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GEBÄUDE UND TECHNIK BAUEN IM BESTAND
Forschungsbericht „Kooperationsorientierte Bauprojektabwicklung“
Best-Practice-Ansätze für
Baumaßnahmen im bewohnten Bestand
Baumaßnahmen im bewohnten Bestand sind organisatorisch sehr komplex. Erforderlich ist deshalb eine enge, „kooperationsorientierte“
Zusammenarbeit von Wohnungs- und Bauunternehmen als gegenseitige Bauvertragspartner (siehe hierzu
auch DW 2/2011, S. 12-13). Dies gilt insbesondere in Bezug auf die Mieterbetreuung. Im Rahmen des hier vorgestellten
Forschungsprojekts wurden für die relevanten Prozesse der Projektabwicklung Best-Practice-Ansätze identifiziert sowie Checklisten
und Musterabläufe entwickelt.
Die Bedeutung des Bauens im Bestand
nimmt insbesondere im Wohnungsbau
deutschland- und europaweit zu. Oft werden
diese Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
im bewohnten Bestand durchgeführt.
Das bedeutet, dass die Mieter für
die Zeit der Baudurchführung in ihren Wohnungen
wohnen bleiben beziehungsweise
temporär in Ausweichwohnungen innerhalb
des Gebäudes oder Quartiers umziehen.
Schon allein hieraus ergibt sich eine im Vergleich
zum Neubau viel höhere Komplexität.
Die konventionellen Projektorganisations-
und Bauvertragsmodelle haben sich in den
letzten Jahrzehnten in sehr vielen Fällen als
konfliktanfällig und ineffizient erwiesen.
Lösungen bieten hier die „kooperationsorientierten“
Formen der Bauprojektabwicklung.
Als Grundvoraussetzungen gelten dabei im
Zuge der Bauvertragsgestaltung eine ausgewogene
und transparente Risikoverteilung
sowie eine eindeutige und vollständige Leistungsbeschreibung.
Mieterbetreuung als relevanter
Prozess des Projektmanagements
Im Rahmen des Forschungsvorhabens
wurden zehn reale Bauvorhaben untersucht,
deren Typologie dem typischen
Bestandsportfolio der kommunalen Wohnungswirtschaft
entspricht (Häuserzeilen,
Punkthochhäuser und Wohnsiedlungen).
Hierbei konnten insgesamt zehn Projektmanagementprozesse
als besonders relevant
hinsichtlich einer erfolgreichen „kooperationsorientierten“
Projektabwicklung herausgestellt
werden:
< Bestandserhebung
< Technische Detailplanung
< Kompetenzwettbewerb
< Ausschreibung und Vergabe
< Mieterbetreuung
< Baustelleneinrichtungsplanung
< Detailablaufplanung
< Informations- und Besprechungswesen
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< Leistungsänderungsmanagement
< Entscheidungsmanagement
Für diese Prozesse wurden jeweils Best-
Practice-Ansätze und konkrete Handlungsempfehlungen
erarbeitet. Als Ergebnis
liegen insgesamt 29 miteinander vernetzte
Handlungsempfehlungen vor. Diese Empfehlungen
umfassen zudem beispielhafte
bauvertragliche Regelungen, Checklisten
und Musterabläufe, welche sich von den
Praktikern in den technischen Abteilungen
der Wohnungsunternehmen ebenso wie
von den Verantwortlichen in den bauausführenden
Firmen direkt anwenden lassen.
Es ist davon auszugehen, dass durch die
mit der Anwendung einhergehende Reduzierung
des Konfliktpotenzials auf Seiten
beider Bauvertragsparteien Risiken gesenkt
und Kosten gespart werden.
Einen Prozess mit besonders hoher Relevanz
stellt in diesem Kontext die Mieterbetreuung
dar. Die Gruppe der Mieter wird beim Bauen
im bewohnten Bestand zu einem wesentlichen
Projektbeteiligten beziehungsweise
„Stakeholder“. Die im Zusammenhang mit
der Baumaßnahme entstehenden Mieterinteressen
sind bereits während der Planungsphase
sowie insbesondere vor und während
der Bauausführung strukturiert zu erfassen
und zu berücksichtigen.
Konfliktvermeidung durch detaillierte
Regelungen im Bauvertrag
Je nach Vergabeform ergeben sich Unterschiede
in Bezug auf die Organisation der
Mieterbetreuung. Bei fachlosweiser Vergabe
wird die Mieterbetreuung in aller Regel
vollständig vom Bauherrn durchgeführt. Bei
einer Generalunternehmervergabe kann sie
zumindest teilweise in den Leistungsumfang
des Bauunternehmens transferiert werden.
Wichtig ist, die einzelnen Maßnahmen der
Mieterbetreuung im Detail im Bauvertrag
Abb. 1: Information und Kommunikation sind
wesentliche Aufgaben der Mieterbetreuung.
Quelle: Protz/Kompetenzzentrum Großsiedlungen e. V.
zu vereinbaren. Ein elementarer Bestandteil
der Mieterbetreuung ist die ständige
Die Wohnungswirtschaft 2/2012