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para apoyar de manera casi exclusiva la adquisición de
viviendas nuevas, sin incorporar de manera decidida otras
alternativas como el mejoramiento o la ampliación de viviendas,
y que en la práctica las reformas no han abierto
otras posibilidades más acordes con las nuevas demandas
de flexibilidad y rehabilitación del tejido urbano surgidas
en la Región. La experiencia, también, ha señalado que
las políticas de subsidios a la demanda no pueden desatender
aspectos de la oferta si quieren ser exitosas. Así
por ejemplo, es menester cautelar la existencia de una
base empresarial y tecnológica motivada y capacitada para
operar en el mercado de viviendas de bajo costo.
Ha adquirido relevancia la necesaria disponibilidad
de suelo cuyo costo sea compatible con el máximo destinado
a las viviendas sociales. La carencia de mecanismos
adecuados para asegurar esta disponibilidad ha incurrido
fuertemente en el aumento de los costos de las viviendas,
con los consiguientes efectos en la cobertura y la
focalización de las políticas. Además, ello ha contribuido a
mantener el patrón de localización periférico en los centros
urbanos, acentuando la segregación y encareciendo
la operación de los asentamientos populares. Con el propósito
de atenuar los efectos sobre los suelos rurales o
semirurales y la especulación inmobiliaria, en Colombia se
ha avanzado en traspasar a los dueños de los suelos parte
de los costos generados por los gastos en infraestructura
en que incurren los organismos públicos, a través del cobro
de un porcentaje de la plusvalía de estos terrenos. En
el mismo orden, los nuevos programas de mejoramiento y
densificación de asentamientos que se crearon en varios
países, buscan hacer frente a las necesidades
habitacionales de los sectores más carenciados sin recurrir
a la compra de nuevos terrenos.
Un nuevo desafío para las políticas habitacionales es
enfrentar aquellos parques residenciales en deterioro y
obsolescencia, donde puedan ejecutarse programas de mantención
o recuperación de viviendas y espacios comunitarios.
A su vez, la dinámica urbana ha traído cambios notables en las
formas de vida y expectativas de los sectores populares, aspectos
que no se ven acogidos en los diseños, agrupaciones y
localizaciones de los conjuntos de vivienda social.
b) Los impactos derivados: metropolización y
exclusión, deterioro y nuevos formatos de renovación
de las áreas centrales versus nuevas periferias.
Metropolización y exclusión
Hasta hace algunas décadas se sostenía la necesidad de
frenar el crecimiento de las ciudades y de detener los flujos
migratorios campo-ciudad a fin de evitar la concentración
territorial de la población en áreas metropolitanas,
con ello, a su vez, se impedirían muchos de los males
económicos y sociales que las aquejaban. Pero, finalmente,
la ciudad es la forma predominante de vida contemporánea
en la Región. Hoy, se acepta el crecimiento de las
urbes como un proceso irreversible y que las ciudades
G ESTIÓN DE SUELO URBANO Y VIVIENDA SOCIAL. ELEMENTOS PARA UNA DISCUSIÓN