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Recogiendo las recomendaciones que plantean diversos
autores, es posible determinar, en síntesis, algunos
lineamientos centrales.
La recomendación general, se encamina a desarrollar
una política de vivienda social que privilegie las localizaciones
céntricas, aún cuando resulte más caro en el
presupuesto sectorial, porque en el largo plazo generará
menores costos sociales y, probablemente, ahorros en el
presupuesto fiscal en conjunto. En el caso de estratos que
pueden postular a subsidios para viviendas de libre elección,
por ejemplo, se recomienda aumentar las diferencias
relativas entre los subsidios para localizaciones céntricas
y periféricas, de forma que efectivamente promuevan
la radicación en zonas centrales.
Considerando que los estratos medios están aumentando
rápidamente su tasa de motorización, la persistencia
de radicación en zonas periféricas puede generar un colapso
en la infraestructura vial con la consecuente presión para
realizar inversiones que mitiguen el problema. Sin embargo,
cualquier política para promover localizaciones céntricas
de viviendas para estratos medios y bajos puede verse
anulada si las medidas que se apliquen se traducen en aumentos
en el valor de los terrenos céntricos. Por lo tanto, es
preciso cautelar que aumente la oferta de suelo en zonas
centrales y que no se incremente su precio.
En Chile, el Estado cuenta con una gama de instrumentos
legales que permitirían incentivar la oferta de suelo
en zonas centrales, manteniendo controlado su precio,
entre las que destacan las normas relativas a Zonas de
Remodelación y Zonas de Construcción Obligatoria. Asimismo,
existen las posibilidades que ofrece la disposición
del DFL Nº 2, de 1959, que faculta al Presidente de la
República para «fijar áreas en las ciudades donde deberán
ser construidas las viviendas económicas, para que se consideren
incluidas en el presente decreto con fuerza de ley.»
Entre las recomendaciones específicas se recogen
las siguientes:
· Las regulaciones urbanísticas con relación al uso
del suelo urbano y periurbano ha sido un instrumento
empleado en la región, para orientar el mercado de la
tierra, aún cuando ellas han permitido, en el mejor de los
casos, un cierto control de la velocidad.
· Otra aproximación ha sido las reformas en los sistemas
de tributación inmobiliaria y territorial orientadas a
incentivar un uso eficiente del suelo urbano, captar las
plusvalías generadas en el mercado del suelo y transferir
los costos de la extensión urbana y habilitación de suelos
a los agentes inmobiliarios que los ocasionan.
· La densificación habitacional de la ciudad, la rehabilitación
de sectores deteriorados, la preferencia por conjuntos
habitacionales más pequeños en terrenos
intersticiales, empiezan a reemplazar la producción de grandes
conjuntos de vivienda en baja densidad, que sobre
todo en décadas pasadas, colaboraron para extender la
ciudad y aumentar la demanda por nuevos suelos.
G ESTIÓN DE SUELO URBANO Y VIVIENDA SOCIAL. ELEMENTOS PARA UNA DISCUSIÓN