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Considerando las enseñanzas de las sucesivas experiencias
de políticas urbanas en Chile, como ensayo y error,
se concluye que los incrementos de los precios del suelo no
pueden atribuirse a un decrecimiento absoluto de la cantidad
de tierra ofertada, ni tampoco la expansión de la oferta provoca
necesariamente un descenso de los precios.
Las comunas que destacan por haber alcanzado
altas plusvalías en la década del noventa, con uso predominante
industrial es Quilicura y, con usos dominantemente
habitacionales Puente Alto, La Pintana, Maipú y Pudahuel 23 .
El crecimiento de la población y la migración de naturales
rurales han traído consigo rápidas expansiones en
las principales ciudades del país, con la consiguiente presión
sobre la disponibilidad de suelo y el precio de éste para
viviendas de interés social. Esta situación respalda la necesidad
de proveer reservas de suelo para viviendas sociales,
y medidas orientadas a compartir la plusvalía obtenida en el
precio de los terrenos destinados a esas viviendas. De lo
contrario, las alzas del precio del suelo obstaculizarán el
acceso de familias y personas de menores ingresos a viviendas
de interés social. Los precios de esas viviendas y
los correspondientes subsidios habitacionales tendrían que
subir, o bien, los estándares de las viviendas tendrán que
ajustarse a menores costos de construcción con el fin de
acomodarse al mayor precio de los terrenos 24 .
23 Becerril – Padua (2000).
24 Held (2000).
La nueva política de vivienda social limitó la responsabilidad
de los Servicios de Vivienda y Urbanización
(SERVIU) solo a efectuar reservas de suelo para sus propios
programas de vivienda. Por su parte, la compra y el
acopio de terrenos para viviendas de interés social por parte
de empresas del sector privado, se visualizó como una
tarea propia de su gestión inmobiliaria. La construcción de
grandes conjuntos de viviendas sociales se ha traducido en
una fuerte presión por terrenos y en una abundante incorporación
de suelo en la ciudad de Santiago. No obstante la
incorporación de territorio rural al radio urbano, el precio de
la tierra subió –en promedio– más de un 50%, en Santiago
en el periodo 1990 a 1997, y en porcentajes superiores, en
determinadas áreas de la ciudad capital 25 .
La considerable alza que ha registrado el precio del
suelo para viviendas de interés social han limitado los resultados
de la política, y los SERVIU han podido adquirir
menos terrenos para sus propios programas de viviendas
con los recursos públicos que han tenido a su disposición,
de este modo los suelos para viviendas sociales tienden a
agotarse en Santiago. Esta situación ha trasladado subsidio
habitacional a sus propietarios, habitualmente pertenecientes
a estratos de altos ingresos 26 . Por último, dada
la política de fijación de precio para construcción de las
viviendas sociales –expresado en unidades de fomento
(UF)–, el aumento del costo del suelo ha presionado los
25 Ibíd.
26 Cámara de Diputados de Chile (1999), citado por Held (2000).
G ESTIÓN DE SUELO URBANO Y VIVIENDA SOCIAL. ELEMENTOS PARA UNA DISCUSIÓN