Berliner Zeitung 25.05.2019

Immobilienwelten Nr. 21, Ausgabe 25./26. Mai 2019 / 10
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RECHT
EXPERTEN ANTWORTEN
Was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist, legt manchmal das Gesetz
fest. Daran ist dann durch die Wohnungseigentümer nichts zu ändern.
Bild:gettyimages/sonsam
§
In der Teilungserklärung unserer
Wohnanlage ist festgelegt: Zum
Sondereigentum gehören die Wasserleitungen
vom Anschluss an die gemeinsame
Steigleitung an. Dies ist unzutreffend,
da es für jede Wohnung eigene Steigleitungen
(kalt/warm) gibt, von denen
in der Wohnung die Wasserleitungen
abzweigen. Bisher galt: Das Sondereigentum
beginnt im Keller ab der waagerechten
Hauptleitung. Ist diese Regelung
korrekt? Kann ein Mehrheitsbeschluss
die Regelung ändern? Die Teilungserklärung
enthält keine Öffnungsklausel.
Nach §5Absatz 2WEG sind die Steigleitungen
rechtlich zwingend Gemeinschaftseigentum,
auch wenn sie baulich nur zu einem
Sondereigentum führen (BGH VZR176/10; V
ZR 57/12). Das Sondereigentum beginnt erst
an der ersten für den Wohnungseigentümer
handhabbaren Absperrvorrichtung. So ist
auch die Regelung in Ihrer Teilungserklärung
auszulegen. Hiervon kann nicht durch Mehrheitsentscheidung
abgewichen werden.
§
Wir sind Miteigentümer einer Gemeinschaft
von zwölf Wohnungen.
Über unserer Wohnung befindet sich
eine Dachterrasse. Nach einem Wasserschaden
muss diese saniert werden. Ein
Eigentümer mit Sondernutzungsrecht
hat dort zahlreiche Pflanzen in großen
Kübeln aufgestellt. Die müssen jetzt sehr
aufwändig entfernt werden (mit Kran).
Wer kommt dafür auf: Alle Eigentümer
oder der Besitzer der Pflanzen?
Die dem Sondernutzungsrecht unterliegende
Dachterrasse steht im Gemeinschaftseigentum.
Ich gehe davon aus, dass
es zu der von Ihnen beschriebenen Frage
der Kostentragung weder in der Gemeinschaftsordnung
noch in einer Vereinbarung
oder in der Beschlusssammlung eine
Regelung gibt. Nach §14Nr. 4WEG hat
der Inhaber des Sondernutzungsrecht den
Zutritt zu ermöglichen und die vorübergehende
Wegnahme seiner Pflanzkübel zu
dulden. Er muss aber keine Kosten tragen
(BayObLG Beschluss vom 12.10.1995, 2ZBR
66/95) Es wäre deshalb problematisch,
wenn die Miteigentümer beschließen würden,
dass der Sondernutzungsberechtigte
die entstanden Zusatzkosten zu erstatten
hat. Zudem bedürfte der Beschluss einer
Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten
Miteigentümer und mehr als
der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Bernhard Koch ist Fachanwalt für
Miet- und Wohneigentumsrecht.
www.gssr.de
Haben Sie Fragen zum Miet- oder Wohneigentumsrecht? Senden Sie uns eine E-Mail an: immobilien@mdscreative.com
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Quelle: Immowelt.de
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