Aktuelle Ausgabe Haus+Hof zum Download - RUHR MEDIEN ...

ruhrmedien.de

Aktuelle Ausgabe Haus+Hof zum Download - RUHR MEDIEN ...

Der Vermieter erhob daraufhin

eine Räumungsklage, welcher in

I. Instanz stattgegeben wurde.

Das Landgericht hat die Berufung

des Mieters zurückgewiesen. Die

vom Berufungsgericht zugelassene

Revision des Mieters beim Bundesgerichtshof

blieb ohne Erfolg.

Ausführungen des

Bundesgerichtshofes:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden,

dass eine ordentliche

Kündigung gemäß § 573 Absatz

2 Nr. 1 BGB** wegen Zahlungsverzuges

erfolgen darf, ohne dass

die für eine fristlose Kündigung

gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB

erforderlichen Mietrückstände erreicht

sein müssen. Es bestehe kein

Grund, den für die fristlose Kündigung

festgesetzten Schwellenwert

auf die ordentliche Kündigung zu

übertragen. Voraussetzung für die

ordentliche Kündigung gemäß §

573 Absatz 2 Nr. 1 BGB sei eine

nicht unerhebliche Verletzung der

Zahlungspflicht des Mieters. Eine

solche liege nicht vor, wenn der

Rückstand eine Monatsmiete nicht

übersteige und die Verzugsdauer

weniger als einen Monat betrage.

Der Bundesgerichtshof stellte fest,

dass die zweite Kündigung der

Vermieterin vom 12. November

2010 unwirksam war, da in diesem

Fall die Verzugsdauer weniger als

einen Monat betragen habe. Die

erste Kündigung der Vermieterin

vom 05. Oktober 2009 habe das

Mietverhältnis jedoch wirksam

beendet.

Insoweit stellte der Bundesgerichtshof

klar, dass die für die fristlose

Kündigung geltende Vorschrift des

§ 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB*** nicht

auf ordentliche Kündigungen anwendbar

sei. Gemäß § 569 Absatz

3 Nr. 3 BGB kann eine Kündigung

wegen Zahlungsverzuges nicht vor

Ablauf von zwei Monaten nach

der rechtskräftigen Verurteilung

zur Zahlung einer erhöhten Miete

erfolgen.

Die Vorschrift finde deswegen keine

Anwendung auf die ordentliche

Kündigung, da sie bereits ihrem

Wortlaut nach nur für fristlose

Kündigungen gelte und der Zweck

der Vorschrift darin bestehe, die

Obdachlosigkeit der Mieter zu

vermeiden. Die Gefahr einer Obdachlosigkeit

bestehe aber bei

einer ordentlichen Kündigung

einzuhaltenden Kündigungsfrist

nicht in gleichem Maße wie bei

einer fristlosen Kündigung.

Fazit:

Für eine fristgemäße Kündigung

wegen eines „berechtigten Interesses“

im Sinne von § 573 Absatz 1

BGB reicht es nach neuester Rechtsprechung

bereits aus, wenn der

Mieter mit nur einer Monatsmiete

im Rückstand ist und die Verzugsdauer

über einen Monat liegt. Der

Vermieter sollte zur Vermeidung

erheblicher Zahlungsausfälle zeitnah

von seinem ordentlichen Kündigungsrecht

Gebrauch machen.

Eine vorherige Abmahnung wird

nicht zur Voraussetzung der ordentlichen

Kündigung, da § 573

BGB nicht auf das Erfordernis einer

Abmahnung verweist. Das Gericht

wird in einem Räumungsprozess

jedoch gemäß § 573 Absatz 2

Nr. 1 BGB zu überprüfen haben,

ob tatsächlich eine schuldhafte

Pflichtverletzung des Mieters vorliegt.

Durch die Abmahnung wird

das für die Kündigung notwendige

Verschulden des Mieters leichter

angenommen werden können,

wenn der Mieter sein vertragswidriges

Verhalten trotz der Abmahnung

fortsetzt.

Letztlich bleibt dem Vermieter das

außerordentliche Kündigungsrecht

bei Erreichen des Schwellenwertes

gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB

(Mietrückstand von zwei Monaten)

trotz einer bereits erfolgten ordentlichen

Kündigung unbenommen.

Slavica Kurek

Rechtsanwältin

*§ 543 BGB: Außerordentliche

fristlose Kündigung aus wichtigem

Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das

Mietverhältnis aus wichtigem

Grund außerordentlich fristlos

kündigen, (…)

(2) Ein wichtiger Grund liegt ins-

43

besondere dann vor, wenn

(…) 3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende

Termine mit der Entrichtung der

Miete oder eines nicht unerheblichen

Teils der Miete in Verzug

ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich

über mehr als zwei Termine erstreckt,

mit der Entrichtung der

Miete in Höhe eines Betrages in

Verzug ist, der die Miete für zwei

Monate erreicht. (…)

** § 573 BGB: Ordentliche Kündigung

des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen,

wenn er ein berechtigtes

Interesse an der Beendigung des

Mietverhältnisses hat. (…)

(2) Ein berechtigtes Interesse des

Vermieters an der Beendigung

des Mietverhältnisses liegt insbesondere

vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen

Pflichten schuldhaft nicht unerheblich

verletzt hat, (…)

*** § 569 BGB: Außerordentliche

fristlose Kündigung aus wichtigem

Grund (…)

(3) Ergänzend zu § 543 Absatz 2

Satz 1 Nr. 3 gilt:

(…) 3. Ist der Mieter rechtskräftig

zur Zahlung einer erhöhten

Miete nach den §§ 558 bis 560

verurteilt worden, so kann der

Vermieter das Mietverhältnis

wegen Zahlungsverzugs des Mieters

nicht vor Ablauf von zwei

Monaten nach rechtskräftiger

Verurteilung kündigen, wenn

nicht die Voraussetzungen der

außerordentlichen fristlosen

Kündigung schon wegen der

bisher geschuldeten Miete erfüllt

sind. (…)

RUHR°

MEDIEN

Weitere Magazine dieses Users
Ähnliche Magazine