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En el modelo expuesto se plantean algunos inconvenientes
al momento de determinar el valor numérico de
ciertas variables, puesto que ellas dependen de valorizaciones
subjetivas, por ejemplo, el aporte que hace el carácter
social del uso de la tierra a la renta total. Es difícil
asignar un valor numérico a este aspecto, que claramente
agrega precio al producto inmobiliario. Por su parte, la
distancia o cercanía a los centros urbanos es otro factor
que genera algunas contradicciones a la hora de establecer
los beneficios; éste agrega o quita valor al producto
final, de acuerdo al tipo de centro urbano. No es posible
generar una tabulación para cada caso de urbanización.
Por otro lado, hay factores que son directos e
identificables al asignarles valores numéricos, como la cercanía
a autopistas y avenidas de circulación rápida o la
dotación de servicios.
En virtud de este modelo de renta urbana, Leva y
Cavallo (1999) establecen la necesidad de generar algunas
modificaciones que permitan la asignación precisa de
valores a los factores mencionados, introduciendo nuevos
parámetros que expliquen con mayor precisión las fluctuaciones
del mercado inmobiliario.
Alan Evans (1997) 36 discute el concepto de valor del
suelo urbano, recurriendo a la experiencia de los cinturones
36 Invitación realizada por el Centro de Estudios Públicos (CEP) a
Alan Evans para reflexionar acerca de los efectos económicos de restringir
el crecimiento de Santiago. El texto del ensayo está traducido en la revista
Estudios Públicos N° 67 (1997).
DOCUMENTO DE TRABAJO INVI
verdes europeos como mecanismo implementado para controlar
el crecimiento de las ciudades –en la primera mitad
del siglo veinte– y de cómo el puede o no alterar los valores.
Plantea que esto depende de al menos dos factores.
El primero, es el grado en que sigue creciendo la demanda
de espacio en la ciudad; el segundo, es el ancho del cinturón
de tierra que se establece. Si aumenta la demanda por
espacio, el efecto inicial será un alza en el precio del suelo
dentro de la zona construida. Si la demanda sigue aumentando
y si el cinturón verde crece, el costo del suelo dentro
de la zona construida puede llegar a ser tan alto que a
las personas les convenga vivir más allá del cinturón y
viajar todos los días a trabajar en la ciudad. En este caso,
el costo económico del cinturón sube con el costo de cruzarlo
para ir a trabajar. Que los costos sean mayores que
los beneficios va a depender del ancho del cinturón verde.
El análisis económico de los mercados de suelo urbano
supuso que en ausencia de restricciones gubernamentales,
cada propietario vendería su terreno a medida que su
precio subiera respecto del precio agrícola, de modo que el
límite urbano avanzaría hacia afuera de manera perfectamente
coordinada. Pero los propietarios de las tierras no se
comportan como autómatas. La oferta de tierras para urbanizar
depende de las preferencias y cálculos, pronósticos,
incluso idiosincrasia de cada propietario. Un propietario
puede optar por vender a un precio determinado y
el vecino, por no vender o especular con el suelo (Evans,
1983). Las empresas constructoras –en la búsqueda
de sitios– responden a las características particulares
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