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SALA DE TOGAS
LA PRORROGA FORZOSA DE LOS ARRENDAMIENTOS Y EL
(*) José Arturo PEREZ MORENO
No cabe duda de que una de las
materias más vivas del Derecho es
la correspondiente a los arrendamientos
urbanos . ..Y es así no sólo
por su casuismo y su incuestionable
trascendencia en la vida cotidiana,
sino también porque los Abogados.
en su afán diario, ofrecen a los Jueces,
cada dia. en el cúmulo de asuntos
a que la materia da lugar. nuevas
interpretaciones, incluso rebuscadas,
que, luego, cuando aparecen
en las Sentencias, son rápidamente
asumidas por el común
de la doctrina. y pasan a formar
parte de este cambiante sector del
ordenamiento jurídico.
Muchas son las cuestiones que
podrían abordarse en este sentido: el
famoso giro jurisprudencia! -hoy
ya comúnmente aceptado- en el
sentido de dar validez a las cláusulas
de revisión donde sólo aparecía
la referencia al aumento de renta, la
controvertida cuestión de cuál sea el
procedimiento adecuado para hacer
ejercicio de la acción de resolución
de un contrato sometido al llamado
"Decreto Boyer" - cuestión ésta
sobre la que posiblemente aparezca
un artículo en el próximo número de
la revista-, o, ya más cerca de lo
concreto. unas recientísimas sentencias
de la Audiencia Provincial
de Granada sobre la consideración
como obra de la división de un local
en dos por un tabique de madera y
sobre el retracto en relación con la
permuta a la que se dio forma de
compraventa, etc ... - Asuntos todos
que demuestran que esta materia es
quizás de las que más nivel de "disección
jurídica" tienen y han tenido
en nuestro vivir jurídico de cada dia.
En esta linea. se acaba de dictar
una Sentencia que. difundida en los
medios de comunicación. ha traído a
colación un asunto que parecía firmemente
establecido en la práctica:
la situación en que ha quedado el
instituto de la prórroga forzosa.
después de la promulgación del
Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de
abril. sobre Medidas de Política
Económica. o, como dice la Sentencia
a que me refiero, " coloquialmente
denominado Decreto Boyer",
y. en especiaL de su artículo 9.1.
Se trata de la Sentencia de fecha 14
de Febrero de 1991. dictada por la
Sección 1a de la Audiencia Provincial
de Sevilla, cuyo Ponente ha sido
el Iltmo. Sr. Magistrado D. Damián
Alvarez Garcia.
En ella, la Sala estima el recurso
de apelación interpuesto p or la
parte demandada -arrendatario- y
revoca la Sentencia dictada por el
entonces Juzgado de Distrito Número
14. que había estimado la demanda
y había declarado resuelto el contrato
VERBAL de arrendamiento
concertado en Marzo de 1987, con
relación a una vivienda sevillana.
Como base procesal fáctica, es
preciso partir del hecho de que,
según la parte arrendadora el con- .
trato se concertó por un año, mientras
que la parte arrendataria niega.
ese hecho y mantiene que nada se .
pactó en cuanto a la duración del
contrato. Se ha declarado en la Sentencia
que ese tema quedó sin .
probar.
La parte arrendadora sostuvo la
resolución del arrendamiento por
entender que, con independencia de
que el contrato fuese verbal y que no
constase el pacto de duración, el
contrato debía resolverse al ser posterior
al "Decreto Boyer" y no regir,
por tanto, la prórroga forzosa, -
Obviamente, la parte demandada
defendía todo lo contrario.
Recordemos que el artículo 9.1 del
" Decreto Boyer'', se titula "SUPRE­
SION DE LA PRORROGA FOR­
ZOSA EN LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTOS URBANOS",
y que en su texto establece que los
contratos celebrados a partir de su
entrada en vigor "tendrán la duración
que libremente estipulen las
partes contratantes, sin que les s~a
aplicable FORZOSAMENTE el régimen
de prórroga ... ".
Expone luego la Sentencia que ese
precepto ha sido objeto de dos interpretaciones
dispares que, resumidamente
expuestas, son:
A).- La mantenida por FUENTES
LOJO y acogida por el T.S. en su
Sentencia de 12 de Mayo de 1989, y
por las Audiencias Provinciales de
Valencia y Santa Cruz de Tenerife:
no existe prórroga legal salvo que
así se pacte.
B).- La defendida por FERNAN­
DEZ ARAMBURU y DIEZ PICAZO
y recogida en Sentencia de la Audiencia
Provincial de Madrid: subsiste
la prórroga forzosa obligatoria
salvo que sea convencionalmente
excluida.
La Sala de Sevilla se inclina por la
segunda de las tesis expuestas; creo
que es necesario siempre pronunciarse
y, modestamente, desde luego,
he de decir que, desde mi punto
de vista, la doctrina más adecuada
es la primera; otra cosa indudable es
que una de las características más
hermosas del Derecho es su carácter
de opinable: por ello, paso a continuación
a exponer cuáles son los
argumentos de la Sentencia comentándolos
en mi opinión, sometida,
por supuesto siempre a cualquier
otra mejor fundada en Derecho.­
Tales argumentos de la Sentencia
que se comenta son:
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