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Der Vermieter erhob daraufhin
eine Räumungsklage, welcher in
I. Instanz stattgegeben wurde.
Das Landgericht hat die Berufung
des Mieters zurückgewiesen. Die
vom Berufungsgericht zugelassene
Revision des Mieters beim Bundesgerichtshof
blieb ohne Erfolg.
Ausführungen des
Bundesgerichtshofes:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden,
dass eine ordentliche
Kündigung gemäß § 573 Absatz
2 Nr. 1 BGB** wegen Zahlungsverzuges
erfolgen darf, ohne dass
die für eine fristlose Kündigung
gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB
erforderlichen Mietrückstände erreicht
sein müssen. Es bestehe kein
Grund, den für die fristlose Kündigung
festgesetzten Schwellenwert
auf die ordentliche Kündigung zu
übertragen. Voraussetzung für die
ordentliche Kündigung gemäß §
573 Absatz 2 Nr. 1 BGB sei eine
nicht unerhebliche Verletzung der
Zahlungspflicht des Mieters. Eine
solche liege nicht vor, wenn der
Rückstand eine Monatsmiete nicht
übersteige und die Verzugsdauer
weniger als einen Monat betrage.
Der Bundesgerichtshof stellte fest,
dass die zweite Kündigung der
Vermieterin vom 12. November
2010 unwirksam war, da in diesem
Fall die Verzugsdauer weniger als
einen Monat betragen habe. Die
erste Kündigung der Vermieterin
vom 05. Oktober 2009 habe das
Mietverhältnis jedoch wirksam
beendet.
Insoweit stellte der Bundesgerichtshof
klar, dass die für die fristlose
Kündigung geltende Vorschrift des
§ 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB*** nicht
auf ordentliche Kündigungen anwendbar
sei. Gemäß § 569 Absatz
3 Nr. 3 BGB kann eine Kündigung
wegen Zahlungsverzuges nicht vor
Ablauf von zwei Monaten nach
der rechtskräftigen Verurteilung
zur Zahlung einer erhöhten Miete
erfolgen.
Die Vorschrift finde deswegen keine
Anwendung auf die ordentliche
Kündigung, da sie bereits ihrem
Wortlaut nach nur für fristlose
Kündigungen gelte und der Zweck
der Vorschrift darin bestehe, die
Obdachlosigkeit der Mieter zu
vermeiden. Die Gefahr einer Obdachlosigkeit
bestehe aber bei
einer ordentlichen Kündigung
einzuhaltenden Kündigungsfrist
nicht in gleichem Maße wie bei
einer fristlosen Kündigung.
Fazit:
Für eine fristgemäße Kündigung
wegen eines „berechtigten Interesses“
im Sinne von § 573 Absatz 1
BGB reicht es nach neuester Rechtsprechung
bereits aus, wenn der
Mieter mit nur einer Monatsmiete
im Rückstand ist und die Verzugsdauer
über einen Monat liegt. Der
Vermieter sollte zur Vermeidung
erheblicher Zahlungsausfälle zeitnah
von seinem ordentlichen Kündigungsrecht
Gebrauch machen.
Eine vorherige Abmahnung wird
nicht zur Voraussetzung der ordentlichen
Kündigung, da § 573
BGB nicht auf das Erfordernis einer
Abmahnung verweist. Das Gericht
wird in einem Räumungsprozess
jedoch gemäß § 573 Absatz 2
Nr. 1 BGB zu überprüfen haben,
ob tatsächlich eine schuldhafte
Pflichtverletzung des Mieters vorliegt.
Durch die Abmahnung wird
das für die Kündigung notwendige
Verschulden des Mieters leichter
angenommen werden können,
wenn der Mieter sein vertragswidriges
Verhalten trotz der Abmahnung
fortsetzt.
Letztlich bleibt dem Vermieter das
außerordentliche Kündigungsrecht
bei Erreichen des Schwellenwertes
gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB
(Mietrückstand von zwei Monaten)
trotz einer bereits erfolgten ordentlichen
Kündigung unbenommen.
Slavica Kurek
Rechtsanwältin
*§ 543 BGB: Außerordentliche
fristlose Kündigung aus wichtigem
Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das
Mietverhältnis aus wichtigem
Grund außerordentlich fristlos
kündigen, (…)
(2) Ein wichtiger Grund liegt ins-
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besondere dann vor, wenn
(…) 3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende
Termine mit der Entrichtung der
Miete oder eines nicht unerheblichen
Teils der Miete in Verzug
ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich
über mehr als zwei Termine erstreckt,
mit der Entrichtung der
Miete in Höhe eines Betrages in
Verzug ist, der die Miete für zwei
Monate erreicht. (…)
** § 573 BGB: Ordentliche Kündigung
des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen,
wenn er ein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses hat. (…)
(2) Ein berechtigtes Interesse des
Vermieters an der Beendigung
des Mietverhältnisses liegt insbesondere
vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen
Pflichten schuldhaft nicht unerheblich
verletzt hat, (…)
*** § 569 BGB: Außerordentliche
fristlose Kündigung aus wichtigem
Grund (…)
(3) Ergänzend zu § 543 Absatz 2
Satz 1 Nr. 3 gilt:
(…) 3. Ist der Mieter rechtskräftig
zur Zahlung einer erhöhten
Miete nach den §§ 558 bis 560
verurteilt worden, so kann der
Vermieter das Mietverhältnis
wegen Zahlungsverzugs des Mieters
nicht vor Ablauf von zwei
Monaten nach rechtskräftiger
Verurteilung kündigen, wenn
nicht die Voraussetzungen der
außerordentlichen fristlosen
Kündigung schon wegen der
bisher geschuldeten Miete erfüllt
sind. (…)
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