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BGB §§ 535, 556, 558; II. BV § 28 Abs. 3
Wegfall der Preisbindung;
kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen
Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung
enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne
von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der
Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach
Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als
„Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel
ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen
Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen.
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BGH, Urteil vom 9.11.2011, VIII ZR 87/11
Bedeutung für die Praxis
Mit dem vorstehenden Urteil führt der BGH das Senatsurteil vom
16.06.2010 (Geschäftszeichen VIII ZR 258/09) fort. Für preisfreien
Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen
Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, hatte der
BGH bereits entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist,
von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur
ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Geschäftszeichen VIII
ZR 181/07). Für den vorliegenden Fall sah der BGH keine Veranlassung,
von dieser Rechtsprechung abzuweichen.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB §§ 307, 535, 536
Kleinreparatur –
Ersetzung von Mischbatterien
Die Ersetzung von nicht mehr dicht schließenden Mischbatterien
stellt jeweils eine Kleinreparatur dar, für die eine vertraglich
vereinbarte Kleinreparaturklausel eingreift.
AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 09.09.2011, 6 C 184/11
Ist im Wohnraummietvertrag eine Kleinreparaturklausel
enthalten, sind folgende Beträge angemessen: 110 Euro im
Einzelfall; jährlich acht Prozent der Jahresgrundmiete und
höchstens 500 Euro.
AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2011, 13 C 670/10
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Bedeutung für die Praxis
Das AG Köpenick hat entschieden, dass die Ersetzung von nicht
mehr dicht schließenden Mischbatterien jeweils eine Kleinreparatur
darstellt, für die die vertraglich vereinbarte, wirksame Kleinreparaturklausel
eingreift. Installationsgeräte sind häufig dem Zugriff
des Mieters ausgesetzt. Es kommt nicht darauf an, ob die Geräte
altersgemäß verschlissen waren oder nicht. Jede Mischbatterie ist
ein einzelner Installationsgegenstand, der eine einzelne Reparatur
verursacht.
Die Kleinreparaturklausel beinhaltet nur eine Verpflichtung des
Mieters zur Kostentragung, nicht zur Ausführung der Reparatur.
Die Arbeiten müssen sich auf solche Teile der Mietsache beziehen,
die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Problematisch könnte im vorliegenden Fall sein, dass die Ersetzung
eines reparaturbedürftigen Gegenstandes durch einen neuen von
der Intention der Klausel her keine Reparatur darstellt. Sie könnte
dann einer Reparatur gleichgesetzt werden wenn zum einen eine
Reparatur nicht mehr möglich ist oder die Reparaturkosten gleich
oder höher sind als Neuanschaffungskosten. Hier liegt die Beweislast
beim Vermieter. Das AG Würzburg hat sich zur Höhe der zulässigen
Beträge in Kleinreparaturklauseln geäußert. Angemessene
Beträge sind demnach 110 Euro im Einzelfall; jährlich acht Prozent
der Jahresgrundmiete, jedoch höchstens 500 Euro. Die Rechtsprechung
hatte bisher angesichts der vom BGH geforderten Voraussetzungen,
wonach sich die Klausel dem Umfang nach nur auf solche
Teile der Mietsache erstrecken darf, die dem direkten und häufigen
Zugriff des Mieters ausgesetzt sind und der Höhe nach sowohl
hinsichtlich der Einzelreparatur als auch für einen bestimmten Zeitraum
begrenzt sein muss, die Grenze für die einzelne Reparatur auf
100 Euro festgelegt.
RA Rainer Maaß, Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
WEG-RECHT
WEG § 46
Beschlussergebnisberichtigung;
Substantiierungspflicht
1. Mit einer sog. Beschlussergebnisberichtigungsklage kann
der Kläger grds. die Korrektur eines etwaig fehlerhaft vom
Versammlungsleiter verkündeten Beschlussergebnisses herbeiführen.
2. Eine solche Feststellungsklage ist nach Maßgabe der analog
anzuwendenden Vorschrift des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG fristgebunden.
3. Im Rahmen einer Beschlussergebnisberichtigungsklage ist
auch über die materielle Rechtmäßigkeit des streitbehafteten
Beschlusses zu entscheiden.
LG Hamburg, Urteil vom 14.12.2011, 318 S 248/10
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Bedeutung für die Praxis
Die sog. Beschlussergebnisberichtigungsklage ist binnen Monatsfrist
zu erheben (Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, § 43 Rn. 20).
Anfechtung und Feststellung des abweichenden Beschlussergebnisses
werden i.d.R. miteinander zu verbinden sein. Anderes gilt,
wenn der Versammlungsleiter gar kein Ergebnis verkündet hat (AG
Hamburg-Blankenese ZMR 2008, 1001; Drabek in Riecke/Schmid,
WEG, § 23 Rn. 24). Hier kommt es erstmals durch die gerichtliche
Entscheidung zur Existenz eines Beschlusses. Der Kläger sollte auch
nicht darauf vertrauen, dass Gerichte immer die – rechtzeitig erhobene
– Anfechtungsklage in einen Feststellungsantrag umdeuten
(vgl. etwa OLG München, ZWE 2006, 456).
Umstritten ist die Frage, ob tatsächlich im Rahmen der gerichtlichen
Feststellung des Beschlusses – neben Nichtigkeitsgründen
– auch Anfechtungsgründe mit zu prüfen sind (so LG Hamburg in
der o. g. Entscheidung und Abramenko in Riecke/Schmid WEG,
§ 43 Rn. 20; a. A. Elzer ZMR 2008, 1005; Riecke WE 2004, 34,
39). Wenn man dies – mit dem LG Hamburg – bejaht, sind die verklagten
Eigentümer sofort in der Pflicht Anfechtungsgründe darzulegen.
Geschieht dies erfolgreich, stirbt der Beschluss quasi vor
seiner Geburt!
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
Die Wohnungswirtschaft 2/2012 63