Oude gebouwen nieuwe functies - Evert Verhagen

118
Figuur 9 waarde impulsen en investeringen in model gradual finance (de Stad bv)
investeringswaarde
kosten
creatief milieu
evenwicht kosten
-opbrengst
interactiemilieu
transactiemilieu
waarde
ontwikkeling
autonome
ontwikkelingen
0 10
20 30
transformatiemilieu
tijd
de vernieuwingsprocessen van de creatieve economie mogelijk wordt gemaakt en die een
voorwaarde vormt voor succesvolle en duurzame waardecreatie in het vastgoed, is geen onderdeel
van de ontwikkelingstactiek. Er is ineens veel kapitaal voorhanden, waarmee vooral aan
het vastgoed gekoppelde doelen worden gerealiseerd. Het is daarbij een kunst om nog aan
te haken bij de economische ontwikkelingen. Het gerevitaliseerde project is daarna ook
vaak minder geleidelijk en duurzaam te ontwikkelen. Met het beschikbare kapitaal doet
men grote investeringen en de kosten lopen aanzienlijk op, hetgeen de pressie op snellere
en grotere waardeontwikkelingen, dus grotere waardeschommelingen, sterk doet toenemen.
Op langere termijn is er daardoor wellicht een groter risico op het verdwijnen van nieuwe
investeringen en een grotere kans op hernieuwde verpaupering.
De weg der geleidelijkheid leidt met minder risico tot een gezonde waardeontwikkeling.
De kosten blijven wat meer in de hand en van meet af aan is programmering van functies
in relatie tot de mogelijkheden die de creatieve economie daarvoor toestaat het doel. Met
een regelmatige en ook geleidelijke serie van impulsen richt het programma zich in eerste
instantie vooral op het spoedig vereffenen van de kosten, daarna op het laten groeien van
de economische activiteit en daarmee de waardecomponent van het vastgoed en dan weer
te investeren voor een volgende fase (figuur 9).
De samenhang tussen waardecreatie door verhoogde economische activiteit en de waardecreatie
voor het vastgoed is een programmatisch instrument voor de projectontwikkeling.
Programmering bevordert de symbiose tussen de beide processen van waardetoevoeging
zoals eerder geschetst. De geleidelijke strategie van waardecreatie is voor het publieke en
algemene belang van de stad in veel gevallen te verkiezen boven de cataclystische aanpak
(figuur 8). Om deze effectief te laten zijn, richt de prestatie van het integrale project zich
noodzakelijkerwijs op de som van de individuele exploitaties. Daarnaast zal er vaak een
partij nodig zijn die bereid is initiatief en risico te nemen in tijdelijke exploitatieactiviteiten.
Het inrichten van een resultaatgerichte overkoepelende exploitatiemaatschappij als programmeur
is hiervoor een effectief middel. Naast een afgewogen strategie voor geconsolideerde
waardecreatie heeft zo’n exploitatiekoepel ook duidelijke voordelen wat betreft organisatiekracht
en financierbaarheid.
Waarde in soorten
Na de uiteenzetting over verschillende betekenissen over het begrip waarde bij de diverse
betrokkenen in een proces van creatieve economie en/of revitalisering van stedelijk erfgoed,
zullen we ingaan op de verschillende rollen en posities die met de waardeontwikkeling
te maken hebben. Naast de aandachtspunten die iets van de inkleuring van waardecreatie
duidelijk maken, zal daarna ook in korte bewoordingen worden ingegaan op de financierbaarheid
van projecten.
Waardeontwikkeling op het project zelf
De toegevoegde waarde die ontstaat door nieuwe processen van productinnovatie, vernieuwing
van dienstverlening of het veranderen van de perceptie rondom het aanbod
en het leggen van nieuwe verbindingen wordt geleverd door de creatieve economie.
De nieuwe laag van toegevoegde waarde kan uitgroeien tot een gekende nieuwe economische
sector.
Authentiek vastgoed dat in onbruik is geraakt, is uitermate geschikt om creatieve bedrijven
te huisvesten. Als de bedrijfsprocessen van deze ondernemers zich bestendigen, kan daaruit
een huurwaarde worden gedestilleerd die de waardevorming van het vastgoed positief
beïnvloedt. In verdere fases zal deze waardeontwikkeling aantrekkelijk doorgroeien, omdat
het creatieve milieu uit de vroegste fase culmineert in een interessant creatief transactiemilieu.
Noodzaak is het deze waardecreatie door doelgerichte programmering te stimuleren
119