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64 LGMARS 2021ÉCONOMIESoutenir l’économieà travers l’émission de garantiesAvec une augmentation de 49% de son chiffre d’affaires entre 2019 et 2020, EuroCautiona, à contre-courant de la crise, renforcé sa position de leader sur le marché avec plus de 6milliards de coûts de construction couverts en Belgique et au Luxembourg et plus de 500clients. Alessandro Rizzo, son CEO, et Cédric Doppagne, Head of Sales Benelux, reviennentavec nous sur l’évolution du marché de l’immobilier et de la construction au cours des derniersmois et sur les soutiens financiers qu’EuroCaution déploie pour le soutenir. Interview.Cédric Doppagne et Alessandro Rizzo
LGMARS 202165Comment se porte le marché de l’immobilieret de la construction luxembourgeois?AR: La vente résidentielle connait uneflambée exceptionnelle. Les maisonspartent en moins de dix jours et dans neufcas sur dix, le taux de prévente couvre lescoûts de construction. La demande est telleque l’offre ne peut pas suivre et que les prixatteignent des sommets.Si ce phénomène peut en partie s’expliquerpar l’augmentation du coût des terrains,le droit de préemption exercé par lescommunes couplé à la lenteur d’obtentiondes permis de construire et autres aléasadministratifs retardent l’apparition denouveaux logements sur le marché etcontribuent également à faire grimperles prix. Pour les stabiliser sur le longterme, il faudrait simplifier les procéduresadministratives afin de construire davantageet plus rapidement, mais aussi rationnaliserl’espace disponible.CD: La limite de l’explosion du prix nesera atteinte que lorsque les particuliersne pourront plus acheter un bien auLuxembourg faute de fonds propressuffisants pour accéder à un crédit. Mais ilest impossible à ce jour de prévoir quand cepoint de non-retour sera atteint…A travers nos expériences et nos contacts,nous constatons que beaucoup d’entreprisesont des difficultés financières etne tiennent le choc que grâce aux aidesgouvernementales ou grâce à leurs réserves.La peur de ne pas remplir son carnet decommandes pour l’année 2021 fait baisserles prix de la construction. Or, nous estimonsque son coût général a augmenté de plusde 10%! Les constructeurs diminuentdonc leur marge pour rester compétitifs etchoisissent de ne pas générer de bénéfice –voire de travailler à perte – pour continuerà mobiliser leurs équipes.Comment vos garanties contribuentellesà soutenir l’économie?AR: Les constructeurs et promoteurspeinent à obtenir des prêts ou garanties. Eneffet, les régulateurs limitent les capacitésde financement des banques au vu du prixexorbitant de l’immobilier, car les coûts dece financement sont plus conséquents. Lesbanques classiques essayent donc de vendreleurs garanties à un tarif beaucoup plusélevé que le nôtre ou préfèrent utiliser leurscapitaux dans d’autres types de crédits auxtaux d’intérêt plus intéressants.Chez EuroCaution, nous n’appliquons pasune logique purement financière, ce quinous permet d’accepter certains clientsrefusés par les banques. Nous proposionsau départ des alternatives en matière degaranties d’achèvement et cela s’étendaujourd’hui également à toute autre garantiedemandée par les entreprises du secteurde la construction ou les promoteurs.Notre garantie d’infrastructure, parexemple, garantit que les travaux précisd’aménagement prévus dans la conventionentre une entreprise de construction etune commune seront exécutés. Ce produitest en général vendu conjointement à lagarantie d’achèvement. Si les communessont parfois réticentes c’est simplementpar méconnaissance de nos activités. Ilsuffit que nous leur expliquions que nousne collaborons qu’avec des assureurs derating A et disposant d’un haut niveau desolvabilité pour les rassurer. Nous avonsd’ailleurs déjà émis une garantie financièred’achèvement de 30 millions pour unecommune luxembourgeoise.CD: Pour le promoteur, l’avantage de nosgaranties d’infrastructure est que l’analysede risque est plus légère que dans une banquecar nous la lions à la garantie d’achèvement.Celle-ci est en réalité un accessoire depression permettant de s’assurer que letravail sera bien finalisé d’une manière oud’une autre. Dans le contexte actuel, noussommes toutefois plus exigeants quantà nos conditions d’octroi; par exemple,nous suivons les mouvements financierssur la durée et validons les paiements auxfournisseurs pour vérifier les sources dedépenses et prévenir d’éventuelles faillites.Quelles sont vos ambitions pour 2021?AR: En décembre 2020, nous avonslancé notre nouveau site web permettantde déposer et de gérer ses demandes degaranties au sein de l’espace client. Dès la finde l’année 2021, tous nos processus serontentièrement digitalisés et rendus accessiblesen ligne. Par ailleurs, nous lanceronsprochainement une offre de cautionnementpour les petites et moyennes entreprises.Nos ambitions pour 2021 sont simplementde continuer à soutenir l’économie,notamment par le biais d’émissions degaranties. Nous entendons égalementapporter conseils et assistance personnaliséspour aider nos clients à développer leuractivité. nEuroCaution Benelux SA7, rue des MérovingiensL-8070 Bertrangeinfo@eurocaution-benelux.comwww.eurocaution-benelux.euMario Di Stefano,de l’étude DSM - Avocats à la courQue dire de votre collaboration avecEuroCaution?Notre étude accompagne ses clients promoteursà tous les niveaux du cycle de vie d’unprojet immobilier. A travers ces derniers,nous rencontrons de plus en plus souventdes garanties émises par l’intermédiaired’EuroCaution, qui dans notre expériencea une bonne connaissance du marché et dela gestion des risques. C’est un contact quenous apprécions beaucoup.Un mot sur le marché de l’immobilieret de la construction au Luxembourg?Une évolution impressionnante. En tantqu’avocats nous ne tenons pas de statistiques,mais nous avons pu constater danscertains dossiers un accroissement de lavaleur de l’ordre de 20 à 50% sur un laps detemps relativement bref. Pour l’instant, il y atoujours acquéreur… à voir jusqu’à quandcette tendance pourra continuer, mais jusqu’ànouvel ordre la demande semble bien être là.Le delta entre l’offre et la demande semblerésister à la plupart des mesures législativesentreprises. Une simplification des procéduresadministratives pourrait aider à construire pluset plus vite, mais c’est un équilibrage difficileavec d’autres intérêts notamment urbanistiqueset écologiques. Des activités renforcées etl’exercice de droits de préemption par desacteurs publics sont également une piste, maiscela risque de ne pas avoir d’impact sur les prixà court ou moyen terme, puisque les temps deréalisation de ces acteurs sont en principe pluslongs que ceux de promoteurs privés. Despartenariats public-privé pourraient constituerune solution pour certains projets. En toutcas, le droit de l’immobilier reste une matièreextrêmement dynamique.
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