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SALA DE TOGAS
contrato de arrendamiento de industria,
de empresa, por lo que la regulación
de los contratos asociativos
tampoco tendría una aplicación d i­
recta, siendo, - o pudiendo ser- por
el contrario de aplicación lo dispuesto
en la legislación vigente -artículo
3.1 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos- sobre los arrendamientos
de industria: "unidad patrimonial
con vida propia y susceptible
de ser inmediatamente explotada
o pendiente para serlo de
meras formalidades administrativas".
Y la analogía es clara: ¿por qué el
arrendamiento de industria ha de
excluirse de la L.A. Urbanos y no de
la L.A. Rústicos; por qué no es
arrendamiento de local de negocio,
sino de industria, un bar, por ejemplo,
y sí ha de serlo rústico un
invernadero; por qué no es arrendamiento
rústico, sino industrial,
una granja avícola y si ha de serlo
un invernadero?.
En función de lo expuesto, es
decir, de la consideración de la
aparcería de invernadero como
equiparable a un arrendamiento de
industria, se podría, incluso, obviar
toda referencia a los criterios establecidos
en los apartados 4º y 52 del
articulo 6º de la L.A.R. para excluir
o incluir este contrato de aparcería
de invernaderos de dicho cuerpo
legal, ya que el propietario lo que
hace es ceder unas instalaciones
industriales (invernaderos), a cambio
de una parte alicuota de los frutos
que se produzcan, es decir, una
explotación que está industrializada,
cualquiera que sea el tiempo
fijado del arrendamiento (o de l a
aparcería), y de quien decida el tipo
de siembra o prepare la tierra (toda
vez que ésta es lo de menos, y el
aparcero se limitará a mantenerla,
como expusimos), por lo que no
existe propiamente un arrendamiento
rústico pese a que tanto la tierra
sobre la que se asientan los invernaderos,
como los productos que se
obtienen de la explotación, sean
agrarios.
En definitiva parece evidente que,
por su naturaleza jurídica y económica,
este tipo de arrendamientos (o
de aparcerías) de invernaderos no
pertenecen a los arrendamientos
rústicos comunes, y, del mismo
espíritu de la L.A.R., se desprende la
exclusión de la misma de este tipo
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especial de contrato, que ha de
regirse por lo pactado por las
partes.
Reflejo jurisprudencia!
de esta doctrina
Fuentes Lojo, en su "Suma de
Arrendamientos Urbanos", pone de
manifiesto una corriente jurisprudencia!
que, partiendo de presupuestos
distintos -pero analógicamente
asimilables- a los analizados
(pues parte del estudio directo
de los arrendamientos de industria),
llega a la misma conclusión.
El artículo 3.1 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos dice: "El arrendamiento
de industria o negocio de
la clase que fuere, queda excluido de
esta Ley rigiéndose por lo pactado y
por lo dispuesto en la legislación
civil, común o foral. Pero sólo se
reputará existente dicho anendamiento
cuando el arrendatario recibiere,
además del local, el negocio o
industria en él establecido, de modo
que el objeto del contrato sea no
solamente los bienes que en el
mismo se enumex·en, sino una unidad
patrimonial con vida propia y
susceptible de ser inmediatamente
explotada o pendiente para sedo de
meras formalidades administrativas".
Por tanto lo esencial para poder
calificar un arrendamiento como de
industria está en la intención de las
partes, es decir, si realmente pretenden
ceder un todo organizado,
una unidad patrimonial, de la que
formen parte la instalación y la
organización de la industria.
Una Jurisprudencia continuada
-baste citar, entre otras, las Sentencias
T.S. de 16-marzo-1948, 30-
junio-1949, 7 -diciembre-1953, 30-enero-1956,
11-abril-1955, 30-enero-1956,
13-noviembre-1963, y un larguísimo
etcétera- precisa, inequívocamente,
que "el objeto del contrato de
industria es un complejo o universalidad
de elementos materiales,
conectados y adecuados a un uso
industrial y apto para funcionar
inmediatamente, es decir, un todo
organizado para la realización de
una finalidad productiva o de un fin
económico, organización que constituye
una unidad patrimonial".
La Jurisprudencia, como indica
Fuentes Lojo, exige otro requisito
para considerar el arrendamiento de
industria: el de la necesidad de la
preexistencia y la continuación de
la actividad económica. Por tanto,
"no será aparente el régimen de
arrendamiento de empresa cuando
los contratantes presuponen la des-