Oude gebouwen nieuwe functies - Evert Verhagen

De creatieve economie en de zoektocht van migranten naar hun identiteit kunnen een
hadden gevestigd. Zij dienden een tegenvoorstel in en wisten de politiek te overtuigen
wederkerig versterkende relatie aangaan, zoals nu in Brixton lijkt te gebeuren.
om ook hun een plek te geven in de herontwikkeling. Het resultaat is dat beide partijen nu
Dat wil niet zeggen dat het altijd koek en ei hoeft te zijn. De creatieve sector mag best
gezamenlijk een nieuw plan ontwikkelen. De coalitie wordt zodoende complexer. De drie
confronteren. De jeugd in West bijvoorbeeld onttrekt zich juist aan de gangbare mores met
betrokken partijen zetten een extra stap op de Venetiaanse brug om nog meer divergentie-
initiatieven als theater- en dansgroep ISH en het Pal West Modeatelier. Zoiets als graffiti
belangen te intregeren in het ontwikkelingsproces en zodoende het momentum van de
is vaak een doorn in het oog van het gros van de bevolking, maar er zijn wel professionele
gemeenschappelijke visie en identiteit te bereiken (zie hoofdstuk 1). Het voordeel is dat
ontwerpers en illustratoren uit voortgekomen. Creatieve economie is geen democratie, het
de oplossingen ‘rijker’ worden en het draagvlak toeneemt.
gaat erom dat de straatkunstenaars en creatieve initiatieven wortelen en uitgroeien tot het
Bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling treden ook omgevingseffecten op. De waarde-
cultureel kapitaal van de wijk. Op het Coolhaveneiland en in Nieuw-West wordt al volop
ontwikkeling die ontstaat uit creatieve bedrijvigheid beperkt zich niet tot het gebouw
gepionierd. Of deze creatieve ondernemers als magneet mogen functioneren hangt af van
of gebied dat in ontwikkeling wordt gebracht. Het is aantoonbaar dat de realisatie van het
keuzes die gemaakt worden in de marketing en beeldvorming van die wijken door overheid,
Cultuurpark Westergasfabriek heeft geleid tot een stijging van de woningprijs in de nabije
corporaties en projectontwikkelaars. Hoe gaan zij om met de conceptuele creatieve economie?
omgeving. Om meer te kunnen profiteren van de waardestijging kan een ontwikkelaar zijn
Worden de graffiti-artiesten beboet of krijgen ze hun eigen freezones waar ze hun creativiteit
grondposities in het gebied uitbreiden. Daarmee nemen de risico’s evenredig toe. De waar-
de vrije loop kunnen laten?
destijging ligt niet bij voorbaat vast en het is evenmin duidelijk op welk schaalniveau deze
Er is zeker een verband tussen creatieve economie, sociale stijging en waardestijging in
zich gaat manifesteren. Een andere oplossing is de risico’s te delen met andere eigenaren
binnenstedelijke gebieden, maar het is geen automatisme. Waardestijging ontstaat pas als er
door deze in de herontwikkeling te betrekken. Daarmee kan free-rider-gedrag worden tegen-
ook in de ogen van de bewoners van dat gebied sprake is van een toegevoegde waarde, die
gegaan maar niet uitgesloten. Dat hoeft geen probleem te zijn, tenzij het gaat om een
meetbaar zou moeten zijn in een stijging van de verkoopwaarde van het vastgoed. Waarde-
strategische positie die de gebiedsexploitatie raakt.
stijging is dus onherroepelijk gekoppeld aan de perceptie van bewoners c.q. de vastgoed-
Een eigenaar streeft immers naar maximale opbrengst en heeft er geen belang bij om
eigenaren. Een ateliergebouw voor kunstenaars hoeft niet noodzakelijkerwijs door de
het object vooraan in de ontwikkeling te verkopen als het hoogtepunt van de waarde-
omliggende buurt als positief te worden beoordeeld, zeker niet als dat leidt tot dichtgeplakte
ontwik keling nog moet worden bereikt. Er zijn ook eigenaars die gewoon een andere
atelierramen en rommel op straat. De belangrijkste succesfactor voor investeren in creatieve
ontwikkeling voor ogen hebben. De dreiging van free-riders en eigenaren die op een
economie in het kader van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is de uitstraling naar zijn
andere markt opereren, kan leiden tot stagnatie in de ontwikkeling doordat vastgoed-
omgeving en de aansluiting hiervan op de aanwezige of te creëren woon-werkcultuur.
eigenaren een afwachtende positie innemen. Wie investeert wil immers ook maximaal
86 profiteren. Dat is ook een van de drijvende krachten achter de recente fusiegolf van woning- 87
Dilemma’s
corporaties. Gebiedsmacht is een essentiële voorwaarde om onrendabele investeringen in
Bij het inzetten van creatieve economie in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling komen we
maatschappelijk vastgoed en woningen rendabel te maken.
vier dilemma’s tegen die afwijken van wat we gewoon zijn. De dilemma’s hebben gemeen dat
Dit strategische spel is aan de orde op het Coolhaveneiland. Een te voortvarend insteken
ze zich slecht laten verenigen met gangbare ordeningsprincipes in de ruimtelijke ontwikkeling:
op gentrification middels de herontwikkeling van gebouwen en een activiteitenprogramma
– onroerend eigendom vs. creatief ondernemerschap;
zou kunnen leiden tot een scherpe waardestijging van het nog te verwerven onroerend goed.
– uiteenlopende belangen vs. convergerende perspectieven;
Verwervingsstrategie en ontwikkelingsstrategie moeten zorgvuldig met elkaar in balans zijn.
– onvoorspelbaarheid vs. zekerheid;
Vandaar dat corporaties en gemeente vooralsnog terughoudend zijn in de uitvoering van
– ordening vs. flexibiliteit.
plannen.
In een aantal proeftuinen wordt druk voorgesorteerd op de waardeontwikkeling in het gebied.
Eigendom en creatief ondernemerschap?
De Key bijvoorbeeld heeft plannen om de loods met Kunstad op de NDSM-werf te kopen
Wie betaalt bepaalt. Dit adagium geldt voor bijna elke gebiedsontwikkeling, maar zet tevens
van de gemeente, om zo een positie te verwerven in het gebied. De corporatie heeft immers
de verhouding met de creatieve sector op scherp. Een creatief ondernemer is door de bank
nog geen ontwikkelingsrecht op het terrein. De herontwikkeling van de NDSM-werf is
genomen niet geneigd zijn handtekening te zetten onder een huurcontract voor onbepaalde
eenvoudiger te sturen dan gebiedsontwikkeling in bestaand stedelijk gebied met complexere
tijd op een toplocatie tegen een marktconform huurtarief. Hij of zij ziet zichzelf eerder als
eigendomsverhoudingen. De risico’s op de werf zijn overzichtelijk geworden nu de startfase
een belangrijke speler in de gebiedsontwikkeling, met een duidelijk beeld hoe zo’n plek eruit
voorbij is. De huurders van de casco-ateliers in de Kunstad hebben dat goed begrepen. Om
moet zien. Deze actieve houding, evenals de pluriformiteit in vestigingsvoorkeuren van de
geen speelbal te worden van het strategospel en om hun autonomie veilig te stellen, hebben
creatieve bedrijven, noopt een ontwikkelingsconsortium om de creatieve ondernemer actief te
ze het plan opgevat zelf collectief eigenaar te worden van de werf. Een kosten-batenanalyse
betrekken bij gebiedsontwikkelingen voor de creatieve economie. Er zijn immers geen blauwdrukken
voor (her)ontwikkeling ten behoeve van de creatieve economie. Het is echter on-
voor een bestaande wijk als het Coolhaveneiland lijkt veel ingewikkelder.
duidelijk hoe de invloed van creatieve ondernemers in de ontwikkeling gestalte moet krijgen.
Discrepantie in belangen
De complexe verhoudingen worden mooi geïllustreerd in de proeftuin Amersfoort. De
De toenemende complexiteit in de verhoudingen bij binnenstedelijk gebiedsontwikkelingen
gemeente had in 2006 nog een duidelijke visie over de wijze waarop het gebouw Rohm
die nog eens versterkt wordt door een mondige creatieve klasse toont de noodzaak aan
& Haas in het Oliemolenkwartier zou moeten worden herontwikkeld. Het gebied, dat naast
van brede coalities. Friso de Zeeuw, directeur bij Bouwfonds en praktijkhoogleraar gebieds-
het nieuwe Eemcentrum is gelegen, moest een interactieve plek worden voor creatieve onderontwikkeling
aan de TU Delft, zegt het al in het boekje De engel uit het marmer: ‘Communicatie
nemers uit de ICT-, bouw- en advieswereld. Twee creatieve bedrijven, Poolen Architekten
met belanghebbenden is uitgegroeid tot één van de belangrijkste succes/faalfactoren bij
en adviesbureau Pentascope, ontwikkelden een plan dat goed aansloot bij deze visie. De
binnenstedelijke gebiedsontwikkeling’ (De Zeeuw, 2007).
gemeente ging daarmee echter voorbij aan drie kunstenaars die hier hun tijdelijke atelier
Er zijn enkele factoren die de verhouding tussen partijen hebben geproblematiseerd. In de