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Comprendre
Les Cahiers de l’IAU îdF
n° 161 - février 2012
Sandrine Barreiro
IAU île-de-France
Delphine Callen
UMR 8504
Géographie-Cités
Des ensembles pavillonnaires
réalisés selon des logiques
industrielles.
Habiter dans le périurbain
La diversité des formes
d’habitat organisé
Par simple référence aux formes urbaines
standardisées communément projetées,
on englobe souvent sous la notion de
«lotissement» des objets aux formes juridiques
distinctes, comme le permis groupé.
Des formes urbaines parfois identiques
mais des formes juridiques distinctes
Diviser pour mieux céder: le lotissement
Technique usuelle et ancienne, le lotissement
consiste à diviser un terrain en parcelles en vue
de les céder à des constructeurs.
Opération d’aménagement, le lotissement peut
aussi être producteur de règles. Ce sont souvent
ces règles qui sont visées comme étant des
freins à son évolution urbaine, notamment au
processus de densification. Divers documents
peuvent être produits lors de la création d’un
lotissement tels que le règlement et le cahier
des charges, non obligatoires mais néanmoins
très répandus.
Le règlement, rédigé par le lotisseur, précise et
complète les règles d’urbanisme applicables
au terrain (implantation du bâti, aspect extérieur
des constructions…). Son objectif est
donc d’adapter la règle commune à la composition
urbaine souhaitée. Passé dix ans, le règlement
de lotissement cesse de s’appliquer, au
profit du document d’urbanisme en vigueur
dans la commune, sauf si les colotis décident
de le maintenir.
Le cahier des charges est un document
contractuel qui fixe les conditions de vente des
P. Guignard/Air-Images. Net/IAU îdF
Pour évoquer les ensembles d’habitat
individuel des territoires périurbains,
on emploie fréquemment le terme de
«lotissement pavillonnaire», englobant
d’autres formes juridiques comme
l’opération groupée du promoteur.
Si le lotissement fait toujours appel à
plusieurs opérateurs, l’offre en matière
d’habitat groupé est concentrée au
sein de quelques grands groupes dont
les logiques de production varient,
en termes de standing, de taille,
ou encore de localisation.
lots et définit les droits et obligations régissant
les rapports entre colotis : activités autorisées,
stationnement… Il ne doit contenir que des dispositions
de droit privé afin de ne pas contractualiser
sur les règles d’urbanisme et de limiter,
le cas échéant, les obstacles à l’évolution
urbaine du lotissement. La caducité au bout de
dix ans ne concerne donc pas le cahier des
charges.
Pour autant, le règlement du lotissement et le
cahier des charges ne sont pas intangibles
durant dix ans et il est même possible d’imposer
leur évolution aux colotis. Tout d’abord, en
cas d’approbation d’un plan local d’urbanisme
postérieurement après l’autorisation d’un lotissement,
l’autorité publique peut imposer la
mise en concordance des documents du lotissement
après enquête publique et délibération
du conseil municipal. Ensuite, la déclaration
d’utilité publique d’une opération qui n’est pas
compatible avec le règlement du lotissement
emporte modification de ce document.
Malgré ces dispositions, qui tentent de faire prévaloir
l’intérêt général sur la règle d’urbanisme,
plus «particulière», l’évolution urbaine du lotissement
pour une meilleure intégration ou une
plus grande densification reste difficile. Face à
ce constat, les groupes de travail sur l’urbanisme
de projet conduits par Benoît Apparu ont
formulé des propositions, présentées en
mai 2011, visant à clarifier et à améliorer les
procédures de création et de gestion des lotissements,
« dans le but de faciliter le passage à
l’acte de construire et d’introduire de la sou-
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