Foto: Hubertus Hamm

? sie kennen künstler nicht!
vilgertshofer: Und wo hat der sein
Atelier?
nachmann: Lassen Sie mich noch ganz
allgemein ergänzen, dass ein Schwerpunkt unserer
Kanzlei das Immobilienrecht ist – von der Investition
bis hin zur Abwicklung von Bauvorhaben im
Bereich Mängelbeseitigung. Das heißt, dass wir als
Kanzlei das gesamte Spektrum abdecken – von der
Entwicklung von Grundstücken und Immobilien
über das Architekten- und Baugewährleistungsrecht
bis hin zum gesamten Sicherungsrecht für
den Kauf von Grundstücken – all das sind Rechtsgebiete,
die wir aus dem Effeff beherrschen.
? gilt das international oder deutschlandweit?
nachmann: Immobilienrecht ist grundsätzlich
eine nationale Spezialität, weshalb der
Schwerpunkt natürlich Deutschland ist. Wir haben
aber auch Erfahrungen mit international operierenden
Investoren, zum Beispiel haben wir eine sehr
große Grundstücksentwicklung mit internationalen
Investoren in Russland begleitet und intensive
Erfahrungen aus der Veräußerung der Falk-Immobilien,
wo wir Portfolien von mehreren hundert
Millionen Euro auch an ausländische Investoren
veräußert haben.
vilgertshofer: Wir sehen darüber hinaus
die regionale Verankerung und die vertiefte
Kenntnis der örtlichen Verhältnisse – vom Baurecht
bis zum Preis eines Grundstücks – als eine
unserer Stärken an. Zumal man die Entwicklungen
des Münchner Immobiliengeschäfts nicht aus
der Zeitung erfährt, sondern nur wenn man die
Marktteilnehmer gut kennt. Nur so kann man in
der Anfangsphase von Projektentwicklungen und
Investitionen die notwendigen Schritte einleiten.
? wie schätzen sie die wirtschaftliche
bedeutung von immobilien für die zukunft
ein?
nachmann: Der Wert einer Immobilie
wird von der Nachfrage bestimmt. Deswegen wird
der Wert einer Immobilie in wirtschaftlich gesunden
Gebieten steigen, weil die Immobilie immer
noch als die sicherste Anlageform gilt. Es wundert
deshalb auch nicht, dass die Münchner die Immobilie
als Anlageform wieder gefunden haben.
? warum ” wiedergefunden“? waren
immobilien in münchen nicht immer schon
eine sehr gute anlage?
vilgertshofer: Die Immobilienpreise in
München waren 2006 in etwa auf der gleichen
Höhe wie Mitte der Neunziger. Sie ziehen erst
seitdem wieder an.
nachmann: Hätte man vor zehn Jahren
gesagt, ein Quadratmeterpreis von 10.000 DM
sei in München unrealistisch, hätte man sicherlich
von allen recht bekommen. Heute muss
man dagegen feststellen, dass 5.000 Euro der
Durchschnittspreis von Eigentumswohnungen in
mittleren Wohnlagen ist.
vilgertshofer: Zum Thema Wert einer
Immobilie möchte ich noch hinzufügen, dass
jede Immobilie, die man nicht als Geldanlage betrachtet,
sondern selbst nutzen will, immer mit
Emotionen verbunden ist. Warum fühlt man sich
zum Beispiel in Pasing oder im Glockenbachviertel
wohl? Weil es einem dort gefällt – und
das ist eine emotionale Entscheidung. Für die
Projektentwicklung einer Immobilie, die nach
Fertigstellung gewerblich an private Eigentümer
veräußert werden soll, ist es daher wichtig, die
Möglichkeit zu solchen emotionalen Entscheidungen
zu erahnen. Und dazu ist eine genaue
Ortskenntnis unerlässlich. Wenn die der Bauherr
oder Investor nicht hat, sollte sie zumindest die
beratende Wirtschaftskanzlei haben.
nachmann: Das ist ohnehin die Kunst
beim Bauen, dass Sie in den großen Städten die
Quartiere entdecken, die in der näheren Zukunft
als attraktive Wohngebiete angesehen werden.
Denken Sie an die Fleischhauer-Bezirke in New
York oder die Werft-Areale entlang der Themse,
aber auch ausgewählte Lagen in Münchens
Isarvorstadt. All das sind letztlich wirtschaftliche
Entscheidungen von Investoren. Aber wir
als Kanzlei müssen darauf schauen, dass diese
Entscheidungen durch gute Verträge rechtlich
auf die bestmögliche Art abgesichert sind.
? sie treten also erst auf, wenn die
entscheidungen getroffen sind?
vilgertshofer: Das kommt auf die
Bedürfnisse der Investoren an. Wir können
Investoren natürlich ihre Entscheidungen nicht
abnehmen, aber wir können – und haben das
auch schon oft gemacht – auf mögliche Entwicklungen
und sich bietende Chancen aufmerksam
machen und begleiten die Investoren dann auf
diesem Weg.
? was muss ein guter anwalt bei
nachmann rechtsanwälte können, wenn er
sich mit baufragen beschäftigt? Michael Vilgertshofer, Nachmann rechtsanwälte
vilgertshofer: Obwohl jeder Bau eigentlich
immer ein Prototyp ist, der für eine spezielle Lage
und Nachfragesituation extra entwickelt worden ist,
folgen doch die juristischen Fragen meist gleichen
Prinzipien. Denn die Anzahl an rechtlichen Vorschriften
zum Beispiel für die Abwicklung von baulichen
Mängeln ist letztlich beschränkt. Deshalb ist es
immer auch eine Frage des taktischen Geschicks, solche
Fragen möglichst zügig zu einem befriedigenden
Ende zu bringen.
Das bedeutet aber natürlich nicht, dass alle
Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Frage von
Gebäuden gleich sind. Im Gegenteil. Beim Thema
Immobilien geht es ja oftmals um ein Gut, das
gehandelt wird, zum Beispiel in Investmentfonds. In
solchen Fällen geht es darum, Finanzierungsfragen zu
verstehen und Finanzierungsverhandlungen führen
zu können. Bei Vermietungsfragen geht es darum,
Verträge aufsetzen und Vertragsverhandlungen durch-
führen zu können und im Vorfeld zu schauen, dass
keine rechtlichen Lücken auftreten können.
nachmann: Im Bereich ” Immobilie als
Entwicklungsprojekt“ sind andere Fähigkeiten
gefragt, das heißt, die öffentlich-rechtliche
Bauseite abdecken, die richtigen Parteien zusammenzubringen
und wenn sie zusammen sind auch
vertraglich zu binden. Bis dahin, und das ist eben
das Ende des Bauprozesses, dass es eben auch zu
Problemen in der Bauausführung kommen kann,
die möglichst schon im Team des Projektmanagements
vor Ort behoben werden sollen, um
langfristige gerichtliche Auseinandersetzungen
überflüssig zu machen. Deshalb ist bei Großprojekten
von Anfang an auch immer ein Jurist gleich
im Team dabei. Am besten natürlich, einer von
uns (lacht).