utdelning och notering av aktier i brinova fastigheter ab - Peab

Finansiell översikt
Detta avsnitt innehåller en finansiell presentation av Brinova
bestående av resultaträkningar, balansräkningar, kassaflödesanalys
och nyckeltal.
Resultaträkningarna består dels av en proformaredovisning,
dels av en redovisning av Brinovas intjäningsförmåga
på årsbasis per 30 juni 2003. Proformaredovisningen har
upprättats i syfte att belysa utvecklingen av driftnettot under
perioden 2000–2002 för Brinovas fastighetsbestånd per
30 juni 2003. Intjäningsförmågan på årsbasis syftar huvudsakligen
till att ge en aktuell bild av Brinovas intjäningsförmåga
efter den refinansiering som ägde rum under första
halvåret 2003. Därtill redovisas Brinovas faktiska resultatutfall
och kassaflödesanalys för perioden 1 januari – 30 juni 2003.
De balansräkningar som presenteras är upprättade per
31 december 2002 och per 30 juni 2003.
Principerna för upprättande av proformaredovisning
och intjäningsförmåga på årsbasis per 30 juni 2003 presenteras
nedan.
PRINCIPER FÖR PROFORMAREDOVISNING
För att visa den ekonomiska utvecklingen för Brinovas fastighetsbestånd
per 30 juni 2003 lämnas en proformaredovisning
av fastigheternas driftnetto för perioden 2000–2002.
Vid upprättande av proformaredovisningen har hyresintäkter,
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och
tomträttsavgäld i allt väsentligt baserats på verkliga utfall.
Endast ett mindre antal fastigheter saknar historiska utfall,
exempelvis på grund av nyproduktion. För dessa har hyresintäkter
och fastighetskostnader uppskattats. Uppskattningarna
har genomförts genom att hyresintäkter och
fastighetskostnader justerats ned med 2 procentenheter
per år, antingen från närmast kända utfall eller, då utfall
saknas, från bedömt utfall 2003. Kostnader för fastighetsadministration
har beräknats utifrån en bedömd årskostnadsnivå
per 30 juni 2003.
PRINCIPER FÖR INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ ÅRSBASIS
PER 30 JUNI 2003
I syfte att ge en aktuell bild av Brinovas intjäningsförmåga,
utgående från Koncernens finansiella ställning och dess
fastighetsbestånd per 30 juni 2003, har en resultaträkning
upprättats avspeglande intjäningsförmåga på årsbasis per
30 juni 2003. Det är viktigt att notera att denna resultaträkning
inte är att jämställa med en prognos avseende
innevarande år eller för de kommande 12 månaderna.
Resultaträkningen innehåller exempelvis inte några bedömningar
avseende framtida uthyrningsgrad eller hyres- och
ränteutveckling.
Genom den refinansiering som avslutades under juni
2003 erhöll Brinova betydande likvida medel, vilka per
30 juni 2003 uppgick till 212 mkr. Vid beräkningen av
intjäningsförmågan har 200 mkr av dessa likvida medel
bedömts utgöra överskottslikviditet och har räknats av mot
de räntebärande skulderna per 30 juni 2003. Syftet med
denna justering är att ge en bild av intjäningen vid en för
Brinovas verksamhet mer normal kapitalstruktur. Överskottslikviditeten
kommer huvudsakligen att användas till
investeringar i fastigheter.
Intjäningsförmågan på årsbasis per 30 juni 2003 har framtagits
enligt följande:
Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyresintäkter
på årsbasis per 30 juni 2003.
Drift- och underhållskostnader samt kostnader för fastighetsadministration
består av en uppskattad årskostnad
för fastighetsbeståndet per 30 juni 2003.
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld är beräknade utifrån
fastigheternas taxeringsvärden och tomträttsavtal
per 30 juni 2003.
Avskrivningarna utgörs av avskrivningar om 1 procent
på byggnadernas anskaffningsvärde, motsvarande
21,9 mkr, samt övriga avskrivningar om 8,2 mkr.
Kostnaderna för central administration baseras på en
bedömning av erforderliga årskostnader utifrån verksamhetens
omfattning per 30 juni 2003.
Andel i joint ventures resultat beräknas på årsbasis
uppgå till 2,5 mkr.
Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader beräknas
på årsbasis uppgå till netto 0,8 mkr, vilket motsvarar
200 procent av utfallet för perioden 1 januari – 30 juni
2003.
Ränteintäkterna är beräknade utifrån likvida medel per
30 juni 2003 med avdrag för en bedömd överskottslikviditet
om 200 mkr. Räntebidragen beräknas på årsbasis
uppgå till 1,5 mkr.
Räntekostnaderna har beräknats utifrån räntebärande
skulder per 30 juni 2003, med avdrag för en bedömd
överskottslikviditet om 200 mkr, och med en genomsnittlig
årsränta per 30 juni 2003 om 5,3 procent.
Räntekostnaderna för de konvertibla skuldebreven
beräknas på årsbasis uppgå till 18,2 mkr. Övriga finansiella
kostnader beräknas på årsbasis uppgå till 2,0 mkr.
Skattekostnaden består av en schablonskatt om 28 procent
av resultatet efter finansiella poster.
Minoritetsandelen är beräknat till 0,2 mkr.
Nyckeltal hänförliga till tillgångar och skulder är beräknade
utifrån Brinovas balansräkning per 30 juni 2003, justerad för
bedömd överskottslikviditet om 200 mkr som minskat kassa
och bank samt räntebärande skulder.
EFFEKTER AV HÄNDELSER EFTER 30 JUNI 2003
Efter 30 juni 2003 har 95 mkr av överskottslikviditeten om
200 mkr använts till fastighetsförvärv, 12 mkr till amortering
av lån samt 10 mkr till investeringar i befintliga fastigheter.
Fastighetsförvärvet utgörs av del av fastigheten
Högsbo 21:2 i Göteborg till ett förvärvspris för andelen
om 95 mkr.
Under september 2003 har avtal tecknats om försäljning
av bostadsfastigheter i Malmö. Avtalet är villkorat av
köparens finansiering. Vid ett genomförande av affären
kommer Brinovas bokförda fastighetsvärde att minska med
300 mkr och driftnettot att minska med 23 mkr. En försäljning
beräknas ge en realisationsvinst om cirka 10 mkr.
Ovanstående händelser har inte beaktats i den finansiella
översikten.
37