Oude gebouwen nieuwe functies - Evert Verhagen

110
Figuur 4 piramide van de economische waardecreatie
1
2
3
4
diensten
goederen leveren
diensten bedenken en leveren
commodities
grond en delfstoffen
ontdekken en ontginnen
oud vasgoed
vasthouden, consolideren,
transformeren
creative economie
bedenken en vernieuwen
verbinden en veranderen
industrie
grond en delfstoffen bewerken
goederen maken
toegevoegde waarde
toegevoegde waarde
toegevoegde waarde
toegevoegde waarde
toegevoegde waarde
beïnvloeding. De symmetrie van waardecreatie door projecten en van financierbaarheid
van projecten is volledig en over de gehele lengte van de problematiek is de een gespiegeld
aan de ander.
Waarde in economie en waarde in het ruimtelijke complex
Terwijl hiervoor werd gepleit voor het uiteenhouden van condities en potentiële gevolgen
in de creatieve economie enerzijds en die rondom de vastgoedcomplexen anderzijds, werden
de verschillende factoren in de voorafgaande beschrijvingen soms flink door elkaar gehaald,
vooral ook omdat ze in de praktijk zo veel door elkaar lopen. Onterecht. De combinatie van
vernieuwende creatieve industrie met beschikbare panden maakt een afzonderlijke beoordeling
van de waardeontwikkeling niet overbodig. De waardeontwikkeling in de creatieve
economie in het algemeen en de waardeontwikkeling in het vastgoed, zijn van een andere
orde en een ander principe.
Het is niet ongewoon dat rondom een creatief project, een gebouw dat een katalysator wil
zijn voor verdere creatieve economische vernieuwing, de betrokkenen, inclusief bewoners
en ondernemers in een wijk, zich in een projectteam verenigen en zich mengen in ogenschijnlijk
dezelfde discussie over de waardeontwikkeling van het project dat men onder
handen heeft.
De overheid heeft een dubbel belang: zowel bij de waarde van kansrijke economische
innova tie en nieuwe impulsen, als bij een plan voor het behoud van de authentieke
gebouwen waarbij de verpaupering stopt. Gelukkig maar dat lokale kunstenaars en culturele
instellingen zich zo graag vestigen naast nieuwe creatieve bedrijvigheid, maar niet altijd
lopen deze belangen parallel.
De ontwikkelaar aan dezelfde tafel onderschrijft die doelstellingen graag, maar vertaalt ze
al snel in mogelijke huurcontracten of operationele activiteiten, waarmee zijn investeringen
in het vastgoed ook wat opbrengsten tegemoet kunnen zien. Deze inkomsten worden pas
echt serieus als ze zijn vastgeklonken in huurcontracten. Contracten die op hun beurt weer
voornamelijk van belang zijn voor de investeerders en beleggers, die een vooruitzicht op
duurzaam rendement nodig hebben om projecten in hun portefeuille te kunnen opnemen.
Sommige van die beleggers hebben een bredere horizon dan je in eerste instantie zou denken,
omdat ze in de omgeving van het project meerdere panden hebben. Een nieuw creatief
project kan een positieve waarde-impuls geven aan hun bestaande portefeuille. Een project
dat verdere verpaupering kan voorkomen, neemt een hele zorg weg bij de belegger.
De creatieve ondernemers die de spil zijn in de nieuwe economische sector en tevens de
kern vormen van de functionele ontwikkeling van het vastgoed, kijken vanzelfsprekend
vooral hoe zij hun creativiteit kunnen ontplooien en hoe zij als ondernemer of kunstenaar
een bestaan kunnen opbouwen. Daarbij zullen ze afwegen of de locatie overeenkomt met
‘de fase’ waarin hun bestaan of bedrijf zich bevindt. In de coalities die rondom dergelijke
projecten ontstaan, is het van groot belang inzicht te ontwikkelen in de diverse opvattingen
van het nut van het project, de beoogde waardeontwikkeling en van hetgeen men er uiteindelijk
voor overheeft om het doel te bereiken.
Toegevoegde waarde in de algemene economie
De economie werkt in termen van toegevoegde waarde in elkaar logisch opeenvolgende
sectoren. Die sectoren hebben zich historisch ontwikkeld. Het begint met het vinden
en gebruiken van grondstoffen en basisgoederen en in hogere sectoren zien we vooral
economische innovatie onder invloed van vergaande arbeidsverdeling, specialisatie, kennis
en techniek.
In de piramide van economische waardecreatie (figuur 4) wordt meestal in drie basislagen
onderscheiden. De sectoren die erin worden beschreven, bestaan wel al zolang dat we veilig
kunnen aannemen dat ze de basis vormen voor verdere economische ontwikkeling. De
eerste sector bestaat uit het vergaren en gebruiken van grond- en delfstoffen, agrarische
111