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WEG-RECHT
BGB § 1004; WEG §§ 14 Nr. 2, 15
„Ungenehmigter” Gebrauch der
Wohnung als Kindertagespflegestelle
Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle
für bis zu fünf Kleinkinder stellt die „Ausübung eines
Gewerbes oder Berufes in der Wohnung” im Sinne der Teilungserklärung
dar. Der Beschluss der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung
erschöpft sich nicht zwingend allein in einem
Negativbeschluss des Inhalts, dass sich die erforderliche Mehrheit
für die Erteilung einer Genehmigung nicht fand. Vielmehr kann die
Verweigerung der Genehmigung zugleich die Untersagung einer
weiteren Fortsetzung der in der Wohnung ausgeübten Kinderbetreuungstätigkeit
beinhalten.
die finanzielle Ausstattung des Kandidaten für die WEG-Verwaltung. Aus
rechtsformbedingten Besonderheiten folge nicht, dass einer haftungsbeschränkten
Unternehmergesellschaft generell die für einen geordneten
Geschäftsbetrieb als Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft
erforderliche finanzielle Ausstattung abzusprechen ist. Aber: Die
Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen
Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sondern auch darauf, dass der
Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Der Beurteilungsspielraum
wird überschritten, wenn ein Unternehmen zum Verwalter bestellt
wird, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und
auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann. Denn ein solches
Unternehmen bietet u. a. keine hinreichende Gewähr dafür,
dass es auf Dauer die ihm anvertrauten Gelder der Gemeinschaft
getreu verwalten wird.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11
Bedeutung für die Praxis
Zur Bezugsgröße der qualifizierten Mehrheit lag hier eine eindeutige
Regelung in der Teilungserklärung vor: Dreiviertelmehrheit der abgegebenen
Stimmen. Falls aber nicht – wie hier – ausdrücklich die Bezugsgröße
genannt ist, kommt man über eine Auslegung der Teilungserklärung in der
Regel zur Stimmenzahl aller Eigentümer als Maßstab (vgl. LG Hamburg
ZMR 2012, 468). Zur Bedeutung der öffentlich-rechtlichen Regelungen
für Kinderlärm (vgl. § 22 Abs. 1a BImSchG) und deren zivilrechtliche
Bedeutung vgl. Dötsch ZfIR 2012, 458 ff., der
noch keine höchstrichterliche Klärung feststellen konnte.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
WEG § 26
Haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft
als WEG-Verwalterin?
Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer
wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. Eine haftungsbeschränkte
Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer
Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft
darf unabhängig von der Rechtsform
nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt
und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. Besteht bei
objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen
Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die
Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse
haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben.
BGH, Urteil vom 22.6.2012, V ZR 190/11
Bedeutung für die Praxis
Bereits das LG Karlsruhe (ZMR 2012, 391) hatte eher generelle Bedenken
gegen die Bestellung einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft
als WEG-Verwalterin. Nur ausnahmsweise sollte eine Verwaltung
in dieser Rechtsform akzeptabel sein (z. B. bei entsprechend hoher
Versicherung). Der BGH knüpft nicht an die Rechtsform an, sondern an
WEG § 14 Nr. 4, 21, 23, BGB §§ 280 ff.
Verzögerte Beschlussfassung über
notwendige Instandsetzungsmaßnahmen
1. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung
über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs.
1 und 2, § 286 BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer
vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der
Instandsetzung nicht angefochten hat.
2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls
dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet,
die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des
Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen,
wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum
zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers
unbenutzbar macht.
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11
Bedeutung für die Praxis
Die Wohnungseigentümer haben bei der Entscheidung darüber, in welchen
Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
durchführen, einen Gestaltungsspielraum. Ein Anspruch auf
sofortige Durchführung einer bestimmten Maßnahme entsteht lediglich
dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung
entspricht. Wenn die Wohnungseigentümer eine sich ihnen aufdrängende
vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums ablehnen und qua
Beschluss zunächst eine weitere Beobachtung der Entwicklung des Hausschwamms
und sodann mit weiterem Beschluss pflichtwidrig nur eine
Teilsanierung beschließen, schließt die Bestandskraft solcher Beschlüsse
nicht nur den Einwand aus, das Vorgehen habe nicht
ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, sondern auch
darauf gestützte Schadensersatzansprüche.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
11 | 2012
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