3La <strong>fiscal</strong>ité del’immobilier,dans toutes sesdimensionsSommaireLa résidence principalen L’achat d’un logement 25n Le crédit d’impôt sur intérêts d’emprunt<strong>pour</strong> l’achat de la résidence principale 25n Les prêts à 0 % 26n La taxe foncière 26n La taxe d’habitation 27n Le paiement des impôts locaux 27n Les aides <strong>fiscal</strong>es <strong>pour</strong> travaux 27L’immobilier locatifn Les revenus fonciers 29n Les aides à l’investissement locatif(Scellier, Robien, Borloo, etc.) 30n Les résidences hôtelières, résidences<strong>pour</strong> étudiants, résidences de tourisme 34n L’imposition des plus-valuesimmobilières 34n La SCI : une solution à envisager 3524 <strong>Guide</strong> <strong>fiscal</strong>Fiscalité de l’immobilier
La résidence principalen L’achat d’un logement• L’administration <strong>fiscal</strong>e définit la résidenceprincipale comme le logement où le contribuableréside de manière habituelle et effective.• L’achat d’un logement ancien à usage d’habitationest soumis à des droits de mutation à titreonéreux, aussi appelés “droits d’enregistrement”.Ces droits représentent un taux global fixé à 5,09 %(plus 0,10 % au titre du salaire du conservateur deshypothèques).Est soumis à ces droits de mutation tout logementindividuel ou situé dans un immeuble collectifachevé depuis plus de cinq ans ou, s’il est achevédepuis moins de cinq ans, ayant fait l’objet d’unepremière mutation consentie à une personne autrequ’un marchand de biens.• L’achat d’un logement neuf de moins de cinqans est soumis à la TVA au taux de 19,6 %, régléepar l’acheteur (incluse dans le prix de vente). Estsoumis à cette TVA tout logement achevé depuismoins de cinq ans et n’ayant pas fait l’objet d’unepremière mutation consentie à une personne autrequ’un marchand de biens.En contrepartie, cette mutation fait l’objet de droitsd’enregistrement à un taux réduit (taxe de publicitéfoncière à 0,715 %, y compris <strong>les</strong> frais d’assiette),plus 0,10 % au titre du salaire du conservateur deshypothèques. Ce régime s’applique également à lapremière revente d’un logement acheté sur plan, sicette mutation intervient moins de cinq ans aprèsl’achèvement de la construction.• Les acquisitions de terrains à bâtir par <strong>les</strong> particulierssont, en revanche, assujetties aux droits demutation au taux de 5,09 % (exclusion du champd’application de la TVA), plus 0,10 % au titre dusalaire du conservateur des hypothèques.n Le crédit d’impôt sur intérêtsd’emprunt <strong>pour</strong> l’achatde la résidence principale• La loi en faveur du travail, de l’emploi et dupouvoir d’achat du 21 août 2007 (amendée par laloi de finances <strong>pour</strong> 2008) a mis en place un créditd’impôt applicable aux intérêts des prêts immobiliersrelevant de l’article L 312-2 du code de laconsommation et destinés à l’acquisition de la résidenceprincipale (directement ou par l’intermédiaired’une SCI qui le met à disposition gratuite de sesassociés). Sont visés :– l’acquisition d’un logement achevé (neuf ou ancien), ouen état futur d’achèvement (VEFA) ou de rénovation ;– la construction d’un logement destiné à êtreaffecté dès son achèvement à l’habitation principaledu contribuable ;– l’acquisition d’un logement avec réalisation detravaux concomitants (aménagements intérieurs,améliorations, etc.) achevés dans <strong>les</strong> douze moisqui suivent la signature de l’acte d’achat ;– la réalisation de travaux de transformation d’unlocal non affecté à l’habitation ou inhabitable (ruine)en logement ;– <strong>les</strong> travaux d’agrandissement du logement ;– le paiement d’une soulte de partage.Cette mesure s’applique aux acquisitions <strong>pour</strong><strong>les</strong>quel<strong>les</strong> l’acte authentique a été signé à compterdu 6 mai 2007 et aux constructions <strong>pour</strong> <strong>les</strong>quel<strong>les</strong>une déclaration d’ouverture de chantier a été effectuéeà compter de cette même date. Le logementdoit être affecté à la résidence principale à la datedu paiement des intérêts (sauf VEFA si engagementd’affectation avant le 31 décembre de la secondeannée qui suit la conclusion du prêt).• Le crédit d’impôt est calculé sur le montant desintérêts d’emprunt versés (<strong>les</strong> frais d’emprunt et <strong>les</strong>cotisations d’assurance sont exclus) dans la limite d’unmontant annuel de 3 750 € <strong>pour</strong> une personne seule et7 500 € <strong>pour</strong> un couple soumis à imposition commune,majoré de 500 € par personne à charge. Seuls <strong>les</strong> contribuab<strong>les</strong><strong>fiscal</strong>ement domiciliés en France en bénéficient.Le plafond des intérêts est doublé (donc 7 500 € <strong>pour</strong>une personne seule et 15 000 € <strong>pour</strong> un couple soumisà imposition commune hors enfants à charge) lorsquel’un des membres du foyer <strong>fiscal</strong> est handicapé.Ce crédit d’impôt est égal à 40 % des intérêtsversés la première année, puis à 20 % <strong>pour</strong> <strong>les</strong>quatre années suivantes (le crédit d’impôt impacteradonc cinq années glissantes). Les intérêts d’un prêtrelais sont éligib<strong>les</strong> au crédit d’impôt (voir égalementNouveauté <strong>2009</strong>).Point de départ du délai de cinq ans : la date àpartir de laquelle sont décomptées <strong>les</strong> cinq premièresannuités est constituée par la première miseà disposition des fonds empruntés. Toutefois, encas de construction ou d’achat en VEFA, la datepeut être fixée sur demande du contribuable à ladate d’achèvement ou de livraison du logement :cette demande doit être exercée au plus tard lorsdu dépôt de la déclaration des revenus de l’annéeau cours de laquelle intervient l’achèvement ou lalivraison du logement.Nouveauté <strong>2009</strong>RÉSIDENCE PRINCIPALE : NOUVELLES NORMES THERMIQUESÀ RESPECTERLa loi de finances <strong>pour</strong> <strong>2009</strong> restreint l’application ducrédit d’impôt aux logements neufs qui respectent <strong>les</strong>caractéristiques thermiques et la performance énergétiqueexigées par la législation en vigueur.– Sont visés : <strong>les</strong> logements acquis neufs ou en l’état futurd’achèvement ou que le contribuable fait construire, qui ontfait l’objet d’une demande de permis de construire déposéeà compter d’une date fixée par décret (non paru à la dated’édition du guide) et au plus tard au 1 er janvier 2010.– Augmentation de la durée et du taux du créditd’impôt : <strong>les</strong> logements acquis neufs ou en l’état futurd’achèvement à compter du 1 er janvier <strong>2009</strong> ou quele contribuable fait construire et <strong>pour</strong> <strong>les</strong>quels la déclarationd’ouverture de chantier intervient à compter de la mêmedate bénéficient d’un nombre d’annuités éligib<strong>les</strong> au créditd’impôt de sept années (au lieu de cinq antérieurement)et le taux du crédit d’impôt est porté à 40 % sur ladite périodesi le logement concerné est titulaire du label “Bâtimentbasse consommation énergétique BBC 2005”.Ces nouvel<strong>les</strong> mesures sont sans impact <strong>pour</strong> <strong>les</strong> logementsanciens ou <strong>les</strong> logements acquis en l’état futur de rénovation.<strong>Guide</strong> <strong>fiscal</strong> Fiscalité de l’immobilier 25
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