Oude gebouwen nieuwe functies - Evert Verhagen

Hoofdstuk 5
Jeroen Saris, de Stad bv
In samenspraak met Renée Hoogendoorn, directeur Gebiedsontwikkeling AM BV.
De gepresenteerde procesopzet is ontwikkeld in haar vorige functie als directeur
Strategische Projecten bij ING Real Estate Development NL
Nieuwe
verbindingen
maken het
creatief DNA:
proces en
coalitie vorming
Als het werken aan de creatieve stad in de afgelopen jaren ons iets geleerd heeft, dan is
het wel dat daarvoor nieuwe verbindingen nodig zijn tussen de hardware (stad, gebouw,
ontwikkelaar) en de software (creatieve bedrijvigheid en consumenten). Dat creativiteit en
cultuur bijdragen tot de waardevorming van een gebouw of van een gebied is wel bekend,
maar hoe komen we erachter welke waarde bij welke omgeving past? Welk samenspel tussen
gebruikers, ontwikkelaars en omgeving, de culturele en kennisinstellingen, de gemeente en
financiers, leidt tot succesvolle herontwikkelingsprojecten? De casus in dit boek illustreren
de grote verscheidenheid aan succesvolle projecten. Creatieve economie vraagt om een
andere benadering van de vastgoedontwikkeling, maar ook een andere benadering van de
stad. Het einde van scheiding van functies betekent het leggen van nieuwe verbindingen.
Andere markt, ander proces?
Bij de herontwikkeling van binnenstedelijke locaties voor creatieve economie zijn de
standaard methodieken voor vastgoedontwikkeling veelal niet van toepassing. De redenen
daarvoor liggen zowel in de aard van de markt als in het afwijkende karakter van de locaties.
De creatieve markt bestaat uit meerdere sectoren waarvan sommige, zoals media en marketing,
een levenscyclus doorlopen conform de economische wetten van omzetgroei, standaardisatie,
kostenbeheersing en efficiency. Voor deze bedrijven is de projectontwikkeling niet wezenlijk
anders dan in de kantorenmarkt, zij het dat deze creatieve bedrijven andere eisen stellen aan
de locatie. Leegstaande kantoren komen niet in aanmerking omdat ze niet aan de locatie-
en imagovereisten van de creatieve sector voldoen. Een mediaproducent als Endemol kan
in Aalsmeer groot worden dankzij de beschikbare ruimte, bereikbaarheid en lage kosten,
maar kiest uiteindelijk toch voor verhuizing naar een plek in de stad die aan dezelfde criteria
voldoet. Voor IdtV of MTV spelen de traditionele factoren een ondergeschikte rol bij de
keuze voor een vestigingsplaats. Directies en de medewerkers van deze bedrijven hebben
een voor keur voor locatie met een veel hogere ‘belevingswaarde’. In de keuze van MTV
voor het NDSM-terrein in Amsterdam-Noord is de stem van het personeel doorslaggevend
geweest. Dat is ook logisch voor een creatief bedrijf: de creativiteit van de medewerkers
is gebaat bij een uitdagende en prikkelende omgeving. Degenen die in deze sector werken,
stellen een creatieve omgeving dermate op prijs dat het mogelijk een reden kan zijn om
al dan niet bij MTV te willen werken.
Voor IdtV heeft het creatieve gebruik van een oud kraanspoor voor de nieuwbouw van
een langgerekt kantoor in het IJ een hoge toegevoegde waarde. Het gedurfde ontwerp
van Trude Hooykaas is een krachtige onderstreping van het imago van IdtV als een zichzelf
telkens vernieuwend creatief productiebedrijf.
De projectontwikkeling voor deze markt van ‘gevestigde’ creatieve industrie verschilt van de
gewone kantoor- en verhuurmarkt vooral in het opzicht dat de locatiekeuze en de conceptontwikkeling
aan de specifieke eisen van de creatieve markt moeten voldoen. De wijze waar op
de gebouwen worden herontwikkeld en verhuurd, verschilt niet van de reguliere markt.
Voor andere delen van de creatieve economie (design, kunsten, mode) gelden andere regels.
Ze gedragen zich minder volgens de klassieke wetten van de groei. Het overgrote deel van
de creatieve bedrijvigheid in deze sectoren bestaat uit kleine bedrijven met weinig of geen
personeel. Deze ondernemers hechten meer waarde aan het permanent creatief blijven dan
aan de groei van het bedrijf. De omzet wordt vaak gemaakt in samenwerking met andere
zelfstandig ondernemers in elkaar overlappende netwerken. Studies die gedaan zijn naar
de mediasector in Amsterdam en Hilversum laten deze verschillen in ondernemerschap
goed zien (Van der Groep, 2005). Veelal wordt verondersteld dat het zelfstandig creatief ondernemerschap
een fase in de ontwikkeling is. Om deze reden wordt ook gedacht dat een
broedplaats of bedrijfsverzamelgebouw voor creatieve ondernemers een tijdelijke behuizing
is die als springplank dient tot het moment dat de ondernemers succesvol worden. Oedzge
Atzema et al. (2005) heeft in een vergelijking van bedrijfsverzamelgebouwen laten zien dat
dat slechts voor een deel van de ondernemers geldt. Voor een andere groep is het bedrijfs-
131