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SALA DE TOGAS
DECLARACIONES DE OBRA NUEVA SEGUN LA LEY 8/90 DE 25 DE JULIO
(•) Luis GARCIA GARCIA
Uno de los efectos, inmediatos y
más perceptibles de esta Ley. es el
resultante de su artículo 25, precepto
formalista y sustantivo. de
amplia transcendencia, ya que supon
e el reflejo documental del proceso
sucesivo de incorporación gradual
de la edifica~ión al patrimonio
de su titular. se aplica a edificaciones,
núcleo central de la economía
nacional y afecta e implica a mayor
número de personas.
Está clara su aplicación general. a
todo el territorio nacional y a todos
los términos municipales, independientemente
de su número de habitantes.
La constatación notarial y
registra! de la obra nueva supone la
fase final de la "adquisición gradual
de facultades urbanísticas", conforme
a lo dispuesto efi él' número 3
de la Disposición Adicional Primera
y a la Disposición Final Primera,
por lo que tiene carácter de legislación
general y básica.
Afecta a todo tipo de edificaciones.
Parte la Ley de la distinción entre:
"Régimen del suelo no urbanizable'';
al que dedica el capítulo II y
"Régimen del suelo urbano y urbanizable",
en el capítulo III. ambos
del Título Primero, que lleva el epígrafe
"Régimen Urbanístico de la
Propiedad del Suelo".
Según Ley debemos, pues, realizar
una división inicial entre: 12:
Suelo no urbanizable y 22 Suelo
urbano y urbanizable. Se supera la
tradicional clasificación entre rústico
y urbano.
Al primero dedica tres cortos artículos.
referentes a su destino, el
artículo 5, el 6 a las construcciones e
instalaciones autorizables, con remisión
a la legislación especial
aplicable y garantía, en todo caso,
del proceso de desarrollo urbano y
el artículo 7 a la posibilidad de
delimitar "áreas de especial protección".
Nada se dice respecto al otorgamiento
de escritura pública e inscripción
de las obras nuevas, en
suelo no urbanizable. Se regirá,
pués, por lo establecido en los artículos
208 de la Ley Hipotecaria y 308
de su Reglamento. Estos preceptos
no exigen que se acredite la conce-
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sión de licencia municipal, ni certificación
de terminación de obra,
para que pueda practicarse la inscripción.
Tampoco lo pide la Ley del
Suelo y ésta es la postura de la
Dirección General de los Registros
y del Notariado, en Resolución de 16
de Noviembre de 1981.
Ahora bien. hay que tener en
cuenta que la inscripción no convalida
los actos nulos, ni el acto nulo
es suceptible de convalidación por
prescripción.
Para que pueda sr inscrita en el
Registro de la Propiedad, deberá
constar en escritura pública. conforme
a lo dispuesto en el articulo 3
de la Ley Hipotecaria.
En el segundo supuesto, esto es,
obras nuevas construidas en suelo
urbano y urbanizable, es plenamente
aplicable el número 2 del
artículo 25 de la Ley. Según él, hay
que distinguir, entre: a: obra nueva
terminada y b: obra nueva en construcción.
A su vez. unas normas
generales. para los dos supuestos y
otras especiales. para cada uno.
Reglas comunes son: Licencia de
edificación, certificación técnica y
testimonio de lsa mismas en las
escrituras correspondientes.
Licencia de edificación. No se
establecen requisitos de forma para
la misma, ni lo hace la legislación
anterior del suelo. El articulo 23.1
dice: El acto de otorgamiento de la
licencia fijará los plazos de iniciación,
interrupción máxima y finalización
de las obras, de conformidad,
en su caso, con la normativa aplicable.
Se refiere claramente al acto
administrativo de concesión, no al
documento formal que la contenga.
En mi primer conferencia sobre esta
materia, a Secretados de Ayuntamiento,
en la Diputación Provincial,
insistía, con palabras del Preámbulo
de la Ley, en el gran peso y responsabilidad,
que sobre los Secretarios
de Ayuntamiento, recae en esta
Ley, hasta el extremo que de ellos
depende su eficaz cumplimiento.
Del Secretario depende la redacción
de este documento, su contenido,
claridad y posibilidad de plena, y
única, identificación de la obra
nueva descrita. En principio es un
documento formal, sin sujección a
modelo, que debe contener inequívocamente
la facu\tad de edificar. la
fecha y firma del Alcalde o Concejal
Delegado, aunque p .1ede presentarse
la misma licencia o certificación
del Secretario del Ayuntamiento
expresiva de su existencia y contenido.
La licencia ha podido expedirse a
I).Ombre de persona distinta de la que
haya realizado la declaración de
obra nueva, titular del solar y a cuyo
patrimonio se integra.
Compete al Notario advertir de las
divergencias. aparentes, entre la
licencia y la obra nueva descrita,
siendo la calificación. sobre su inscripción
o no. competencia del Registrador
de la Propiedad. con la
posibilidad siempre del correspondiente
recurso.
Pude alcanzarse la licencia por
silencio administrativo.
Hay supuestos en los que basta el
transcurso del tiemp9, unas con
necesidad de denuncia por mora
ante la Comisión Provincial. otras
sin ella, para que pasados dos
meses. sin que se denieg·ue o conceda,
se entienda adquirida la licencia.
Para las obras mayores, ordinariamente,
es necesaria la denuncia
de mora y transcurrido un mes
desde ésta, sin que se notifique la
denegación, conforme al art. 9.7. del
Reglamento de Servicios de las
Corporaciones Locales, se entienda
concedida, tácitamente, la licencia.
En las Ordenanzas de algunos
Ayuntamientos, se ha previsto el
régimen del silencio positivo. sin
denuncia de mora.
Obviamente en este caso no puede
acompañarse el documento de concesión
de licencia. Cualquier medio
de prueba, con garantía de autenticidad
será suficiente, siempre, en
cada caso sometido a calificación
registra! que determinará el alcance
de su legitimidad. Deberá constar la
presentación del proyecto y documentación
en el Ayuntamiento j la
denuncia de mora, en su caso. Circunstancias
éstas que se testimoniarán
en la escritura de declaración
de obra nueva. Caso de no ser