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podría obtener de la inversión del producto de la venta es
inferior a la valorización que espera lograr con el sitio.
Debido a la función dual que presenta el suelo urbano
(como insumo y como instrumento de inversión), la
oferta es elástica, porque cada propietario de suelo no
utilizado o subutilizado es a la vez un potencial oferente, y
demandante, en la condición de instrumento de inversión.
La limitación de las expectativas de valoración del
suelo es una condición previa importante, para aumentar la
efectividad de cualquier medida que procure internalizar las
externalidades generadas sobre terceros en el desarrollo de
la ciudad. En caso contrario, el mayor costo que las medidas
impongan sobre los usuarios, se traducirán principalmente
en un incremento adicional, por una vez, del precio
de los sitios no utilizados o subutilizados, que permiten ahorrar
total o parcialmente la internalización de los costos.
Características económicas del suelo
Las características económicas del suelo se refieren al precio
de la tierra y las posibilidades de la misma para generar
rentas. Son varios los factores que contribuyen a definir el
comportamiento económico de las propiedades, siendo los
más importantes los siguientes:
· La vocación, aptitudes y usos del suelo (calidad del
suelo o usos particulares), donde tiene más precio la tierra
ubicada en áreas urbanas que aquéllas de la misma
condición ubicadas en el campo.
DOCUMENTO DE TRABAJO INVI
· La presión de mercado, es decir, los precios que los
compradores están dispuestos a pagar y que en muchos
casos depende de la proximidad a áreas metropolitanas, la
actividad económica a la cual se destine o simplemente las
oportunidades de desarrollo en las zonas donde se localice.
· Otros factores socioeconómicos como la seguridad,
el comportamiento de determinadas actividades económicas
y el desarrollo general del país.
Renta, plusvalía y costos
La teoría de la renta, derivada de la economía clásica,
plantea que ésta surge de un proceso competitivo por el
suelo, donde el precio se determina en función de la oferta
y la demanda. La renta es captada por los dueños de la
tierra y constituye un excedente sin relación con el esfuerzo
productivo realizado por los propietarios.
Algunos autores, como Carlos Fidel (1988, 1998),
clasifican dentro del ciclo de valorización del capital para
las empresas inmobiliarias, tres tipos de renta: diferencial
(determinada, entre otros, por factores de localización y
entorno; por las diferencias de valor que ocurren en los
precios de la tierra derivadas, por ejemplo, de la localización
de inversiones; y, por cambios en las políticas de planificación
y la normativa, generando plusvalías) 33 ; absoluta
(derivada directamente de la propiedad entendida jurídicamente
como privada); y, de monopolio.
33 Ver también entre otros, en el caso de las plusvalías y precios o
valores diferenciales, Trivelli (2002) y Coloma y Edwards (1997).
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