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Kolumne Wohnungsmarkt
Vom Nutzen von Mietspiegeln:
15 Jahre Mietspiegelindex – eine „tiefgründige Absurdität“?
Seit den siebziger Jahren gibt
es Mietspiegel. Sie sind in vielen
Städten Maßstab und Obergrenze
bei der Bestimmung der
ortsüblichen Vergleichsmiete im
freifinanzierten Wohnungsbestand.
Mittlerweile gibt es diese
Preisübersichten in knapp 500
Städten und Gemeinden, seit
1979 in Hamburg, seit 1989
in Berlin und seit 2011 auch in
der Region Hannover. Nur eine
Stadt im Norden an der Weser
kommt unter den Großstädten
ohne dieses Instrument aus.
Mietspiegel sind neuerdings
gerade in den Metropolen außerordentlich
umstritten. Sie
gelten als Instrumente für
Mieterhöhungen, obwohl die
gewichteten Steigerungsraten
der Bestandsmietenentwicklung
in den meisten Städten
im längerfristigen Durchschnitt
den Index der Verbraucherpreise
kaum übersteigen und Qualitätsverbesserungen
zumeist
nicht berücksichtigt werden.
Mietspiegel sind aber auch
ein Instrument für den Mieterschutz.
Mieterhöhungen werden
damit begrenzt, Mieter in bestehenden
Mietverhältnissen sind
zumindest mittelfristig selbst in
prosperierenden Städten und in
den Quartieren mit hohem Anstieg
der Neuvermietungsmieten
vor allzu großer Mieterhöhung
sicher.
Mietspiegel (in Hamburg mit
einem Sinn für sprachliche
Feinheiten als Mietenspiegel
bezeichnet, weil es eben keine
gemieteten Spiegel sind) werden
vielfach durch objektive
empirische und repräsentative
sozialwissenschaftliche Untersuchungen
ermittelt. Es lag deshalb
nahe, den Versuch zu unternehmen,
die Daten für einen
Vergleich des Mietenniveaus
und der Mietenentwicklung in
den Städten zu verwenden. Im
Jahre 1996 erschien das erste
Mal der F+B-Mietspiegelindex,
eine Vergleichsuntersuchung der
Bestandsmieten in Deutschland,
ausgewertet nach den Konventi-
KfW-Förderung
CO 2-Ausstoß 2010 um
eine Million Tonnen reduziert
Die KfW Bankengruppe hat
zwei Studien vorgelegt, die die
Wirkung der aus Mitteln des
Bauministeriums vergünstigten
KfW-Förderung von Energieeinsparmaßnahmen
im Gebäudebestand
evaluieren. „Allein
im Jahr 2010 hat die KfW die
energieeffiziente Sanierung und
den energieeffizienten Neubau
von 428.000 Wohnungen
finanziert. Und zudem Energieberatungen
und Heizungsoptimierungen
für 525.000
Wohnungen unterstützt“, sagte
Dr. Norbert Irsch, Chefvolkswirt
der KfW-Bankengruppe. Die von
der KfW geförderten energieeffizienten
Neubauten und energetischen
Sanierungen führten
2010 zu einer Reduzierung
des Treibhausgasausstoßes um
rund eine Million Tonnen. Soll
das Ziel der Bundesregierung
einer Treibhausgasreduzierung
von 40 Prozent bei den privaten
Haushalten erreicht werden,
so müssten diese bis 2020
pro Jahr eine Minderung von
2,2 Millionen Tonnen erbringen.
Die Studien sind abrufbar unter:
www.kfw.de/evaluationen.
onen der Wirtschaftsstatistik. In
diesem Jahr feiert diese Marktstudie
ihr 15-jähriges Jubiläum.
Am Anfang stand ein Verriss
auf der Immobilienseite der
Frankfurter Allgemeinen Zeitung,
damals das Leitmedium
der Immobilienwirtschaft: Der
Index offenbare eine „tiefgründige
Absurdität“, er spiegele
nicht etwa freie Marktmieten
wider, sondern vor allem die im
Wohnungsbestand durch das
Miethöhegesetz und die Rechtsprechung
künstlich niedrig
gehaltenen Mieten. Die weitere
Einschätzung des Blattes war
dann aber gnädiger: Niemand
komme an diesen Daten vorbei.
Sie seien maßgeblich nicht nur
für Bewertungen, sondern auch
für die Gerichte.
Mit ihrer Prognose der Nützlichkeit
der Daten hat die FAZ Recht
behalten. Die Daten sind nach
wie vor unverzichtbar. Banken,
Versicherungen und Bausparkassen
nutzen sie für die Immobilienbewertung,
große Nach-
Indikatoren, Karten und
Grafiken zu Lebenslagen und
Standortqualitäten in Deutschland
und Europa veröffentlicht
das Bundesinstitut für Bau-,
Stadt- und Raumforschung auf
der CD-ROM „INKAR 2011“.
Die aktuelle Ausgabe enthält
wieder detaillierte regionalstatistische
Informationen zu nahezu
allen gesellschaftlich bedeutsamen
Themenfeldern wie
Bildung, Soziales, Demografie,
Wirtschaft, Einkommen, Wohnen
und Umwelt. Die CD-ROM
umfasst mehr als 500 Indikato-
richtenmagazine stellen sie in
ihre Online-Informationssysteme
ein, Wohnungsunternehmen
und Banken verwenden sie zur
Beschreibung von Mietenstrukturen
und Trends. Die Mietspiegel
entwickeln sich derweil
weiter: Immer mehr Städte
geben neue Preisübersichten
heraus. Die empirischen Untersuchungen
werden verbessert,
die Wohnlageneinstufung der
Städte wird ausgefeilter, aktuelle
Faktoren der Ausstattung
und Beschaffenheit – wie etwa
die energetische Qualität von
Wohnungen und Gebäuden –
werden differenzierter berücksichtigt.
Mietspiegel sind ein lebendiges
Instrument. Der Mietspiegelindex
auch. Er dokumentiert die
Marktentwicklung und ermöglicht
Vergleiche. Je mehr Mietspiegel
es gibt, desto besser.
Dr. Bernd Leutner, F+B Forschung und
Beratung für Wohnen, Immobilien und
Umwelt GmbH
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
CD-ROM „INKAR 2011“ macht
Regionalstatistik anschaulich
ren. In wenigen Schritten lassen
sich thematische Landkarten
erstellen. So ist auf einen Blick
erkennbar, wie sich etwa die
Rentenhöhe, die Ausstattung
mit Kita-Plätzen oder die Anzahl
der Gewerbeanmeldungen
regional unterscheiden.
INKAR – Indikatoren und
Karten zur Raum- und Stadtentwicklung,
Ausgabe 2011,
CD-ROM; ISBN 978-3-87994-
932-8, Preis: 45,00 Euro zzgl.
Versand, Bezug: selbstverlag@
bbr.bund.de oder über den
Buchhandel.
Die Wohnungswirtschaft 2/2012 5