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Cette nouvelle production de la ville s’oppose
à la ville polluée et à la campagne mal desservie.
En Île-de-France, ces nouveaux quartiers
sont surtout envisagés comme des opérations
concertées de logements sociaux. Entre les
deux guerres, l’Office public d’habitations à
bon marché (OPHBM) construit en banlieue
parisienne une vingtaine de cités-jardins, principalement
dans les communes de l’ancien
département de la Seine et de la Seine-et-Oise
(en proche couronne). Ces opérations représentent,
en 1930, plus de 20 000 logements, les
plus importantes étant à Suresnes (2 500 logements),
Stains (1 680 logements) et Châtenay-
Malabry (1 500 logements). Elles comportent
toutes des équipements nécessaires à la vie
quotidienne : groupe scolaire, lieux de culte,
théâtre, équipement sportif, bains-douches voire
magasin coopératif, et les logements respectent
les normes de sécurité, de surfaces, de coûts et
d’hygiène.
Ces opérations groupées vont servir d’exemples
aux lotisseurs qui, pendant des dizaines d’années,
ont détérioré la banlieue. La crise de 1929
marque cependant la fin de l’expérience, la
conception horizontale cédant le pas au collectif
au fur et à mesure que les difficultés financières
s’accroissent. À la veille de la Seconde
Guerre mondiale, cette première phase historique
de l’urbanisation pavillonnaire est marquée
par l’absence de coordination des politiques
du logement et de l’aménagement.
L’encadrement du développement pavillonnaire
(Cornudet, Ribot, Loucheur, plan Prost, PARP (8) ),
son aide financière par l’exonération (Siegfried,
Strauss) puis par le subventionnement (Sarrault),
sa programmation par l’investissement
dans la part sociale de la production (Bonnevay,
Loucheur/Sellier) sont autant de réponses partielles
qui devront attendre la période suivante
pour se réaliser pleinement.
Une mise en suspens le temps
de se réorganiser
Au lendemain de la guerre, la France est
confrontée à une crise du logement sans précédent.
La région parisienne, relativement épargnée
par les destructions, subit le contrecoup
d’un retard accumulé depuis des décennies
avec un exode rural non résolu et un manque
d’investissements dans la construction et l’entretien
du patrimoine bâti. La faible rentabilité
de l’immobilier depuis la Première Guerre
mondiale n’incite toujours pas les acteurs privés
à s’investir dans le logement. Sans moyen
ni instrument, notamment pour mobiliser
l’épargne, ces derniers ne peuvent répondre à
une demande qui est peu solvable. Face à la
pression démographique, à l’absence d’un jeu
d’acteur organisé et à une action publique plu-
tôt malthusienne (plan Prost, PADOG (9) ), la
croissance urbaine tarde à venir. Le frein dû à
la Seconde Guerre mondiale va permettre aux
pouvoirs publics de rattraper les retards techniques,
idéologiques et politiques vis-à-vis du
«déferlement pavillonnaire» de la période précédente.
La reconstruction se réalise au départ sans prospective
ni coordination. Les efforts oscillent
entre la question cruciale du logement (10) et
une gestion pointilliste héritée du problème
des lotissements d’avant-guerre (11) . Les pouvoirs
publics, cependant, s’outillent en matière
d’aménagement, notamment au niveau foncier
: les réserves héritées de la période précédente
sont mises à profit, les moyens techniques
et financiers se mettent en place (SEM, fiscalité,
ZUP) (12) . L’effort de l’État se porte alors sur le
logement collectif, notamment avec la
construction des cités d’urgence. Il faudra attendre
la décennie suivante pour que la réponse
à ces objectifs devienne réellement massive. La
production de logements individuels passe au
second plan et se ralentit fortement. Les opérations,
discrètes, procèdent d’un régime identique
à celui d’avant-guerre, exception faite de
quelques projets en autoconstruction (13) qui
tentent de pallier l’insuffisance de la production
dont l’essentiel se réalise en zone urbaine
par le comblement des tissus existants (14) , selon
des densités d’environ 20 logements/ha (15) . L’urbanisation
pavillonnaire reste en fait relativement
classique, sa compacité, par rapport aux
opérations ultérieures, ne s’expliquant qu’au
regard de moyens individuels de déplacement
tout juste démocratisés.
(8) Plan d’aménagement de la région parisienne, présenté
en 1934, appelé également « plan Prost ».
(9) Plan d’aménagement et d’organisation générale,
approuvé en 1960.
(10) 1948 : loi Courant. 1950 : création du Fonds national
d’aménagement du territoire (FNAT). 1954 : lancement du
programme pour les cités d’urgence suite à la campagne de
l’abbé Pierre.
(11) 1952 : modification de la loi Loucheur. 1954 : aides aux
projets. 1958 : prescriptions aux lotisseurs.
(12) 1951 : création des Sociétés d’économie mixte (SEM).
1953 : prêts et défiscalisation. 1958 : création des zones d’urbanisation
prioritaire (ZUP).
(13) Les Castors: mouvement coopératif d’autoconstruction
apparenté aux Cottages sociaux de l’entre-deux-guerres. La
majorité des opérations franciliennes adopte le concept de
quartier pavillonnaire avec, parfois, un immeuble collectif.
Leur répartition géographique est contrastée : absence totale
en Seine-et-Marne et nombreuses opérations dans le Val-de-
Marne.
(14) Voir « L’habitat individuel en région parisienne », article
de Jean-Pierre Lecoin, in Urbanisme, n° 151, 1975.
(15) Voir « Le milieu pavillonnaire », DAFU/IAURP, mars 1976,
et sa base MOS : Les Cahiers de l’IAURIF, n° 48/49, « L’occupation
du sol en région d’Île-de-France », décembre 1977, résultats
d’études montrant de plus faibles densités mais supposant
la non-saturation des tissus. Voir Bauer G. et De
Lataulade B., « Vers des lotissements denses », recherche réalisée
par et pour le ministère de l’Équipement, des Transports
et du Logement, DGUHC, Plan Urbanisme Construction Architecture,
septembre 2000.
IAU île-de-France
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