BODEN 2030 - Difu.de

42 hierzu vgl. Dransfeld et al. 2004
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kunft den Bodenmarkt besonders:
• quantitative und qualitative Veränderungen
der Nachfrage
• Diversifizierung der Nachfrage (d. h.
die Nachfrage wird vielfältiger)
Die Bodenpolitik ist zurzeit jedoch noch
wesentlich stärker durch die Angebots- als
durch die Nachfrageperspektive geprägt –
insbesondere wenn es darum geht, den
(rechnerischen) Bedarf an Wohnbauland
nicht nur ‚irgendwie‘ bereitzustellen, sondern
an Hand von dezidierten Bedarfs-
und Potenzialanalysen zu prüfen, welcher
Bedarf an welcher Stelle und in welcher
(Wohn)Form überhaupt – insbesondere
auch mit Blick auf die Zukunftsfähigkeit
der Planung – besteht.
Viele Städte und Gemeinden sind bereits
von Einwohnerverlusten betroffen oder
müssen in näherer Zukunft damit rechnen.
Eine kommunale Einflussnahme auf die natürliche
Bevölkerungsentwicklung ist nicht
möglich. Wanderungsbewegungen sind dagegen
– in gewissen Grenzen – steuerbar.
Als Faktor für Wanderungsbewegungen
spielt das Vorhandensein eines nachfragegerechten
Bauland- und Immobilienangebotes
eine wichtige Rolle. Wanderungen
von Kernstädten ins Umland sind häufig
dadurch bedingt, dass in der Kernstadt kein
entsprechendes Angebot vorhanden ist.
Ändert sich die Angebotssituation, kann
dies Abwanderungen entgegenwirken und
auch zu Rückwanderungen in die Kernstadt
führen. Die regionale Kooperation bei der
Baulandbereitstellung ist vor diesem Hintergrund
ein entscheidender Faktor der Situation
auf dem Baulandmarkt. 42
Eine der wichtigsten Anforderungen an die
künftige Bodenpolitik zur Bewältigung der
veränderten demografischen Rahmenbedingungen
ist eine nachfrageorientierte
Planung. Grundlage muss eine regionale
und gesamtstädtisch angelegte, jedoch
auch kleinteilig ausgerichtete Boden- und
Wohnungsmarktanalyse sein, die die spezifischen
Entwicklungen über einen längeren
Zeitraum kontinuierlich beobachtet und
bewertet. Eine räumlich kleinteilige Analyse
ist vor allem deshalb wichtig, weil der
Bodenmarkt auf städtischer Ebene auch
sehr kleinräumige Unterschiede zeigt bzw.
zeigen kann: Aus Vermarktungssicht gute
Lagen liegen neben eher schlechten Lagen
und selbst innerhalb eines Wohnquartiers
gibt es Mikrolagen, die besser oder
schlechter vermarktbar sind als andere. Für
eine zielführende Analyse des Marktes ist
es daher erforderlich, auch diese kleinteiligen
Entwicklungen zu erfassen.
Ein wichtiger Bestandteil der nachfrageorientierten
Planung ist die Zielgruppenanalyse:
• Welche Zielgruppen gibt es?
• Welche Anforderungen und Bedürfnisse
haben die Zielgruppen hinsichtlich
des Wohnens / der Wohnsituation?
• Welche quantitative und qualitative
Nachfrage resultiert aus den einzelnen
Zielgruppen?
Unterschiedliche Zielgruppen haben unterschiedliche
Ansprüche an das Wohnen und
das Wohnumfeld. Zwei entsprechend den
demografischen Entwicklungen zukünftig
an Bedeutung zunehmende Zielgruppen
sind ältere Personen und Personen mit Migrationshintergrund.
Die Ansprüche der älteren Generationen
an die Wohnung und den Wohnstandort
unterscheiden sich von denen der jüngeren
Generationen. Die demografische Entwicklung
erfordert daher auf kommunaler Seite
qualitative und quantitative Anpassungsstrategien.
Die zunehmende Zahl der älteren
Personen erfordert eine Berücksichtigung
der spezifischen Bedürfnisse. Hierzu
gehört neben der Bereitstellung altengerechter
Einrichtungen (Beratungs- und Betreuungsangebote,
medizinische Einrichtungen,
Pflegeeinrichtungen etc.) auch die
Sicherung der Erreichbarkeit (kurze Wege,
Barrierefreiheit). Diese Bedürfnisse erfordern
ein Mindestmaß an Verdichtung und
sind daher am besten in urbanen Räumen
umzusetzen. Dies ist einer der Gründe für
den Trend einer Rückkehr in die Stadt,
insbesondere für die Generation der über
50-Jährigen.
Die Entwicklung der Altersstruktur erfordert
die Deckung des Bedarfs an seniorengerechten
Wohnungen und die