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7,62 UF/m². 3 El valor promedio más alto se registró en
Las Condes, 21,02 UF/m², mientras que el promedio más
bajo se presenta en Pudahuel, con 1,18 UF/m².
En definitiva, Santiago, debido a los precios de la
tierra, inhibe el desarrollo de la vivienda social. De hecho,
en el tercer trimestre del año 2001, no hubo ofertas
de terrenos con precios inferiores a 1 UF/m². 4 , lo que
aún se encuentra sucediendo, de tal manera que una
proporción importante de viviendas sociales se construyen
en las afueras, lo que también acontece en ciudades
como Concepción y Puerto Montt. La inversión en la periferia
está asociada a una mayor ganancia para los actores
vinculados al desarrollo inmobiliario, sin que esto se
traduzca en una ganancia para la ciudad, dado que dichos
actores no se hacen cargo de las externalidades
que significa crecer en extensión. Dicho de otra forma,
no existe una redistribución de beneficios como producto
del incremento de los valores de suelo derivado de
procesos de renovación urbana (inversión en infraestructura
y servicios y aumento de la superficie urbana).
El Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (MINVU)
está elaborando un estudio, con el objetivo de planificar
globalmente el futuro de la vivienda social y las posibilidades
de obtener e incorporar suelo con fines habitacionales,
habida cuenta de la actual problemática que se arrastra
desde hace un par de décadas.
3 El Mercurio (mayo 2002).
4 Trivelli, Pablo (2002). 5 Held, Günther (2000).
Por otra parte, ha puesto en marcha el programa
denominado Vivienda Social Dinámica sin Deuda, constituido
por unidades de estándar mínimo sin deuda para el beneficiario,
bordeando un valor total de UF 285, para aquellos
segmentos que, debido a sus ingresos tanto escasos
como inestables, no pueden endeudarse con créditos. Esta
modalidad, sin embargo, vuelve a plantear el problema de
localización asociado, puesto que el bajo precio de estas
unidades habitacionales sólo puede sustentarse con costos
por metro cuadrado aún inferiores a los precios mínimos de
terrenos existentes en comunas como Maipú o La Granja,
pudiendo aumentar gravemente la segregación urbana y,
en consecuencia, el perfil de oportunidades económicas y
de acceso a las actividades urbanas.
El sistema de subsidios a la demanda por vivienda
ha logrado dinamizar la construcción y el acceso a viviendas
de interés social, y ha motivado un significativo
crecimiento en el ahorro personal y familiar para estos
fines. Ello ha conducido a importantes reducciones en el
déficit de vivienda, permitiendo incluso anticipar el término
del déficit habitacional cuantitativo en alrededor de
15 años. Sin embargo, varios factores han limitado en
los años noventa la efectividad de la nueva política de
vivienda social, influyendo en esta situación las insuficientes
reservas de suelo, normas restrictivas a los mercados
que están involucrados y rezagos en adecuar los
objetivos y las normas de política 5 .
G ESTIÓN DE SUELO URBANO Y VIVIENDA SOCIAL. ELEMENTOS PARA UNA DISCUSIÓN