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· La falta de coordinación entre las políticas
habitacionales y de desarrollo urbano se está transformando
en el principal obstáculo, tanto para la producción eficiente
de viviendas como para un crecimiento urbano ordenado
y equitativo y una gestión eficaz. Lo anterior da
cuenta de la necesidad de avanzar hacia enfoques más
flexibles para atraer la participación de otros agentes al
mercado de viviendas económicas.
· Buscando reducir costos, los urbanizadores ofrecen
viviendas en zonas periféricas donde los terrenos baldíos
son más baratos.
· La actividad inmobiliaria no se desarrolla igual
a lo largo de nuestro país. La disparidad de concentración
urbana con gran centralización en la capital,
hace difícil crear mercados abiertos y competitivos
con alternativas de ofertas a diferentes niveles. No
todas las regiones presentan el mismo empuje, provocando
de esta manera fuertes diferencias que limitan
las posibilidades de los interesados en su adquisición
de vivienda.
· Pérez – Iñigo (1999) plantea que, dentro de los
mecanismos institucionales de subsidio a la demanda, los
más cuestionables, por las distorsiones de precio que generan
en el mercado de la vivienda de interés social son
los subsidios ocultos asociados a la participación del Estado
como gestor inmobiliario, ya que los gastos que ello
implica no son incorporados al precio de las viviendas que
gestiona.
· La participación directa del Gobierno en la construcción
de viviendas sociales y la forma de financiamiento
utilizada, crea uniformidad en el diseño y en los planes de
pago, sin considerar las muy distintas necesidades de las
familias beneficiadas y sus capacidades.
· La producción directa de viviendas es una anomalía
dentro del diseño conceptual de la política, esta forma
de fabricación se hizo necesaria dada la falta de interés
por parte de las empresas inmobiliarias de construir viviendas,
para este segmento de la población18 . Este nivel
de actividad tiene un impacto importante sobre los precios
de la tierra y los procesos de desarrollo urbano, dado
que el MINVU, en su afán de reducir la incidencia del costo
del terreno, construye de preferencia en la periferia
urbana e incentiva a los urbanizadores privados a la expansión
horizontal. Además, los proyectos totalmente nuevos
permiten un mayor control de los costos y menores
plazos de entrega, lo que reduce los costos financieros.
Por lo tanto, hay un estímulo implícito para continuar expandiendo
la periferia urbana, y un sesgo de política marcado
hacia la vivienda nueva.
· Se observa la existencia de dos efectos; la discriminación
a la vivienda usada, y como lógica consecuencia, la no
existencia de un mercado secundario de viviendas sociales19 .
18 Como resultado, el MINVU es hoy la empresa inmobiliaria más
grande del país, puesto que compra terrenos, contrata la construcción y
entrega más de 40.000 viviendas al año.
19 Held (2000), Pérez – Iñigo (1999).
G ESTIÓN DE SUELO URBANO Y VIVIENDA SOCIAL. ELEMENTOS PARA UNA DISCUSIÓN