Relatório e Contas Consolidadas 2002 - Sonae Sierra

posse, anteriormente facultados pelos
consultores jurídicos da Sociedade,
Carlos Osório de Castro, Eduardo Verde
Pinho e J. J. Vieira Peres – Sociedade
de Advogados, ("Carlos Osório"). Para os
imóveis reavaliados não nos foi facultada
qualquer informação adicional pelos
consultores jurídicos da Sociedade à
data de 31 de Dezembro de 2001. Para
os imóveis alvo de uma primeira
avaliação tomámos em conta a
informação fornecida pela Sociedade.
4.2 Com respeito aos imóveis actualmente
arrendados, tivemos acesso aos
contratos de utilização e analisámos os
contratos relativos às lojas-âncora bem
como um número representativo de
contratos relativos às lojas-satélite.
4.3 Salvo informação obtida em contrário e
referida neste relatório, a nossa
avaliação é baseada nas seguintes
premissas:
a) cada imóvel é transaccionável livre de
quaisquer restrições ou acordos
anormalmente onerosos, outros ónus ou
encargos;
b) relativamente aos imóveis arrendados e
sobre os quais não analisámos os
respectivos contratos de arrendamento,
os mesmos não contêm clausulas
irrazoáveis e anormais, as quais
poderiam afectar o seu valor, nem
condições fora do comum que
restrinjam a transferência ou alienação
do interesse;
c) com respeito aos contratos de utilização
que prevêem a sua renovação ou a
revisão do valor da remuneração,
pressupusemos que os utilizadores
foram notificados nas condições e
dentro dos prazos previstos; e
d) todos os espaços não arrendados ou
ocupados pela Sociedade ou seus
funcionários podem ser entregues
devolutos.
4.4 Fazemos notar que os contratos de
utilização nos centros comerciais não
prevêem o pagamento, por parte dos
utilizadores, da totalidade dos custos
relacionados com a conservação e
seguros do imóvel e as devidas
provisões foram feitas para esses
custos não recuperáveis.
4.5 Fazemos notar que os imóveis detidos
como investimento no Brasil (Imóveis nºs
23-28) estão arrendados por períodos
diversos a vários inquilinos. Os custos
de condomínio variam e nem sempre
são proporcionais à área utilizada. Neste
caso estimámos os custos operacionais
de cada imóvel baseados na informação
histórica que nos foi fornecida.
4.6 Os imóveis detidos como investimento
no Brasil (Imóveis nºs 23-28) são detidos
sob a forma de participações no
"Condomínio Proindiviso". Entendemos
que este sistema, através do qual os
vários condóminos detêm conjuntamente
a posse do imóvel, é a forma habitual de
posse de centros comerciais no Brasil.
As participações nesses condomínios
podem ser trocadas e comercializadas
mas o imóvel em si mantém-se
indivisível, não podendo nenhum dos
condóminos reclamar para si qualquer
parte do imóvel.
5.Aprovações
e Licenciamentos
5.1 Não realizámos diligências formais,
mas baseámo-nos geralmente em
informação fornecida pela Sociedade
bem como em informação verbal e
informal obtida junto das entidades
licenciadoras.
5.2 Na falta de informação em contrário, a
nossa avaliação pressupõe que os
imóveis não serão afectados por
alargamentos de estradas ou
expropriações.
5.3 A nossa avaliação pressupõe que cada
imóvel foi construído, e é ocupado e
utilizado de acordo com uma licença
de construção e/ou de utilização
válida.
5.4 No que respeita aos imóveis em fase de
construção, a nossa avaliação
pressupõe que cada imóvel é construído
de acordo com as devidas aprovações e
licenças de construção válidas.
6.Estrutura
6.1 Não levámos a cabo uma análise da
estrutura dos imóveis, nem testámos
equipamentos, maquinaria ou as redes
de águas ou electricidade. Por isso, não
podemos emitir qualquer opinião sobre
as condições estruturais ou o
funcionamento dos equipamentos dos
imóveis. Contudo, a nossa avaliação
teve em conta qualquer informação
recebida e eventuais defeitos
detectados durante a nossa inspecção.
De outra forma, a nossa avaliação
pressupõe que não existem defeitos
latentes, necessidades de reparação ou
outras circunstâncias que possam
afectar a avaliação.
6.2 Não inspeccionámos aquelas partes dos
imóveis que estão ocultas, não
expostas ou inacessíveis, e a nossa
relatório e contas 2002’sonaeimobiliária
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