Dynamisme 231 - Union Wallonne des Entreprises

Actions / Fiscalité
PRÉCOMPTE IMMOBILIER
Les communes ont tout intérêt à ac cueillir des entreprises
par Jean de LAME
Chiffres et simulation à l’appui, l’Union Wallonne des Entreprises va à contre-courant des idées
reçues. De plus en plus souvent les entrepreneurs entendent de leurs élus locaux qu’il n’y a aucun
intérêt fiscal pour les communes à attirer des entreprises sur leur territoire. L’UWE le prouve : le
précompte immobilier est plus élevé pour les entreprises que pour les particuliers.
TABLEAU 2
Périph. Charleroi
(La Louvière)
Villa sur 10a
Surface utile 225m²
2 villas sur 20a
Surface utile 450m²
Commerce sur 20a
Surface utile 450m²
Atelier polyvalent sur 20a
Surface utile 450m²
1.454 euros 2.908 euros 6.559 euros 2.502 euros
Périph. Liège (Ans) 1.760 euros 3.520 euros 6.386 euros 2.314 euros
(1) Pour rappel, le précompte immobilier
frappe tous les investissements
immobiliers. Sa base imposable est
le revenu cadastral.
(2) DEXIA Public Finance Finances
locales Communes Provinces.
(3) www.pouvoirslocaux.wallonie.be
TABLEAU 1
Additionnels
provinciaux
Moyenne
additionnels
communaux (3)
Total
% en + par
rapport au BW
Brabant Wallon (Wavre) 1.150 2.081 (1.400) 3.231 (2.550)
Hainaut (La Louvière) 1.825 2.681 (2.850) 4.506 (4.675) + 39,4%
Liège (Ans) 1.500 2.478 (2.600) 3.978 (4.100) + 23,1%
Luxembourg 1.980 2.525 4.505 + 39,4%
Namur 1.845 2.530 4.375 + 35,4%
44. Dynamisme Juin-Juillet 2011
Outre le fait que les entreprises génèrent de
l’emploi local, leurs investissements immobiliers
représentent des recettes fiscales importantes
en précompte immobilier. Beaucoup plus
que ne le pense un grand nombre d’élus locaux (1) .
La preuve par l’exemple : pour un investissement
en Région wallonne de 100.000 euros en
bâtiments, un commerce génère 1.241 euros par
an de précompte immobilier, un hall industriel
1.040 et un logement, 564.
Si le précompte immobilier d’un nouveau
logement est de 100, pour un même montant
investi celui d’un hall industriel neuf sera de 186
et celui d’un nouveau bâtiment commercial de
220. Les chiffres parlent donc d’eux-mêmes !
Recettes fiscales
Quatre-vingt pourcents des recettes fiscales
provinciales sont générées par le précompte
immobilier. Pour les communes, les recettes
fiscales se ventilent comme suit : 38% de
précompte immobilier, 38% d’additionnels à
l’impôt des personnes physiques et enfin 24%
d'autres taxes locales.
Selon le service d’étude de Dexia (2) , les recettes
fiscales communales par habitant en Wallonie
s’élèvent à 575 euros et les dépenses des
communes à 1.204 euros par an. La différence
provient des différents subsides dont le plus
important est celui du fonds des communes.
Précompte et additionnels
Le précompte immobilier frappe tous les
investissements immobiliers. Sa base imposable
est le revenu cadastral. Les taux d’imposition sont le
résultat d’un taux de base régional (1,25%), majoré
des additionnels provinciaux et communaux. Le
précompte immobilier est en moyenne égal à 80%
du revenu cadastral. Les additionnels étant fixés
par les provinces et communes, ceux-ci varient au
niveau provincial entre 1.150 et 1.980 et au niveau
communal entre 1.400 et 3.100.
En moyenne régionale, les additionnels provinciaux
et communaux s’élèvent respectivement à 1.660 et
et 2.459. 2.459.
Revenu cadastral
La base imposable du précompte immobilier
est le revenu cadastral. Et il faut savoir que
les revenus cadastraux actuels sont fixés en
fonction de la valeur du bien en… 1975. Pour les
investissements postérieurs à 1975, l’évaluation
se fait de manière fictive comme si le bien avait
existé en 1975.
Pour arriver à cette simulation, deux méthodes
différentes sont utilisées. La première concerne
les biens ordinaires (appartements, maisons,
bureaux centre ville, petits commerces,..) : le
revenu cadastral est égal à 60% de la valeur
locative 1975. de 1975. La La seconde s’applique aux aux
immeubles exceptionnels et industriels (grandes et
moyennes surfaces, bureaux hors centre ville, halls
industriels, usines,..) : leur revenu cadastral est
égal à la valeur vénale de 1975 x 5,3%.
Comparaison entre un logement,
un commerce et un hall industriel
L’Administration de la Documentation Patrimoniale
(ancien cadastre) a fourni à l’UWE les revenus
cadastraux de 3 types d’immeubles, à savoir un
commerce, un hall industriel et un logement.
Le calcul a été fait sur base d’un cahier des
charges précis de manière à comparer des biens
en tout point identiques. La comparaison porte dès
lors sur des bâtiments nouveaux censés construits
en 2010 à 3 endroits différents de Wallonie, à savoir
les périphéries de Charleroi, Liège et Wavre.
Le premier investissement-type concerne un
logement neuf sur une parcelle de 10 ares avec
une surface habitable utile de 225 m 2 .
Le second porte sur un immeuble de commerce neuf
de 450 m 2 de surface utile sur une parcelle de 20 ares.
Le troisième sur un hall industriel neuf de 450 m 2
de surface utile sur une parcelle de 20 ares.
Les cas retenus nous permettent de comparer
le revenu cadastral de 2 villas (2 x 225 = 450 m 2
surface habitable sur 2 x 10 = 20 ares de terrain) à
celui d’un commerce et celui d’un hall industriel
(450 m 2 surface construite et 20 ares de terrain).
Du tableau 2, fourni par la Documentation patrimoniale,
il ressort que les différences de revenus
cadastraux pour un même type de bien localisé à
3 endroits différents sont importantes...
Périph. Wavre 2.458 euros 4.916 euros 5.771 euros 3.037 euros
Si le lecteur s’arrête à ce tableau, il ne tient
pas compte d’une donnée essentielle : le coût
de l’investissement. En effet, si la comparaison
porte sur des surfaces identiques, les coûts de
construction au m² sont différents. Ainsi, construire
un bâtiment commercial de 450 m² coûte en
moyenne les trois quarts du prix de construction
de 2 villas totalisant 450 m². Construire un hall
industriel coute coûte en moyenne, au m², le tiers (en fait
0,375) du coût d’un logement.
Ainsi, dans notre exemple, le coût de construction
du logement est estimé à 270.000 euros
(deux logements = 540.000 euros). Le coût de
construction d’une surface commerciale moyenne
et d’un hall industriel est respectivement estimé à
405.000 euros et à 202.500 euros.
Il n’a pas été tenu compte dans nos calculs du
prix du terrain et de la TVA. Ces éléments auront
plutôt tendance à augmenter le prix du logement
et dès lors à accentuer encore davantage la
surévaluation des revenus cadastraux des
immeubles commerciaux et halls industriels.
Dès lors, pour un même montant investi en
bâtiments, le revenu cadastral varie : comme suit :
Commerce
Atelier
TABLEAU 3
logements
logements
6.559 6.559 2.502 2.502
Hainaut
0,75 0,75 = 3
0,375
=
=
2,29
2,29
2.908 2.908 2.908 2.908
6.386 6.386 2.314 2.314
Liège
0,75
= 2,42
= 2,42
0,375
=
=
1,75
1,75
3.520 3.520 3.520 3.520
5.771 5.771 3.037 3.037
Brabant Wallon 0,75
= 1,56
= 1,64
= 1,56
0,375
= 1,64
4.916 4.916 4.916 4.916
Une surface commerciale a un revenu cadastral
de 56% à 200% plus élevé qu’un logement.
Un hall industriel a, lui, un revenu cadastral de
64% à 129% plus élevé qu’un logement.
La vision de l’investisseur…
Il y a lieu, par ailleurs, lors d’un investissement,
de tenir compte des différences d’additionnels
communaux et provinciaux.
TABLEAU 4
Commerce sur 20a
Surface utile 450m²
Surcoût
Comme le montre le tableau 4, le surcoût pour
une moyenne surface commerciale qui s’établit en
Hainaut est, en moyenne, de 58% supérieur à une
localisation en Brabant wallon ! Uniquement en
raison des différences d’additionnels communaux
et provinciaux… Il s’agit ici de moyennes. Dès lors,
l’exercice doit se faire au cas par cas pour les 5
5 provinces et et les les 262 262 communes wallonnes.
Rendement moyen du précompte
immobilier pour les communes
Si nous tenons compte de tous ces facteurs, nous
obtenons pour 1.000 euros investis, en moyenne
sur le territoire wallon, un précompte immobilier
annuel de :
Commerce :
Hall industriel :
Logement :
Dès lors pour un investissement en Région
wallonne de 100.000 euros en bâtiments,
un commerce génère 1.241 euros par an de
précompte immobilier, un hall industriel 1.040 et
un logement 564.
Si le précompte immobilier d’un nouveau logement
est de 100, pour un même montant investi, celui
d’un hall industriel neuf sera de 186 et celui d’un
nouveau bâtiment commercial de 220.
Arguments et contre-arguments
Les responsables communaux objectent parfois
que lorsqu’un citoyen construit un logement
et s’établit sur le territoire de la commune, il
génère à la fois des additionnels au précompte
immobilier et à l’impôt des personnes physiques.
Atelier polyvalent sur 20a
Surface utile 450m²
6.559 + 6.386 + 5.771 6.238 =
3 405*
Surcoût
Logement sur 10a
Surface utile 225m²
Surcoût
Hainaut 6.559 x 1,394 = 9.143 + 58% 2.502 x 1,394 = 3.488 +22,4% 1.454 x 1,394 = 2.027
Liège 6.386 x 1,231 = 7.861 + 36% 2.314 x 1,231 = 2.849 1.760 x 1,231 = 2.167 +7%
Brabant Wallon 5.771 3.037 + 6,6% 2.458 + 21%
= 15,4 x 80,63%** = 12,41 € 220%
2.502 + 2.314 + 3.037 2.618 = = 12,9 x 80,63%** = 10,4 € 184%
3 202,5*
1.454 + 1.760 + 2.458 1.890 =
3 270*
* 1/1000 du coût de construction
** 80,63% = 1,25 % x (1.660 + 2.459) x 1,5661 (indexation)
= 7 x 80,63%** = 5,64 € 100%
Dynamisme Juin-Juillet 2011 .45