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del precio del terreno por encima del valor determinado
por su naturaleza agrícola, surge debido a las expectativas
que tengan los propietarios con respecto a la ampliación
del área urbanizada. En cualquier momento, el crecimiento
de la población urbana, que significa el aumento de la
demanda de terrenos, hará que aumenten los precios de
los terrenos sin que necesariamente se dé un aumento
correspondiente en la oferta, lo que vendrá con el tiempo,
por ejemplo, cuando se den grandes inversiones públicas
en la ampliación del sistema vial.
La interacción de la oferta y la demanda por los
terrenos en la periferia, incluso por los que tienen malos
servicios, conducirá a precios que les van a impedir a la
mayoría de los sectores pobres de la población, el acceso
a la tierra, aun cuando la solidez de este resultado puede
variar en las diferentes ciudades, dependiendo de sus tasas
de crecimiento de población, su capacidad de invertir
en infraestructura de transporte y la disposición de hacer
cumplir los derechos de propiedad.
En la medida que no se generen respaldos de reservas
de suelo para viviendas sociales, a la par con medidas
dirigidas a compartir la plusvalía en el precio de terrenos
destinados a esas viviendas, las alzas de precio del suelo
obstaculizarán el acceso de familias y personas de menores
ingresos a viviendas de interés social. Los precios de esas
viviendas y los correspondientes subsidios habitacionales
tendrían que subir, o bien, los estándares de las viviendas
tendrían que ajustarse a menores costos de construcción, a
fin de acomodar el mayor precio de los terrenos.
La disponibilidad de suelo se reduce además por factores
como la ausencia o debilidad de mecanismos que aseguren
una distribución racional entre usos distintos y competitivos,
la escasez de suelo equipado y localizado en áreas no
vulnerables (particularmente para familias de ingreso bajo y
medio), los patrones de propiedad del suelo y su ocupación,
o sistemas poco efectivos de titulación de propiedad 47 .
Mario Lungo y Raquel Rolnik (1998) 48 identifican,
en relación a la problemática y funcionamiento de los
mercados de tierras urbanas, efectos directos e indirectos
vinculados a los procesos globales de desarrollo económico
y reestructuración del Estado, en relación a un conjunto
de variables, según el Cuadro siguiente:
47 Ver, entre otros, Roch (2000).
48 Lungo y Rolnik (1998).
G ESTIÓN DE SUELO URBANO Y VIVIENDA SOCIAL. ELEMENTOS PARA UNA DISCUSIÓN