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Fach 5, Seite 258 Bauvertragsrecht – Neuregelungen 2018 Bauvertragsrecht a) Unvollständige oder unklare Baubeschreibung Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag nach § 650k Abs. 2 S. 1 BGB unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände – insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung – auszulegen (ergänzende Vertragsauslegung). Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten (§ 650k Abs. 2 S. 2 BGB – Unklarheitenregelung). Ein Fehlen der Baubeschreibung als vorvertragliche Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen: • §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB: wenn kein Vertrag zustande gekommen ist bzw. • §§ 311 Abs. 1, 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB: wenn ein Vertrag zustande gekommen ist. b) Zeitpunkt der Fertigstellung/Dauer der Bauausführung Der Bauvertrag muss nach § 650k Abs. 3 S. 1 BGB verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder – wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags noch nicht angegeben werden kann – zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden gem. § 650k Abs. 3 S. 2 BGB die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags. 5. Gesetzliches Widerrufsrecht Dem Verbraucher steht nach § 650l S. 1 BGB ein gesetzliches Widerrufsrecht gem. § 355 BGB zu, es sei denn, der Bauvertrag wurde notariell beurkundet (vgl. § 128 BGB, § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG). Die Widerrufsfrist beträgt zwei Wochen. Sie beginnt mit der ordnungsgemäßen Belehrung durch den Unternehmer (vgl. dazu im Folgenden unter a). a) Pflicht zur Widerrufsbelehrung Der Unternehmer muss den Verbraucher nach § 650l S. 2 BGB nach Maßgabe des Art. 249 § 3 EGBGB über sein Widerrufsrecht belehren. Art. 249 § 3 Abs. 1 EGBGB regelt die zeitlichen und formalen Mindestanforderungen an die Widerrufsbelehrung: • Art. 249 § 3 Abs. 1 S. 1 EGBGB: Steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 650l S. 1 BGB zu, ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in Textform (§ 126b BGB) über sein Widerrufsrecht zu belehren. • Art. 249 § 3 Abs. 1 S. 2 EGBGB: Die Widerrufsbelehrung muss deutlich gestaltet sein (Deutlichkeitsgebot) und dem Verbraucher seine wesentlichen Rechte in einer an das benutzte Kommunikationsmittel angepassten Weise deutlich machen. • Art. 249 § 3 Abs. 1 S. 3 EGBGB: Es müssen folgende inhaltlichen Informationen über die wesentlichen Verbraucherrechte als Bestandteile einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung enthalten sein: • ein Hinweis auf das Recht des Verbrauchers zum Widerruf (Nr. 1), • ein Hinweis darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf (Nr. 2), • der Name, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, ggf. seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse (Nr. 3), • ein Hinweis auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt (Nr. 4), und • ein Hinweis darauf, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz nach § 357d BGB schuldet, wenn die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist (Nr. 5). b) Musterwiderrufsbelehrung Der Unternehmer kann seine Belehrungspflicht auch dadurch erfüllen, dass er dem Verbraucher das in Anlage 10 (zu Artikel 249 § 3 EGBGB) vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend 88 <strong>ZAP</strong> Nr. 2 17.1.2018
Bauvertragsrecht Fach 5, Seite 259 Bauvertragsrecht – Neuregelungen 2018 ausgefüllt in Textform (§ 126b BGB) übermittelt (so Art. 249 § 3 Abs. 2 EGBGB – Musterwiderrufsbelehrung). Andererseits stellt die Formulierung in Art. 249 § 3 Abs. 3 EGBGB aber auch klar, dass keine Verpflichtung zur Nutzung der Widerrufsbelehrung besteht. Muster für die Widerrufsbelehrung bei Verbraucherbauverträgen: Widerrufsbelehrung Widerrufsrecht Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z.B. Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. Folgen des Widerrufs Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen. Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen. Gestaltungshinweis: (*) Fügen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern verfügbar sind zusätzlich anzugeben: Ihre Telefaxnummer und E-Mail-Adresse. c) Besonderheiten in Bezug auf das Widerrufsrecht Nach § 356e S. 1 BGB beginnt beim Verbraucherbauvertrag die Widerrufsfrist nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher gem. Art. 249 § 3 EGBGB (s. oben a) über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Das Widerrufsrecht erlischt gem. § 356e S. 2 BGB spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem in § 355 Abs. 2 S. 2 BGB genannten Zeitpunkt. Ist die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, schuldet der Unternehmer nach § 357d S. 1 BGB Wertersatz, bei dessen Berechnung die vereinbarte Vergütung zugrunde zu legen ist (so § 357d S. 2 BGB). Ist die vereinbarte Vergütung „unverhältnismäßig hoch“, ist der Wertersatz gem. § 357d S. 3 BGB auf der Grundlage des Marktwertes der erbrachten Leistung zu berechnen. 6. Begrenzung der Abschlagszahlungen Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a BGB, darf nach § 650m Abs. 1 BGB zum Schutz des Verbrauchers vor überhöhten Abschlagszahlungen (Überzahlung) deren Gesamtbetrag 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen (§ 650c BGB – Nachträge, s. oben II. 5.) nicht übersteigen. 7. Absicherung des Vergütungsanspruchs Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung nach § 650m Abs. 2 BGB eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel i.H.v. 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge einer Anordnung des Verbrauchers nach den §§ 650b, c BGB (s. oben II. 4. und 5.) oder infolge sonstiger Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 %, ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit i.H.v. 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Verbraucher die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält. <strong>ZAP</strong> Nr. 2 17.1.2018 89
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