Foto: Hubertus Hamm

! Das Eigenkapital limitiert das Kreditvolumen
einer Bank, da jeder Kredit mit Eigenkapital zu unterlegen
ist und dadurch Eigenkapital bindet. Verbrieft eine
Bank ihre Kredite, ” verkauft“ sie die Kredite also weiter
und kann mit ihrem dann frei werdenden Eigenkapital
neue Kredite ausgeben. Dadurch erhöht sich das gesamte
Kreditvolumen einer Volkswirtschaft und folglich auch
das Kreditangebot für die Kunden.
? aber das ist doch gut für die volkswirtschaft.
! Im Prinzip ja. Aber diese besondere Finanzierungstechnik
war gleichzeitig mit weiteren Faktoren verbunden:
einer hohen Arbeitsteilung – mit der Folge, dass
sich niemand für das Schicksal des Kredits über dessen
gesamte Laufzeit verantwortlich fühlte; einer mehrjährigen
Niedrigzinspolitik, die eine hohe Kreditaufnahme
erleichtert hat; einer langjährigen und zum Teil rasanten
Steigerung der Immobilienpreise, die viele Haushalte
dazu bewogen hat, ihre Immobilien für Konsumkredite
exzessiv zu verpfänden; einem weitgehend erfolgsabhängigen
Kreditmaklersystem, das zum Teil dazu geführt hat,
dass die Bonität der Kunden nicht ausreichend oder gar
nicht geprüft wurde; sogar betrügerische Vorgehensweisen
bei der Kreditvergabe und vor allem bei der Immobilienbewertung
gab es im größeren Stil. Zudem waren die
Kreditzinsen am Anfang häufig sehr niedrig und wurden
nach und nach deutlich angehoben. Im Ergebnis wurden
zu viele Kredite an einkommensschwache Kunden gegeben
– und gleichzeitig wurden diese Kredite mit Hilfe von
komplexen Verbriefungsstrukturen in Form von Wertpapieren
an den internationalen Kapitalmarkt verkauft.
? wieso haben investoren solche wertpapiere
dann erworben?
! Auch dies ist nicht so einfach, wie es oft
dargestellt wird. Ob Versicherungen, Pensionsfonds,
Banken oder andere Anleger – alle Investoren stehen
unter großem Erfolgsdruck. Da über mehrere Jahre die
Zinsen weltweit gesunken sind, mussten die Investoren
nach neuen Möglichkeiten suchen, mehr als nur die
gerade üblichen Renditen für ihre Anlagen zu erzielen.
Da waren die Wertpapiere aus den USA gerade recht,
da sie aufgrund des großen Volumens und der Markttiefe
leicht handelbar waren, etwas höhere Zinsen und
vor allem erstklassige Noten von den Ratingagenturen
hatten, so dass der interne Entscheidungsprozess, sie zu
kaufen, schnell machbar war und auch risikobewusste
Manager auf die guten Bewertungen der Ratingagenturen
verweisen konnten. Dass man letzten Endes manchmal
nicht mehr wusste, welche Kreditrisiken genau sich
hinter diesen Wertpapieren verbargen, hat man dann
möglicherweise als nicht wesentlich betrachtet.
? wie konnte so die weltweite finanzkrise
ausgelöst werden?
! Zum einen waren viele Anleger geschockt, dass
ihre Kapitalanlagen indirekt auf schlechten Krediten basierten.
Dies betraf allerdings nur einen relativ kleinen
Teil des weltweiten Anlagekapitals. Schlimmer war, dass
viele Banken und andere Anleger nicht wussten, wer
wie stark mit welchen Risiken belastet war. Dies brachte
eine große Verunsicherung, die durch die weltweite Vernetzung
des Banken- und Kapitalmarktes zu globalen
Preis- und Wertausschlägen nach unten führte.
? was hat das mit der kredit-qualitätsklemme
in deutschland zu tun?
! Diese Schwankungen wiederum machten es
nahezu unmöglich, den Wert eines Vermögenswertes zu
beurteilen. Banken und auch andere Investorengruppen
müssen ihre Vermögenswerte regelmäßig neu bewerten.
Bei Banken sind solche Vermögenswerte auch die von
ihnen ausgereichten Kredite. Wegen der oben beschriebenen
Vorschriften über das Verhältnis zwischen
Eigenkapital und Kreditvolumen muss eine Bank also
beurteilen, ob ihr Eigenkapital zur Abdeckung ihrer Kreditrisiken
ausreicht. Wenn sie aber nicht weiß, wie diese
Beurteilung in einer Woche, einem Monat oder einem
Jahr – mit denselben Krediten – ausfallen wird, kann sie
ihr jetzt an sich frei verfügbares Kapital nicht ruhigen
Gewissens durch neue Kredite binden.
? und wenn sie falsch liegt in ihrer einschätzung?
! Verschätzt sie sich in der Vorausschau der
künftigen Wertentwicklungen, hat sie nicht genug
Eigenkapital – und muss dann Neues einwerben, was
auf dem Höhepunkt der Finanzkrise nahezu unmöglich
war; Die Alternative war, Kredite zu verkaufen. Aber
an wen? Oder den Staat zu Hilfe rufen. Gelingt all dies
nicht und sinkt die Eigenkapitalrelation unter die vom
Bankaufsichtsrecht gesetzte Mindestgrenze, muss die
Aufsichtsbehörde eingreifen – und die Bank letzten
Endes schließen. Wohl gemerkt: All dies bezieht sich
auf bereits vergebene Kredite, bei denen die Kunden
vertragsgemäß ihre Zinsen zahlen. Denn alleine die
Senkung der Werteinschätzung der als Sicherheiten
dienenden Immobilien kann bei Hypothekarkrediten
bereits zu einer stärkeren Belastung des Eigenkapitals
führen.
? wie reagieren banken darauf?
! Diese Eigenkapitalfrage und weitere Komponenten
führen dazu, dass die Banken heute Kreditrisiken
anders in ihren Kreditkonditionen berücksichtigen.
Kunden, die dem nachkommen können und wollen,
erhalten Kredite. Wer diese Kreditkonditionen nicht
akzeptieren kann oder will, nimmt dies als Kreditklemme
wahr. Richtiger ist es aber, hier von einer Kredit-
Qualitäts-Klemme zu sprechen.
Neben der durch die Margengestaltung geprägten
Zinshöhe spielt bei der Konditionengestaltung
auch die Frage eine Rolle, wie hoch der Eigenkapitalanteil
des Kunden liegen soll; dies wiederum hängt mit
der Refinanzierung des Kredits zusammen, die zum
Beispiel beim Pfandbrief günstig ist, aber möglicherweise
nur einen Teil des Gesamtkredits erfassen kann.
? warum?
! Durch Hypothekenpfandbriefe refinanziert
werden können Hypothekarkredite nur insoweit, als
sie eine Beleihungsgrenze von 60 % des vorsichtig zu
ermittelnden Beleihungswertes nicht überschreiten.
Wenn Kunden nur einen Kredit in dieser Höhe benötigen,
weil sie genug Eigenkapital mitbringen oder noch
andere Finanzierungsquellen haben, dann können
sie heute Kredite von Pfandbriefbanken erhalten, die
aber teuerer sind als vor der Krise. Je näher sich ihr
Finanzierungsbedarf also an dieser für die Deckungsbestimmungen
des Pfandbriefgesetzes maßgeblichen
Beleihungsgrenze orientiert, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit,
dass ihr Kreditwunsch erfüllt werden
kann.
Die Banken haben grundsätzlich mehrere
Möglichkeiten, sich das Kapital zu beschaffen, um
Hypothekarkredite geben zu können, zum Beispiel
Kundeneinlagen, Interbanken-Kredite, Verbriefungen
und Pfandbriefe.
Der Pfandbrief hat sich damit in dieser Krise
bewährt und ist als einziges funktionierendes Kapitalmarktprodukt
ohne staatliche Garantie ausgekommen.
? brauchen die banken dann überhaupt
noch die verbriefung?
! Ja. Weltweit wurden so viele Immobilienfinanzierungen
und andere Kredite verbrieft, dass es
unmöglich wäre, das Eigenkapital aufzubringen, das
die Banken bräuchten, um diese Kredite auf ihre Bilanzen
zu nehmen. Es ist also unbedingt erforderlich, dass
der Verbriefungsmarkt wieder in Schwung kommt,
auch um bereits verbriefte Immobilienfinanzierungen
zu verlängern oder umzuschulden, die schon aufgrund
ihres großen Gesamtvolumens von den Banken nicht
übernommen werden können.
? also zurück zu alten usancen und
fehlern?
! Nein. Sicherlich nicht. Die Auswüchse
überzogen komplexer und intransparenter Verbriefungsstrukturen
kann ich mir – jedenfalls sicherlich für
die nächsten Jahre – nicht mehr vorstellen. Dies liegt
weniger an bankrechtlichen Bestimmungen, da die
verbrieften Kredite die Banken ja verlassen und daher
vom Bankaufsichtsrecht nur teilweise erfasst werden
können. Vielmehr werden die Investoren dafür sorgen,
dass es solche Produkte bis auf Weiteres nicht mehr geben
wird, da sie nicht bereit sein werden, sie zu kaufen.
? kann man unter diesen bedingungen
ein großprojekt heute überhaupt noch durch
eine bank finanzieren?
! Grundsätzlich ist dies möglich, allerdings
unter anderen Bedingungen und mit anderen Finanzierungstechniken.
Als im Laufe der 90er Jahre die Summen bei
internationalen Immobilieninvestitionen anstiegen,
haben die Banken diese hohen Kreditsummen mit
Konsortialkrediten bereitgestellt. Wenn dann mehrere
Banken, manchmal über zehn, mit dem Kunden
verhandelten – und jede einzelne Bank ihren internen
Entscheidungsprozess durchführen musste – führte
dies zu insgesamt lang dauernden Prozessen. Dann
haben große Banken die Engagements alleine oder
mit wenigen Partnerbanken gestemmt – und anschließend
möglichst schnell Teile dieses großen Kredits an
weitere Banken verkauft; dies nennt man nachträgliche
Syndizierung. Seit der Finanzkrise ist diese effiziente
Finanzierungstechnik kaum mehr zu beobachten,
jedenfalls nicht für die früher üblichen hohen Beträge,
die zuweilen weit mehr als eine Milliarde Euro betrugen.
Man wird also wohl – zumindest für eine gewisse
Zeit – wieder zur früheren Technik der anfänglichen
Konsortialfinanzierung zurückkommen.
? bleibt die abschlussfrage: werden banken
aus dem erfahrenen lernen?
! Die Banken haben in den letzten beiden
Jahren sehr viel gelernt. Regularien wie Basel II, die es ja
erst seit wenigen Jahren gibt, greifen inzwischen. Auch
viele andere Investoren, die in komplexe Strukturen
investiert haben, werden dazu nicht so schnell wieder
bereit sein. Auch die Kapitaleigner von Banken werden
wohl noch einige Zeit einsehen, dass Banken keine
exorbitant hohen Erträge auswerfen können, wenn sie
vorsichtiges und traditionelles Hypothekengeschäft tätigen.
Allerdings weiß ich nicht, wie lange das Gelernte
im Gedächtnis der Beteiligten bleiben wird. Wenn Sie
mir sagen können, wie lange die Krise noch dauert,
kann ich Ihnen sagen, wann wohl die ersten ” Gedächtnisverluste“
einsetzen könnten.
Eine ständige Gedächtnisstütze stellen aber die
zahlreichen Bestimmungen dar, denen Banken unterliegen.
Dies gilt ganz besonders für das enge Regelwerk,
das zur Sicherheit des Pfandbriefes besteht und an
dessen Verbesserung wir im Verband deutscher Pfandbriefbanken
mit unseren Gremien ständig arbeiten.
N# Nachmann rechtsanwälte sind Experten in sämtlichen
Fragen des Immobilienfinazierungs- und Finanzierungssicherungsrechts.