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INVESTITIONEN IN rUSSLAND
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Vor den Bau eines Hauses haben die Götter den Erwerb eines Grundstückes gesetzt.
Allerdings nicht überall. In russland geht es auch anders.
Ob und inwieweit das ratsam ist, auf was man achten muss und wo die Unterschiede liegen,
erklären Juristin Olesya Wienold, LL.M. und Jurist Matthias Farian,
der über russisches Grundstücksrecht promoviert.
Nachmann rechtsanwälte
worauf man
beim thema
” grundstück“
in russland
achten sollte
i. grundstücksnutzung in russland
Vor Durchführung eines Bauvorhabens durch einen
ausländischen Investor sind
- einerseits die bestehende Rechtslage am
Grundstück,
- andererseits die Möglichkeiten des
Rechtserwerbs an diesem Grundstück
durch den Investor zu klären.
einführung
Das russische Immobilienrecht ist durch die Besonderheit
gekennzeichnet, dass Grundstückseigentum
und Gebäudeeigentum verschiedenen Rechtssubjekten
zugeordnet werden können. Im Gegensatz zum deutschen
Recht besteht damit kein Einheitlichkeitsprinzip
im Bezug auf den Inhaber des Eigentumsrechts an
Grundstück und Gebäude. 1
Ein ausländischer Investor kann das Grundstück, auf
dem er sein Bauvorhaben realisieren möchte, als Eigentum
erwerben, muss dies aber nicht. Es ist im russischen
Recht möglich und zulässig, ein Grundstück zu
bebauen, ohne eine dem deutschen Recht vergleichbare
Eigentumsposition am Grundstück inne zu haben. 2
Wird das Grundstück vor Baubeginn nicht gekauft
und das Gebäude somit auf einem fremden Grundstück
errichtet, so erwirbt der Bauherr nur Eigentum
an diesem Gebäude. Er wird nicht Eigentümer des
Grundstücks und der Grundstückseigentümer erwirbt
seinerseits kein Eigentum am errichteten Gebäude.
Es taucht daher auch immer wieder in der Beratungspraxis
die Frage auf, auf welcher rechtlichen Grundlage
ein Investor ein Nutzungsrecht am zugrunde liegenden
Grundstück erhalten kann.
Die Aktualität und Brisanz dieser Frage ist dadurch
begründet, dass ausländische Investoren zwar
Grundstückseigentum in Russland erwerben können,
in der Praxis jedoch häufig daran gehindert werden.
Besonders in den Wirtschaftszentren Moskau und St.
Petersburg, in denen sich große Teile des Grund und
Bodens noch in öffentlicher Hand befinden, gestaltet
sich der Eigentumserwerb an Grundstücken schwierig.
Die rechtliche Ausgestaltung der Grundstücksnutzung
muss somit auf andere Art und Weise als durch Eigentumserwerb
erfolgen.
Das russische Recht kennt hierfür verschiedene
schuldrechtliche und dingliche Nutzungsrechte an
einem fremden Grundstück:
- Das Recht der ständigen (unbefristeten) Nutzung
- Das Recht auf lebenslangen Erbgrundbesitz
- Das Recht auf unentgeltliche befristete Grundstücksnutzung
3
- Die Grunddienstbarkeit
- Die Pacht
1. recht der ständigen (unbefristeten)
nutzung und recht auf lebenslangen
erbgrundbesitz
Als Besonderheit des russischen Grundstücksrechts
bestehen zwei dingliche Rechtsinstitute, das Recht der
ständigen (unbefristeten) Nutzung 4 und das Recht auf
lebenslänglichen Erbgrundbesitz. 5
Diese Rechte stammen aus der Sowjetzeit, in der
Privateigentum an Grund und Boden ausgeschlossen,
Privateigentum an Gebäuden jedoch zugelassen war.
Für die Ausgestaltung der Grundstücksbeziehung
bestand daher der Bedarf einer rechtlichen Regelung.
Als Ersatz für das Eigentumsrecht wurde den Gebäudeeigentümern
daher eines dieser Nutzungsrechte
eingeräumt, welche deshalb auch als Eigentumssubstitute
bezeichnet werden können. Sie sind in der Praxis
bis heute weit verbreitet und entsprechen in einigen
Punkten dem im deutschen Recht bekannten Erbbaurecht.
In der geltenden russischen Gesetzgebung sind
die beiden Rechte nach wie vor geregelt, werden jedoch
zunehmend eingeschränkt.
a. ständiges (unbefristetes)
nutzungsrecht
Das Recht der ständigen (unbefristeten) Nutzung
gewährt dem Rechtsinhaber ein umfassendes Besitz-
und Nutzungsrecht.
Die Einräumung dieses Nutzungsrechts ist derzeit
jedoch nur noch an einige russische juristische
Personen und Einrichtungen vorgesehen, deren Organisationsform
öffentlich-rechtlicher Natur ist. An
natürliche und juristische Personen des Privatrechts
hingegen ist die Vergabe dieses Rechts seit einigen
Jahren nicht mehr vorgesehen. Viele natürliche und
juristische Personen des Privatrechts sind aber noch
Inhaber dieses Rechts, welches grundsätzlich Bestandsschutz
genießt. Inhaber dieses Rechts müssen
ihre Rechtsposition in ein Pachtrecht umwandeln
oder das Grundstück zu Eigentum erwerben. Ausschließlich
für juristische Personen ist zu diesem
Zweck eine Frist vorgesehen. Die Umwandlung hat
bis zum 1. Januar 2010 zu erfolgen. 6 Bisher ungeklärt
ist das Verhältnis der gesetzlichen Regelungen
zum Bestandsschutz einerseits und der Umwandlungspflicht
andererseits.
Eine Verfügung über das Grundstück durch den
Inhaber des ständigen (unbefristeten) Nutzungsrechts
ist nicht gestattet, womit jede Übertragung
auf einen Dritten, die Belastung mit einem Recht,
deren Aufhebung oder sonstige Inhaltsänderungen
grundsätzlich nicht möglich ist.
Vor allem zählt ein ausländischer Investor nicht
zum Kreise möglicher Rechtssubjekte, die als
Inhaber eines ständigen (unbefristeten) Nutzungsrechts
in Frage kommen. Er kann dieses Recht
daher nicht erwerben 7 und somit scheidet es als
Nutzungsgrundlage für das Grundstück seines
Bauvorhabens aus.
b. erbgrundbesitz auf lebenszeit
Auch das Recht auf lebenslangen Erbgrundbesitz gewährt
ein umfassendes Besitz- und Nutzungsrecht
an einem fremden Grundstück.
Der Erbgrundbesitz auf Lebenszeit, der ursprünglich
nur für natürliche Personen vorgesehen war,
wird nicht mehr vergeben. Ein Erwerb des Rechts
ist nur im Wege des Erbgangs möglich. Auch dieses
Recht unterliegt der Umwandlung im oben dargestellten
Sinne, für die jedoch keine Frist vorgesehen
ist. Inhaber dieses Rechts können gleichfalls über
das Grundstück nicht verfügen und es daher weder
übertragen, belasten etc.
Ein Erwerb dieses Nutzungsrechts durch einen
ausländischen Investor ist somit nicht möglich.
Als Nutzungsgrundlage für die Realisierung eines
Bauvorhabens auf einem fremden Grundstück
kommt dieses Rechtsinstitut daher ebenfalls nicht
in Betracht.