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plesse dans l’évolution des lotissements vers
plus de densité et de qualité ». Un projet de
décret pour l’application de l’ordonnance du
22 décembre 2011 redéfinit le champ respectif
des lotissements soumis à permis d’aménager
et de ceux soumis à déclaration préalable en
supprimant le critère lié au nombre de lots issus
de la division. Selon ses termes, un lotissement
est donc soumis à permis d’aménager, et ce
quel que soit le nombre de lots créés sur une
période de dix ans, dès lors qu’il prévoit la réalisation
de voies, d’espaces ou d’équipements
communs ou qu’il est situé dans un site classé
ou dans un secteur sauvegardé.
Il fixe également des dispositions relatives à la
subdivision de lots, en vue de favoriser la
construction en fond de parcelle et la densification.
Le permis groupé: un seul opérateur?
Le permis groupé, tel que défini par l’article
R. 431-24 du code de l’urbanisme, constitue un
permis valant division. Le permis groupé
concerne les opérations de « construction, sur
un même terrain, de plusieurs bâtiments dont
le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division
avant l’achèvement du projet ». Les divisions
de terrains effectuées dans ce cadre ne
relèvent donc pas du régime des lotissements,
mais la distinction a priori des champs respectifs
des deux régimes n’est pas évidente car la
division peut intervenir avant l’achèvement des
travaux et avoir plusieurs constructeurs. Interrogé
sur la distinction entre le lotissement et le
permis de construire valant division, le ministre
concerné a précisé que « les divisions de terrains
effectuées dans le cadre d’un permis de
construire valant division, visé par l’article
R. 431-24 du code de l’urbanisme, ne constituent
pas des lotissements et ne sont pas soumises
à permis d’aménager. L’article R. 442-1 les
exclut, en effet, du champ d’application de la
réglementation sur les lotissements. La distinction
entre un lotissement et le permis de
construire valant division réside dans le mode
opératoire. Les opérations réalisées sous forme
de lotissement font appel à plusieurs opérateurs
: un lotisseur qui procède aux divisions et
à l’équipement des lots et un ou plusieurs
constructeurs qui intervient (ou interviennent)
pour la réalisation des constructions sur les lots
issus de la division. Les opérations réalisées
sous forme de permis de construire valant division,
quant à elles, peuvent faire intervenir un
ou plusieurs opérateurs. Lorsque le permis de
construire a été obtenu par plusieurs personnes,
celles-ci sont solidaires de la réalisation
des équipements et du paiement des taxes. Par
contre, lorsque le permis de construire a été
obtenu par une seule personne, il est nécessaire
de procéder par modification du permis d’origine
pour en faire bénéficier d’autres personnes.
Le permis de construire modifié doit
alors mentionner le ou les noms du ou des nouveaux
titulaires, lesquels deviennent solidairement
responsables de la réalisation des équipements
et du paiement des taxes ».
Le projet de décret pour l’application de l’ordonnance
du 22 décembre 2011 lève l’ambiguïté
entre les deux procédures et précise que
les divisions ayant pour objet la construction
d’une maison individuelle (1) par chacun des
maîtres d’ouvrage relèvent du régime du lotissement.
Quant à la copropriété horizontale, qui, dans la
forme urbaine, s’apparente à ce qu’on peut
mettre derrière le terme «lotissement» pavillonnaire,
elle ne relève pas d’une procédure d’urbanisme
mais d’un mode de gestion des biens.
Elle est constituée de pavillons individuels et
de voiries, de bâtiments collectifs, d’équipements
techniques ainsi que du terrain sur
lequel ces pavillons sont construits qui constituent
des parties communes et appartiennent
en indivision à tous les copropriétaires.
Vers une typologie des ensembles
d’habitat groupé
Les périphéries des grandes métropoles offrent
aux visiteurs des paysages rapidement reconnaissables…
Nombre de ces opérations sont
produites dans le cadre d’opérations « groupées
» par des promoteurs qui ont intégré les
différentes étapes. Elles apparaissent comme
une «image type» de l’étalement urbain et sont
souvent «accusées» d’uniformiser les paysages
et les types d’espaces périurbains. Deux éléments
semblent favoriser la standardisation des
formes produites: la concentration de l’offre au
sein de quelques très grands groupes de promotion
immobilière, et la production d’ensembles
pavillonnaires de type standardisé, propres
aux différents types de promoteurs. Cette
logique de « marque » est appréhendée ici par
la réalisation d’une typologie (2) des ensembles
pavillonnaires produits dans la grande couronne
francilienne.
Profils d’ensembles pavillonnaires:
logiques de marque des promoteurs
Les ensembles pavillonnaires franciliens présentent
des profils morphologiques nets (taille
des parcelles, homogénéité pour la taille des
Lotissement et réglementation
Le lotissement induisant du
développement urbain, le droit de
l’urbanisme l’a réglementé dès 1919
et soumis à autorisation par une loi du
12 juillet 1924. Le régime du lotissement,
issu de la réforme globale des
autorisations d’urbanisme de 2007,
a distingué deux procédures de création
de lotissements :
- les lotissements soumis à permis
d’aménager, définis par l’article R. 421-
19 du code de l’urbanisme comme « les
lotissements, qui ont pour effet, sur une
période de moins de dix ans, de créer
plus de deux lots à construire lorsqu’ils
prévoient la réalisation de voies ou
espaces communs ou lorsqu’ils sont
situés dans un site classé ou dans un
secteur sauvegardé dont le périmètre a
été délimité »;
- les lotissements soumis à déclaration
préalable, c’est-à-dire ceux qui ne sont
pas soumis à permis d’aménager.
L’ordonnance n° 2011-1916 du
22 décembre 2011 relative à certaines
corrections à apporter au régime des
autorisations d’urbanisme procède à une
nouvelle rédaction des dispositions
législatives du code de l’urbanisme
relatives aux lotissements et aux
autorisations de construire. La
modification de l’article L. 442-1 a pour
objet de préciser et clarifier la définition
du lotissement. D’une part, il supprime
l’obligation de prendre en compte les
divisions intervenues dans les dix années
précédentes, ce qui rend plus clair le
régime juridique auquel une division est
soumise. D’autre part, il précise qu’un
lotissement peut concerner plusieurs
unités foncières contiguës.
IAU île-de-France
(1) Au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction
et de l’habitation.
(2) Classification ascendante hiérarchique réalisée sur
les 609 ensembles pavillonnaires produits par des promoteurs
immobiliers dans la grande couronne francilienne
entre 1999 et 2007, soit environ 17 000 maisons, source Grecam.
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