Berliner Zeitung 15.06.2019

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STEUERTIPPS BEI ANLAGE V
Viele Eigentümer verdienen mit der eigenen Immobilie Geld, indem sie vermieten.
Das Finanzamt kassiert fast immer mit. Doch es gibt auch legale Tipps. Ein Einblick.
Bild:Gettyimages/Tinnakorn Jorruang
Wer Einkünfte erzielt, zahlt Steuern.
Oder muss zumindest eine Steuererklärung
abgeben. Das gilt auch
für private Vermieter, unabhängig davon, ob
sie Wohnungen vermieten oder dort regelmäßig
Gäste unterbringen. Einnahmen und
Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung
werden in das Formular Anlage Vder Steuererklärung
eingetragen. Für jede Immobilie
ist ein eigenes Formular auszufüllen. Vermietern
wird es in der Steuererklärung vor allem
darum gehen, rund um die Immobilie entstandene
Ausgaben abzusetzen, um Steuern
zu sparen.
Miete nicht zu niedrig ansetzen. Das funktioniert,
wenn Eigentümer auf Dauer mit
ihrer vermieteten Wohnung Geld verdienen
wollen. Es muss eine sogenannte „Überschusserzielungsabsicht“
bestehen, wie
Carola Fischer von der Bundessteuerberaterkammer
erläutert. Kassieren Vermieter
nur gelegentlich Miete oder setzen sie diese
sehr niedrig an, erkennt der Fiskus Aufwendungen,
etwa für Kreditzinsen aus dem
Immobilienkauf und Reparaturen, nicht als
Werbungskosten an.
Das sollten Vermieter bedenken, die Freunden
und Verwandten ein vergünstigtes Dach
über den Kopf bieten: Wohnen Angehörige
kostenlos, kann der Vermieter keine Ausgaben
in Abzug bringen. Bei reduzierter Miete
kommt es auf Prozente an.
Werbungskosten können vollständig geltend
gemacht werden,wenn Bekannte mindestens
zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete
zahlen. Bei niedrigeren Sätzen wird anteilig
gekürzt. Bei „50 Prozent der ortsüblichen
Miete kann auch nur die Hälfte der
Werbungskosten vom Vermieter abgesetzt
werden“, rechnet Fischer vor.
Einbußen durch Leerstand tragen Vermieter.
Leerstand ist tückisch. Um daraus entstehende
Verluste vom Fiskus anerkannt zu bekommen,
ist Vermietungsabsicht nachzuweisen.
„Etwa durch Inserate“, sagt Anja Hardenberg
von der Stiftung Warentest. Fahrten zur
Immobilie, zu Besichtigungsterminen oder
zur Wohnungsübergabe, seien als Fahrkosten
absetzbar -entweder in tatsächlicher Höhe
oder als Kilometergeld.
Gabriele Waldau-Cheema, Beratungsstellenleiterin
beim Aktuell Lohnsteuerhilfeverein,
macht darauf aufmerksam, dass Vermieter
finanzielle Einbußen durch Leerstand auf die
eigene Kappe nehmen müssen, wenn ihnen
Zeit und Lust für eine Neuvermietung fehlen.
Das gleiche gilt, wenn das Geld für eine
Renovierung fehlt und die Wohnung deshalb
leer bleibt. Mietausfall sei nicht absetzbar,
wenn die Vermietungsabsicht fehle.
Das Finanzamt fordert meistens keine Belege
an. Dennoch hilft das Sammeln, den Überblick
zu bewahren. Denn in die Anlage Vsind
Beträge und Daten einzutragen. Vorsicht bei
Einbauküchen! Sie sind nach der Rechtsprechung
des Bundesfinanzhofs nicht mehr auf
einen Schlag abzuschreiben, sondern verteilt
auf zehn Jahre (Az.: IX R14/15).
Untervermietungen angeben. Posten wie Maklerprovision
können genauso geltend gemacht
werden wie Kontogebühren. Wichtig ist, solche
Werbungskosten „grundsätzlich in dem
Jahr steuerlich geltend zu machen, indem die
Rechnung bezahlt wurde“, sagt Fischer. Größere
Aufwendungen dürften gleichmäßig auf
zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Achtung: Verbessern Erhaltungsmaßnahmen
den Standard der Immobilie deutlich, kann
die Finanzverwaltung die Ausgaben als Herstellungskosten
betrachten. Diese werden
dann auf die Nutzungsdauer des Gebäudes –
normalerweise 40 bis 50 Jahre –verteilt und
nicht sofort komplett abgezogen.
Bei dauerhafter oder gelegentlicher Untervermietung
verdient der Fiskus mit. „Die
Einkünfte sind zu versteuerndes Brutto-Einkommen
und in der Anlage VZeile 31 einzutragen“,
sagt Waldau-Cheema. Vermittlungsprovision
für Portale, Anzeigen und sogar
Geräte, die für die Untervermietung gekauft
wurden, werden als Werbungskosten gegengerechnet.
Einnahmen bis 520 Euro im Jahr
bleiben steuerfrei. Dafür können Vermieter
allerdings dann keine Kosten absetzen. (dpa)