie sollten Prüfungen in das
Tagesgeschäft der Bestandsbewirtschaftung eingebunden werden? Wann ist die Einbindung Externer eine Lösung?
Die Beschäftigung mit dem Thema „Verkehrssicherung“
ist für Immobilienunternehmen
zwingend. Die Geschäftsführung
besitzt eine so genannte Organisationspflicht
und hat die Verkehrssicherheit der
Immobilien durch entsprechende interne
Festlegungen zu gewährleisten. Eine Nichtbeachtung
oder ein Wegdelegieren der
Verantwortung gibt es nicht – zumindest
die Aufsichtsverantwortung besteht immer.
Daher kommt es im Schadensfall darauf an,
dass
� die Geschäftsführung die entsprechenden
Anweisungen gegeben und
Ressourcen bereitgestellt hat,
� den Anweisungen nachgekommen und
dies auch kontrolliert wurde und
� der Prozessverantwortliche dies durch
eine entsprechende Dokumentation
beweisen kann.
Die Geschäftsführung muss also geeignete
Strukturen und Prozesse schaffen, um
die Überwachung der Verkehrssicherung
zu ermöglichen. Anderenfalls besteht das
Risiko des Haftungsausschlusses durch die
Versicherungen beziehungsweise der persönlichen
Haftung der Geschäftsführung
(Organhaftung). Eine Dienstanweisung
an die Mitarbeiter, die Verkehrssicherung
„nebenbei mitzumachen“, genügt dieser
Organisationspflicht nicht.
Risikoanalyse statt Maximallösung
Eine Auflistung der rechtlichen Anforderungen
wird als Pflichtenheft bezeichnet
und ist mit Aktualisierungsdienst bei
Dienstleistern kostenpflichtig erhältlich.
Diese sehr umfangreichen Pflichtenhefte
sind als juristische Maximalforderung
anzusehen. Das Abspecken dieser Maximallösung
auf das wirtschaftlich Machbare
erfordert eine individuelle Analyse
der für den jeweiligen Bestand vorhandenen
Risiken. Diese Risikoanalyse ähnelt
einer Bestandserfassung von Gefährdungspotenzialen
an einzelnen Gebäuden.
Aus zahlreichen Projekten hat sich ein praxisgerechtes
Umsetzungskonzept bewährt
(siehe Musterpflichtenheft).
Gefährdungsabschätzung
mit Bestandskenntnis
Die unternehmensindividuelle Eingrenzung
der Überwachungspflichten erfolgt über
eine Bewertung der vorhandenen Risiken
pro Gebäude: „Habe ich Spielplätze, habe
ich Gasinstallationen im Gebäude, sind
Brandschutzeinrichtungen vorhanden?“
Gleichzeitig wird das Gefährdungspotenzial
abgeschätzt, da ein wenig frequentierter
Gehweg anders als ein stark genutzter
Ablauf eines praxisgerechten Umsetzungskonzeptes Verkehrssicherung. Quelle: iwb
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Hauszugang zu bewerten ist. Im Sinne
einer ABC-Analyse werden so jene Risken
erkannt, die auch bei wirtschaftlich eingeschränktem
Kontrollumfang vorrangig zu
überwachen sind. Für die Überwachungspflichten
mit hoher Priorität werden aus
dem Musterpflichtenheft die Überwachungsanweisungen
und Überwachungszyklen
herausgezogen.
Einbindung vorhandener
Wartungsverträge
Bevor eine zyklische Begehung der
Objekte erfolgt, sollte überprüft werden,
welche Pflichten bereits durch vorhandene
Verträge abgedeckt werden. In jedem
Unternehmen besteht eine Vielzahl an
Wartungs- oder Dienstleistungsverträgen,
die leicht und ohne nennenswerte Zusatzkosten
auf die Kontrolle der Verkehrssicherheit
ausgeweitet werden können.
Möglicherweise sind diese Kontrollen
sogar schon enthalten. Die Erfahrung zeigt
jedoch, dass die Dokumentation häufig
unzureichend ist. Zum Beispiel ersetzt eine
Rechnung über Wartungsleistungen nicht
die ordentliche Dokumentation der Verkehrssicherheitsprüfung.
Erstellung objektspezifischer
Inspektionspläne
Die Risikoanalyse bildet die Basis für die
Definition des gebäudespezifischen Inspektionsplanes.
Dieser verhindert, dass
Prüfpflichten versehentlich nicht beachtet
werden, weil die Existenz eines zu prüfenden
Bauteiles (zum Beispiel von Brandschutztüren)
übersehen wurde. Durch die
eindeutige Zuordnung von Pflichten zu einzelnen
Bauteilen ist eine klare Koppelung
des Inspektionsergebnisses mit einem konkreten
Bauteil möglich – nicht ein Geländer
ist unsicher, sondern das Geländer im Treppenhaus
X.
Die Wohnungswirtschaft 2/2012