Oude gebouwen nieuwe functies - Evert Verhagen

niet geneigd om in te tekenen op langjarige huurcontracten. Zij voelen zich graag onafhankelijk
en autonoom en binden zich tijdens hun creatieve opstart niet lang aan vaste plekken.
Zij zijn het best te binden aan contracten met ingroeihuren. In Angelsaksische projecten
wordt veel gewerkt met huren die een percentage bedragen van de gerealiseerde omzet,
eventueel met een vooraf afgesproken voorschot op basis van omzetprognoses. Dat ligt in
de Nederlandse situatie nog steeds erg moeilijk, alhoewel er nu diverse partijen studeren op
nieuwe methodieken voor creatieve complexen. Beleggers, ontwikkelaars en programmeurs
moeten dan vooral ook leren van consumentencijfers en bestedingspotenties. Hoe beter zij
hun huurders kunnen helpen aan een grotere omzet, hoe hoger de absolute huursommen
en de daaraan gekoppelde waarde van het vastgoed.
manifestaties, et cetera. Daarnaast kunnen er broedplaatsen worden ingericht en kunnen
creatieven in de eerste fase hun intrek nemen met gebruikerscontracten.
De overkoepelende exploitatiemaatschappij blijkt een aantrekkelijk vehikel voor de financierbaarheid
van de projecten. De exploitatieorganisatie kan uitgroeien tot een gerenommeerd
bedrijf dat een beter gekwalificeerde partner is voor de beleggers en kredietverstrekkers.
Ze hebben een overkoepelend langjarig huurcontract, waardoor de eindbelegger in eerste
aanleg niet met tientallen kleine huurders te maken krijgt. De exploitatiemaatschappij
verhuurt weer door aan de onderliggende partijen. Waar nodig kunnen deze contracten
als zekerheid worden verpand aan de financier. De centrale exploitatiemaatschappij zal ook
van private investeerders en aandeelhouders gemakkelijker een bijdrage kunnen verwachten
dan de verzameling van bedrijfjes.
Optimaal renderen van creatieve plekken
De modus operandi van de succesvolle Angelsaksische praktijk geeft een menging van aan-
Besluit
dachtspunten, die in de tamelijk vaste structuren van de traditionele aanpak in Nederland
Financiering komt in stappen dichterbij naarmate de kennis van de ontwikkeling van
lastig zijn in te bedden.
creatieve complexen toeneemt. De relatie tussen waardeontwikkeling en financierbaarheid
Creatieve projecten bewijzen zich het best en het snelst door het activeren van zo veel
is in het voorgaande vanuit meerdere invalshoeken beschreven. Geen waardeontwikkeling
mogelijk puur en uniek ondernemerschap. Elke ondernemer in het creatief complex moet
zonder financiering. Geen financiering zonder waardeontwikkeling. Deze schijnbare vicieuze
zich vanuit zijn individuele bedrijfsbelang persoonlijk verbinden aan de doelen en resultaten
cirkel wordt nog al te gemakkelijk met geweld doorbroken door de injectie van het zoge-
van het geheel. Het blijkt dat repeterende formules, franchises en filiaalbedrijven het succes
naamde lawinekapitaal. Inmiddels is er genoeg praktische ervaring en expertise voor derge-
vertragen of verhinderen. Creatieve ondernemers willen zich namelijk onderscheiden
lijke projecten opgebouwd, vooral maar niet uitsluitend in de Angelsaksische wereld, dat
en dat rendeert beter in een onderscheidend project, dat niet wordt gedomineerd door
de mogelijkheden voor geleidelijke investeringen en een duurzaam progressief model van
bedrijven die middle-of- the-road zijn. Voor de creatieve complexen is een dynamische
waardeontwikkeling kan worden gerealiseerd. Daarvan dienen nog zeker veel partijen zich
menging en clustering van kleine en jonge partijen nodig. De consolidatie is net zo gemengd,
te vergewissen. Nieuwe coalities en kansrijke projecten zullen de realisatie van dergelijke
door in opzet, vastheid en contractsduur uiteenlopende huurcontracten en gebruikers-
projecten in de toekomst zeker meer hanteerbaar maken.
124 overeenkomsten.
Er wordt vaak gekozen voor percentagehuren, die periodiek (alleen omhoog) worden
bij gesteld en waarin tussentijdse ontbindingsmogelijkheden zijn opgenomen, als niet aan
de minimale verwachtingen wordt voldaan. Kennis van de macro-economische kengetallen
van eindgebruikers en consumenten, branchegetallen en dergelijke is dan van groot belang.
Programmeurs, vaak georganiseerd in een centrale exploitatiemaatschappij, rekenen met
hun huurders mee om de omzetpotentie te optimaliseren en het proces van waardecreatie
daarop stevig af te stemmen. Zij denken mee in de bedrijfsprocessen van hun huurders
en beïnvloeden het geheel van de bedrijfsprocessen. De kern van de waardecreatie wordt
gevormd door de business engineering van het integrale project met de individuele ondernemers
en tijdelijke exploitatieactiviteiten als bouwstenen. Inmiddels is met deze aanpak
aangetoond dat de geconsolideerde waardecreatie (uiteindelijk) aanzienlijk hoger uitvalt
dan bij een traditionele ontwikkeling van de creatieve complexen. Daarmee is echter
de financierbaarheid nog niet verbeterd, omdat de kennisontwikkeling vooral binnen
de pionierende ontwikkelaars en programmeurs is opgeslagen.
125
Rol overkoepelende exploitatiemaatschappij
De overkoepelende exploitatiemaatschappij richt zich op de exploitatiekracht en de
gradueel groeiende exploitatiefase van een project. Daarmee is ook een belangrijk deel
van de continuïteit gewaarborgd.
Naar analogie van de Angelsaksische voorbeelden vindt ook op het Europese continent
de exploitatiemaatschappij meer en meer navolging. Deze neemt het integrale hoofdhuurcontract
voor het hele complex van de ontwikkelaar en zorgt voor parkmanagement,
commercieel management en marketing. De focus is gefixeerd op de duale waardeontwikkeling
(economische activiteit versus consolidatie voor het vastgoed) en programmering.
Vanuit de programmering worden nieuwe creatieve activiteiten geïnitieerd of ondersteund,
worden nieuwe ondernemers geworven en tijdelijke exploitatievormen ontwikkeld. Deze
bestaan bijvoorbeeld uit tentoonstellingen, beursactiviteiten, entertainment, culturele