Oude gebouwen nieuwe functies - Evert Verhagen

en te consolideren voor de vastgoedsituatie. Door die verbeterde vastgoedsituatie worden
is de gedachte. Dat steden als geheel daarin al hun actieve rol vervullen, blijkt wel uit de
de creatieven in staat gesteld om economisch door te groeien. Programmering zorgt voor
actuele situatie van veel projecten. De overheid ziet in toenemende mate de meerwaarde
een zo geleidelijk mogelijke waardeontwikkeling en financiering. Toch zal in veel gevallen
van de creativiteit en de revitalisering en participeert in financiering en programmering.
van revitalisering van industrieel en stedelijk erfgoed nog steeds worden uitgegaan van een
Ze ondersteunt het bereiken van haar eigen publieke doelen ook op andere wijze, bijvoor-
verpauperde situatie met een in relatieve termen lage waarde voor het vastgoed. De verleiding
beeld door rechtstreekse subsidies aan de projectontwikkelaar of de programmerende
– en soms de noodzaak – is groot om in fases met wat meer explosieve investeringen het
exploitatie maatschappij, indirecte subsidies aan bijvoorbeeld de culturele en creatieve
project te financieren. Waar dat niet eenvoudig tot evenredige waardeontwikkeling in
instellingen die zich vestigen in het creatieve complex. Er valt ook te denken dat de over-
het vastgoed leidt, zien we dat overheden zich ook steeds meer met deze heftige kapitaalsheid
indirecte investeringen pleegt om de gewenste doelen te bereiken of te versnellen.
injecties bemoeien.
Het verbeteren van infrastructuur en faciliteiten voor startende creatieve ondernemers
Een overkoepelende exploitatiemaatschappij is bij uitstek geschikt om de waardepotentie
zijn goede voor beelden. De gezamenlijke overheden zouden verder moeten nadenken
die de processen van de creatieve economie biedt te consolideren in het betrokken vastgoed.
hoe zij zouden kunnen bijdragen tot de risicobeperking (garantiefonds) voor de onzekere
Het draagt zorg voor focus, doelgerichtheid en resultaat. Daarnaast implementeert en bewaakt
herontwikkeling van het creatieve complex, of juist het hergebruik van industrieel en stede-
de exploitatiemaatschappij het integraal concept en maakt ze vormen van tijdelijke gebruik
lijk erfgoed kunnen stimuleren (investeringsfonds).
mogelijk. De gebruikers en bezoekers zien de projecten vaak als een geïntegreerde eenheid.
Dat zou ook moeten gelden voor bijvoorbeeld woningcorporaties. In hoeverre het profijt-
Zij bezoeken in hun beleving en waardering de Westergasfabriek, de Lichtfabriek of
beginsel zich laat vertalen naar een bijdrage ten behoeve van de eigen toegevoegde waarde,
Hazemeyer Hengelo. Zelfs de prestaties van individuele functies zijn van grote invloed
hetzij als financiering vooraf, hetzij als toezegging vooraf indien de waarde werkelijk is
op de waardering voor het project als geheel. De term waardering is van grote invloed
gerealiseerd, is nog de vraag. Free-riders zijn er vele in deze discussie, bij corporaties, allerlei
op de waardevorming. De exploitatiekoepel kan het belang van de integraliteit bewaken
andere vastgoedeigenaren en bij vele andere instanties. Zij wachten liever af dan te partici-
en doet daarmee ook de beste zaken voor de individuele deelnemers. De exploitatiemaatperen.
Het verdient verdere aandacht om na te gaan hoe juist deze partijen kunnen en
schappij maakt in elk geval transformatieve waardevorming mogelijk. Ze kan bijvoorbeeld
willen gaan bijdragen aan de geleidelijke en daardoor meer consistente ontwikkeling van
gemakkelijker tot verevening van huuropbrengsten tussen culturele, creatieve en commer-
het creatieve complex en daarmee de vitalisering van het stadsgebied als geheel.
ciële partijen komen.
Een vroege bundeling van het bredere belang en de vorming van resultaatgerichte coalities
die ieders wensen en belangen optimaal dienen, maakt de realisatie van de complexen
Perifere waardeontwikkeling
eenvoudiger. Iedere partij hoort in een vroeg stadium duidelijk te maken wat en wanneer
122 De revitalisering van stedelijke en industriële erfgoedlocaties creëert niet alleen nieuwe
hij denkt bij te dragen aan het project in relatie tot de door hem verwachte uiteindelijke 123
waarde op de locatie zelf, ook in de omgeving van het project zal er waardeontwikkeling
optreden. Vaak heeft die omgeving al te maken gehad met een negatieve waardeontwikke-
waardeontwikkeling.
ling, omdat leegstaande complexen nu eenmaal zelden een positief effect op hun omgeving
Financierbaarheid
hebben. De buurt revitaliseert dus mee. Bedrijfjes voelen zich er prettiger en kunnen
Daarmee is een opening gegeven om vanuit allerlei mogelijke waardevormingen deel
er beter renderen. Door verhoogde economische activiteit zal de gemiddelde bestedings-
te nemen aan de financiering en financierbaarheid van projecten. Het is geen wonder dat
capaciteit toenemen, zodat ook winkels en horeca in het gebied een verbeterde nering
stedelijke overheden zo intensief hebben geïnvesteerd in bepaalde complexen. Traditionele
hebben. Ook het woonklimaat wordt duidelijk positief beïnvloed en vooral ook in dit
financiering bleek vaak erg lastig. Ontwikkelaars zagen vaak wel de potentie van het indus-
segment zal waardecreatie plaatsvinden.
triële erfgoed, maar door de andere processen en partijen die zich rondom deze projecten
Als er zulke toegevoegde waarde in de omgeving ontstaat, is het de vraag of deze niet kan
bewegen, was het niet eenvoudig daar hun reguliere afnemers, de beleggers, voor te interes-
bijdragen aan de geleidelijke financiering van de projecten. Projecten staan namelijk niet
seren. De risico’s lijken groter, de zekerheden geringer. In elk geval vielen de gebruikelijke
op zich. Het creatief complex (creatieve economie plus hergebruikt vastgoed) is veelal een
kengetallen en toetsingscriteria nauwelijks toe te passen op de creatieve industrie en de
katalysator voor gebiedsontwikkeling in het algemeen. Het behoud van de oude gebouwen
is voor verdere stedelijke ontwikkeling ook een belangrijke voorwaarde. Ook hier is de
hergebruikprojecten.
Westergasfabriek, Nederlands meest geciteerde voorbeeld, een goede graadmeter. Hier valt
Toetsingscriteria beleggers
duidelijk te zien dat de omgeving van het Westerpark zich aan het elastiek van het project
Beleggers nemen het project van een ontwikkelaar graag over als die gebaseerd is op vol-
heeft opgetrokken en dat ook in de directe omgeving aanzienlijke waardestijgingen zijn
doende huurcontracten. Afhankelijk van het soort huurders en het soort project zullen zij
gerealiseerd en geconsolideerd.
deze toetsen aan hun risicoanalyse. Maar in het algemeen kan men stellen dat een belegger
Veel steden erkennen inmiddels ook de katalysewerking van de creatieve complexen. Wie
gebaat is bij langjarige huurcontracten van minimaal vijf, en liefst tien of vijftien jaar, die zijn
nog een groter stadsgebied wil herontwikkelen, zal deze complexen een kans moeten geven
afgenomen door gerenommeerde bedrijven die al geruime tijd winstgevend zijn. Dergelijke
en dus de expertise moeten opbouwen om door de programmering de waardecreatie te
bedrijven hebben vaak kapitaal opgebouwd, dat meetelt in het risicoprofiel. Zij maken vaak
stimuleren en vast te klinken in het project en het gebied. Voor ontwikkelaars is het dus
deel uit van een grotere organisatie, die eventueel garant staat voor de huur. Dergelijke partijen
steeds belangrijker om deze competentie te verwerven, of partners te kiezen die deze klus
hebben per branche hun trackrecords achtergelaten en er zijn vele statistieken verzameld die
kunnen klaren. De ontwikkelaar die dit kan, maakt meer aanspraak op de meer reguliere
kunnen bijdragen aan het formuleren van rationele getallen die investering, risico en waarde-
stadsontwikkelingen in de periferie van het project. Ook dat is een aanzienlijk voordeel.
ontwikkeling vooraf kunnen toetsen.
Om de creatieve complexen liefst geleidelijk te financieren, heeft men zich vaak afgevraagd
In de creatieve complexen wordt zelden aan deze voorwaarden voldaan. Het gaat hier vooral
of de waardecreatie in de periferie niet zou kunnen bijdragen aan de realisatie van de
om veel bedrijven met een kleine omvang, die iets nieuws doen en nieuwe samenwerking
complexen. Wie er uiteindelijk profijt van heeft zou er ook aan kunnen meebetalen,
opbouwen. Betrouwbare business engineering ontbreekt. Het verloop is groter en ze zijn