Guide fiscal 2009 Des repères pour comprendre les dernières ... - CIC

à savoirLes travauxde rénovation oude restructurationd’un logementancien ou vétustedoivent-ils êtreassimilés àdes travaux dereconstruction nondéductibles ? Cettequestion a fait l’objetd’une jurisprudenceabondante.En règle générale,ces travaux ne sontpas déductibleslorsqu’ils entraînentla restructurationtotale de l’immeubleou des modificationsimportantesdu gros œuvre,ou s’ils permettentl’aménagement delocaux d’habitationdans des bâtimentsaffectés auparavantà un autre usage,ou encore lorsqu’ilsont pour effetd’augmenterles surfaces ouvolumes habitables.Les travauxd’améliorationréalisés àcette occasion nesont habituellementpas admis non pluspour la déduction.– les autres frais de gestion (correspondance et téléphone)couverts par un forfait de 20 € par local ;– les primes d’assurance afférentes à l’immeuble ouau bail, quel que soit le risque couvert, depuis lasuppression de l’abattement forfaitaire ;– les impôts fonciers.• si le revenu foncier (loyers/charges) est bénéficiaire,celui-ci s’ajoute à l’ensemble des revenusréalisés par le foyer pendant l’année, pour êtreimposé selon le barème progressif de l’impôt surle revenu. Si, à l’inverse, un déficit est constaté, ilpeut être déduit du revenu global à concurrence de10 700 € (hors intérêts d’emprunt). La fraction dudéficit excédant cette limite ou liée à des intérêtsd’emprunt est imputable sur les revenus fonciersdes dix années suivantes.• Le régime simplifié ou micro-foncier s’appliqueaux propriétaires bailleurs dont le total des loyersencaissés dans l’année n’excède pas 15 000 €, ycompris lorsque la location ne s’est pas étendue surl’ensemble de l’année. Le montant total des loyersest à reporter directement sur la déclaration d’ensembledes revenus et non sur la déclaration spécifiquedes revenus fonciers. L’Administration appliqueelle-même un abattement au taux de 30 % sur lerevenu locatif brut. Cet abattement représente l’ensembledes charges et aucune autre déduction n’estpossible. Le contribuable peut renoncer à ce régimepour se placer sous le régime réel en déposant uneNouveauté 2009RédUcTiOn d’iMpÔTsceLLierPour les investissementsréalisés à compterde 2009, un nouveaudispositif remplacel’avantage fiscal lié àl’amortissement par uneréduction d’impôt. Cetteréduction d’impôt limitéeà un seul investissementpar an et par foyer fiscalest égale à 25 % (20 %pour les investissementsréalisés en 2011 et 2012)du prix de revientdu logement retenudans la limite de300 000 . La réductiond’impôt est étaléesur neuf ans à compterde l’année d’achèvementde l’immeuble ou deson acquisition si elle estpostérieure (réductionannuelle complémentairede 2 % possible surdeux fois trois ans pourles logements loués dansle secteur intermédiaire).En cas d’excédent dela réduction d’impôt surl’impôt dû au titre d’uneannée donnée, un reportest possible sur l’impôtsur le revenu dessix années suivantes.Les conditions du régimeScellier sont très prochesdes dispositifs “Robienrecentré” et “Borloo neuf”,mais les investissementsréalisés dans les zonesgéographiques dusecteur C ne sont paséligibles à la réductiondéclaration de revenus fonciers. Cette option pour lerégime réel est globale et s’applique obligatoirementpour une période de trois ans. Le dépôt d’une déclarationde revenus fonciers après la première périodede trois ans est considéré comme une prorogationannuelle.précisions : le régime du micro-foncier peut s’appliqueraussi aux propriétaires de parts de SCI ou deSCPI s’ils disposent également de revenus fonciersprocurés par des immeubles détenus en direct.Restent exclus de ce régime les contribuables propriétairesde logements ou de parts de SCI ou deSCPI, qui bénéficient de dispositifs spécifiques telsque les amortissements ou abattements forfaitairesmajorés (dispositifs Scellier, Borloo, Robien, Besson,Périssol, Malraux, etc.).n Les aides à l’investissement locatif• Les logements neufs ou assimilés peuventbénéficier des dispositifs “Robien recentré”, “Borlooneuf” ou “Scellier” en 2009.• Le dispositif “Robien recentré” a succédé au“Robien classique”. Il permet la déduction sur les revenusfonciers d’un amortissement du prix de revient del’immeuble et s’applique aux personnes physiques etaux sociétés civiles pour leurs investissements réalisésdepuis le 1 er septembre 2006, à savoir :– les acquisitions de logements neufs ou en étatfutur d’achèvement ;– les constructions de logements par le contribuable ;d’impôt. Le logementdevra, de plus, répondreà certaines caractéristiquesthermiques et deperformance énergétique,qui seront définies parle décret d’applicationde la future loi du Grenellede l’environnement.Cette nouvelle conditions’appliquera aprèspublication du décret.Sur option du contribuable,les investissementsréalisés en 2009 peuventencore bénéficier dusystème d’amortissementRobien ou Borloo.Ils pourront aussiêtre concernéspar la nouvelle conditionde performanceénergétique.30 Guide fi scalFiscalité de l’immobilier