Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed - RIEC's

More documents

Recommendations

Info

4.2. | Malafide activiteiten met betrekking tot speculatie Naast de verwevenheid van de vastgoedsector met huisjesmelkerij en uitbuiting, zoals beschreven in de voorafgaande hoofdstukken, is de vastgoedsector met de liquidaties van verschillende vastgoedhandelaren onlosmakelijk verbonden geraakt met de Nederlandse georganiseerde misdaad. Deze verstrengeling van de vastgoedsector met de georganiseerde misdaad is een nieuw fenomeen. Het negatieve imago vindt zijn oorsprong al in de woningschaarste die in Nederland al sinds het einde van de negentiende eeuw heerst. De vastgoedhandelaar wordt gezien als iemand die veel geld verdient over de ruggen van mensen die door de woningschaarste worden gedwongen duur van hem te huren of te kopen. Daarbij zorgt de krapte op delen van de woningmarkt er ook voor dat de waarde van het vastgoed in Nederland onevenredig hoog ligt ten opzichte van het algemene prijspeil. Zowel op het gebied van vraag naar vastgoed als op het gebied van vraag naar huurwoonruimte is in Nederland al decennia lang sprake van een vraagoverschot. Dit maakt de vastgoedmarkt een aantrekkelijke markt voor handel. Andere factoren die de vastgoedsector aantrekkelijk maken voor handel zijn de huidige lage rente op de hypotheekmarkt in combinatie met redelijk ruime financieringsmogelijkheden en het (tot voor kort) stabiele waardebehoud. Sinds het begin van de jaren tachtig van de twintigste eeuw zijn de huizenprijzen vrijwel uitsluitend gestegen. De financiering van geldverstrekkers op onroerend goed ligt op dit moment gemiddeld tussen de 70% voor verhuurde woningen tot soms wel 120% op woningen voor eigen gebruik. Buiten deze aantrekkelijke condities voor de bonafide onroerendgoedbelegger is gebleken dat speculeren met vastgoed zich ook leent voor malafide handel. Een factor die daarbij een rol speelt, is het weinig transparante karakter van sommige eigendomsverhoudingen en transacties. Gebruikmaking van BV’s en gesplitste eigendomsrechten kunnen er toe leiden dat eigendoms- en machtsverhoudingen nauwelijks inzichtelijk zijn. Financiering speelt hierbij ook een belangrijke rol aangezien er in financieringsovereenkomsten allerlei privaatrechtelijke afspraken over machtsverhoudingen gemaakt kunnen worden. Onregelmatigheden doen zich voor op verschillende gebieden, op verschillende niveaus en zijn – voor zover we hier zicht op hebben gekregen – van zeer verschillende omvang. Niet alleen de diversiteit, maar ook de grensgebieden waarin de vastgoedhandelaar zich vaak begeeft om winsten te optimaliseren, maakt dat de aard van de malafide activiteiten in de vastgoedsector als zeer breed en divers getypeerd moet worden. Kenmerkend is de stap van handel bedrijven in en met vastgoed, naar vormen van moreel verwerpelijk handel bedrijven en uiteindelijk naar handel drijven met vastgoed waarbij allerlei strafbare feiten gepleegd worden zoals bijvoorbeeld documentfraude, valsheid in geschrifte, intimidatie of zelfs geweld. Al deze malafide activiteiten rondom de handel in vastgoed kennen één overeenkomstig motief: geldelijk gewin. Alleen waar vastgoed gebruikt wordt voor het witwassen van zwart geld, is het motief afwijkend 8 . Er zijn verschillende malafide activiteiten die samenhangen met het speculeren met vastgoed. In het bijzonder ABC-transacties en hypotheekfraude worden als de meest prominente problemen genoemd op het terrein van speculatie met vastgoed. Deze activiteiten komen het meest frequent voor en lijken maatschappelijk gezien de grootste schade te veroorzaken. Belangrijkste actoren, naast de overheid en de speculanten, zijn notarissen, makelaars, intermediairs, taxateurs, financiers, fiscalisten, stromannen, en de al dan niet onwetende koper of verkoper. Soms spelen actoren uit andere hoeken als bijvoorbeeld een werkgever ook een rol. Hieronder volgt een korte beschrijving. ABC-transacties Hier gaat het om die transacties waarbij er bij de verkoop van partij A aan B en van B aan C zaken gebeuren die niet rechtmatig zijn. Verkoopcarrousel Deze heeft betrekking op het met behulp van malafide praktijken buitenproportioneel snel doorverkopen van panden om hogere winsten te behalen. 8 Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP. 18 18
Hypotheekfraude Hierbij proberen personen of groepen onder valse voorwendselen (zoals vervalste inkomensgegevens of vervalste identiteitsbewijzen) een (hogere) hypotheek te bemachtigen. Belastingontduiking Kent als vorm binnen malafide speculatie meerdere verschijningsvormen. Het onderhands betalen van vastgoed is wellicht de meest bekende. Een andere vorm die onderscheiden wordt, is het witwassen van crimineel of zwart geld via de aankoop van vastgoed. Intimidatie en bedreiging Het kan daarbij zowel gaan om kopers en verkopers op executieveilingen als om taxateurs en notarissen die onder druk worden gezet. 19 19
Page 1 and 2: Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak
Page 3 and 4: Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak
Page 5 and 6: Bijlagen (vanaf pagina 44)*: I Rich
Page 7 and 8: ank. Het grote gevaar van deze loka
Page 9 and 10: en criminele groepen te ontmoedigen
Page 11 and 12: 2 | Definitie, achtergrond, ervarin
Page 13 and 14: 2.7 | Lokale samenwerking criminele
Page 15 and 16: 3.4 | Toespitsing extern toezicht o
Page 17 and 18: 3.8 | Beleidskader aanpak Vastgoed
Page 19: Onregelmatigheden rond de verhuur v
Page 23 and 24: Informatie-uitwisseling met gemeent
Page 25 and 26: Voorbeelden van aanleidingen om een
Page 27 and 28: Hennepteelt In de Uitvoeringsmap Be
Page 29 and 30: casussen. Zo kan de Belastingdienst
Page 31 and 32: • de aanvraag niet aan de eisen v
Page 33 and 34: De Wet Bijzondere maatregelen groot
Page 35 and 36: elang van de gemeentelijke huishoud
Page 37 and 38: De overheid en de aanpak van specul
Page 39 and 40: te zien of steeds dezelfde notaris
Page 41 and 42: H 7 | Korte werkbeschrijving ketena
Page 43 and 44: 7.3 | Processchema signalering vanu
Page 45 and 46: Tools van de FIOD-ECD De FIOD is de
Page 47 and 48: NB. Wanneer één persoon in een wo
Page 49 and 50: Wanneer de Gemeentelijke basisadmin
Page 51 and 52: a. het woonverblijf niet wordt vers
Page 53 and 54: een zwangerschap van tenminste drie
Page 55 and 56: Artikel 5 Het Dagelijks Bestuur van
Page 57 and 58: Artikel 12 van het Bestuurlijk Over
Page 59 and 60: woonruimtevoorraad groter is dan he
Page 61 and 62: o d. het belang dat de vergunningaa
Page 63 and 64: Tevens worden zijn eventuele weiger
Page 65 and 66: egiogemeenten; b) Er dient een dire
Page 67 and 68: • 1.2. Kamertal Kamertal (eerste
Page 69 and 70: (zie artikel 3, lid 7 en artikel 4,
Page 71 and 72:
Hoofdstuk 6 BESTUURLIJKE BOETE Arti
Page 73 and 74:
II. de woningcorporaties: 1. 3B-Won
Page 75 and 76:
komen het volgende overeen: HOOFDST
Page 77 and 78:
. de corporatie draagt er zorg voor
Page 79 and 80:
De corporaties volgen deze ijkpunte
Page 81 and 82:
Overeenkomst Woonruimteverdeling; 4
Page 83 and 84:
Artikel 13 Weigering kandidaat met
Page 85 and 86:
Er zijn t.o.v. de urgentieverklarin
Page 87 and 88:
4. Indien degene aan wie tweemaal e
Page 89 and 90:
BIJLAGE V Opzet Model beleidskader
Page 91 and 92:
De gemeentelijke rol bij de aanpak
Page 93 and 94:
Melding voor Burgerzaken: _________
Page 95 and 96:
1. Inleiding In veel gemeenten, maa
Page 97 and 98:
6. De hoogte van de boete Wettelijk
Page 99 and 100:
ewoning aan de GBA; controle op de
Page 101 and 102:
Bijlage VIII Meldingsformulier aan
Page 103 and 104:
Bijlage IX Voorbeelden van indicato
Page 105:
RIEC Rotterdam-Rijnmond Bezoekadres
show all

Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed - RIEC's

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?