Wohnrecht für Mieter von Genossenschaftsw - Arbeiterkammer Wien

In praktisch allen Mietverträgen wird jedoch die Pflicht des Vermieters zur
laufenden Erhaltung des Mietgegenstandes meist sehr umfangreich ausgeschlossen.
Meist sind sogar bestimmte Erhaltungspflichten vertraglich
auf den Mieter überwälzt, oder es ist eine Vereinbarung vorgesehen, wonach
die Erhaltungspflicht generell dem Mieter überbunden wird.
Zur Klarstellung: Bei der Frage der Erhaltungspflicht geht es nicht
darum, ob der Mieter Schäden beheben muss, die er verschuldet hat.
Dies ist selbstverständlich; der Vermieter hat gegen einen Mieter, der
Schäden verschuldet, aus dem allgemeinen Schadenersatzrecht heraus
einen Schadenersatzanspruch. Regelungen zur Erhaltungspflicht beziehen
sich im Prinzip darauf, dass der Mietgegenstand selbst oder Einrichtungen
im Mietgegenstand Schäden aufweisen, die weder vom
Vermieter noch vom Mieter verschuldet wurden, also Schäden aufgrund
natürlicher Abnützung. Eine Heizung oder andere Geräte halten
eben nicht ewig, auch wenn man sie entsprechend wartet.
Individuelle Vereinbarungen, mit denen der Mieter zur Erhaltung des
Mietgegenstandes sowie zur Erhaltung und auch zur allfälligen Erneuerung
der Einrichtungen und Geräte verpflichtet wird, haben bei einer
Genossenschaftswohnung prinzipiell nur eine eingeschränkte Wirkung.
Der Mieter kann sich trotz einer im Vertrag vorgesehenen umfassenden
Überwälzung der in § 1096 ABGB normierten Erhaltungspflicht des
Vermieters auf den Mieter auf die zwingende (= vertraglich nicht
ausschließbare und nicht auf den Mieter überwälzbare) Erhaltungspflicht
des Vermieters gemäß § 14a WGG berufen. Die GBV ist danach
aber nur zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses und im
Mietgegenstand nur zu den Erhaltungsarbeiten verpflichtet, die der Behebung
von ernsten Schäden des Hauses dienen.
Beispiel:
Im Mietvertrag ist eine Vereinbarung getroffen worden, dass der
Mieter den Mietgegenstand samt Einrichtungen zu erhalten hat.
Damit ist die Erhaltungsverpflichtung des Vermieters gemäß
§ 1096 ABGB auf den Mieter überwälzt. Nun tritt im Mietgegenstand
ein Wasserrohrbruch auf. Handelt es sich um ein Mietverhältnis
über eine Genossenschaftswohnung, hat die Bauvereinigung
die Reparatur auf ihre Kosten vorzunehmen. Die vertragliche
Überwälzung der Erhaltungspflicht auf den Mieter nützt ihr
nichts; ein Wasserrohrbruch im Mietgegenstand gilt als ernster
Schaden des Hauses.
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