utdelning och notering av aktier i brinova fastigheter ab - Peab
utdelning och notering av aktier i brinova fastigheter ab - Peab
utdelning och notering av aktier i brinova fastigheter ab - Peab
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Det kan inte uteslutas att fastighetsskattens storlek ändras.<br />
Ett flertal <strong>av</strong> Brinovas hyres<strong>av</strong>tal är dock utformade så att<br />
en ökad fastighetsskatt kan vidaredebiteras hyresgästerna.<br />
TOMTRÄTTER<br />
Brinova innehar tre <strong>fastigheter</strong> med tomträtt. Den totala<br />
tomträtts<strong>av</strong>gälden uppgår för närvarande till 4,0 mkr per<br />
år. De tre tomträtts<strong>av</strong>talen skall omförhandlas 2012, 2019<br />
respektive 2020. Vid omförhandling <strong>av</strong> dessa <strong>av</strong>tal finns det<br />
inga garantier för att tomträtts<strong>av</strong>gälden inte stiger.<br />
REAVINSTER<br />
Brinovas möjligheter att erhålla re<strong>av</strong>inster vid <strong>av</strong>yttring <strong>av</strong><br />
<strong>fastigheter</strong> beror delvis på hur väl Brinova lyckas utveckla<br />
<strong>fastigheter</strong>na <strong>och</strong> därigenom höja <strong>fastigheter</strong>nas marknadsvärde.<br />
Möjligheterna till re<strong>av</strong>inster påverkas även <strong>av</strong> faktorer<br />
som ligger utanför Brinovas kontroll, såsom det allmänna<br />
ränteläget <strong>och</strong> den allmänna konjunkturutvecklingen.<br />
Normalt sett innebär högre nominella räntor att fastighetspriserna<br />
påverkas negativt. Stigande räntor innebär att<br />
en större del <strong>av</strong> hyresintäkterna går åt till att betala räntor.<br />
Därmed sjunker <strong>av</strong>kastningen på eget kapital. Om <strong>av</strong>kastningen<br />
på eget kapital sjunker minskar normalt sett efterfrågan,<br />
vilket medför att priserna på <strong>fastigheter</strong> går ned.<br />
På samma sätt innebär det normalt sett att sjunkande<br />
nominella räntor leder till en ökad efterfrågan på <strong>fastigheter</strong><br />
<strong>och</strong> högre fastighetspriser.<br />
Utöver räntenivån finns det ett flertal andra faktorer<br />
som påverkar prisutvecklingen för <strong>fastigheter</strong>. Den förväntade<br />
hyrestillväxten, värdetillväxten, skattesituationen <strong>och</strong><br />
möjligheten till lånefinansiering är några <strong>av</strong> de faktorer som<br />
har inverkan på hur fastighetspriserna utvecklas. Det finns<br />
därmed inga garantier för att Brinovas framtida försäljning<br />
<strong>av</strong> <strong>fastigheter</strong> kommer att generera re<strong>av</strong>inster.<br />
FÖRETAGS- OCH FASTIGHETSFÖRVÄRV<br />
Brinovas framtida expansion kan delvis komma att ske<br />
genom företags- eller fastighetsförvärv. Vid förvärv kan<br />
Brinovas verksamhet komma att påverkas <strong>av</strong> nya risker,<br />
såsom svårigheter att integrera förvärvade verksamheter.<br />
Samtliga förvärv är förenade med osäkerhet. Vid förvärv <strong>av</strong><br />
<strong>fastigheter</strong> utgör bortfall <strong>av</strong> hyresgäster samt ökade räntekostnader<br />
en betydande risk. Det finns inga garantier för<br />
att verksamheter eller <strong>fastigheter</strong> som förvärvas i framtiden<br />
kommer att kunna implementeras med framgång.<br />
Riskfaktorer<br />
MILJÖRISKER<br />
Delar <strong>av</strong> fastighetsförvaltningen kan påverka miljön.<br />
Brinova arbetar aktivt med att minska miljöpåverkan från<br />
verksamheten. Prioriterade områden är energi, materialval,<br />
farliga ämnen, <strong>av</strong>fallshantering, närmiljö <strong>och</strong> transporter.<br />
Miljöarbetet bedrivs som en naturlig del i förvaltningen <strong>och</strong><br />
affärsutvecklingen.<br />
Den som orsakar en miljöskada har i princip strikt<br />
ansvar för denna enligt bestämmelserna i miljöbalken.<br />
Detta innebär ansvar för skada även om skadan inte uppkommit<br />
till följd <strong>av</strong> uppsåt eller vårdslöshet. Vidare har vissa<br />
lättnader beträffande beviskr<strong>av</strong> medgivits för den som vill<br />
göra gällande skadeståndsanspråk på grund <strong>av</strong> miljöskador.<br />
Eventuella skador som orsakas <strong>av</strong> Brinovas verksamhet kan<br />
leda till ersättningsanspråk, vilka kan komma att påverka<br />
Koncernens resultat negativt.<br />
En förvärvare <strong>av</strong> en juridisk person övertar i praktiken<br />
ansvaret för en eventuell förorening orsakad <strong>av</strong> den juridiska<br />
personen. Ett antal <strong>av</strong> Koncernens bolag, vilka har<br />
sitt ursprung utanför Pe<strong>ab</strong>-koncernen, har en lång historik.<br />
Det kan inte uteslutas att verksamhet som resulterat i miljöföroreningar<br />
tidigare har bedrivits i dessa bolag. Även om<br />
det idag inte existerar några kända sådana förhållanden<br />
kan ersättningsanspråk inte uteslutas.<br />
En del <strong>av</strong> Koncernens bolag äger <strong>fastigheter</strong>, som<br />
beroende på tidigare bedriven industriverksamhet kan innehålla<br />
miljöföroreningar. Även om det idag inte finns några<br />
sådana kända förhållanden kan det inte uteslutas att ersättningsanspråk<br />
aktualiseras.<br />
KÄNSLIGHETSANALYS<br />
I t<strong>ab</strong>ellen nedan framgår den teoretiska effekten före skatt<br />
på Brinovas årliga intjäningsförmåga per 30 juni 2003 efter<br />
finansiella poster vid fullt genomslag <strong>av</strong> en isolerad förändring<br />
<strong>av</strong> respektive vari<strong>ab</strong>el.<br />
Faktor Förändring<br />
Resultateffekt,<br />
mkr<br />
Hyresintäkter +/–1 procent +/–3,0<br />
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 procentenhet +3,2/–3,0<br />
Räntenivå för fastighetslån +/–0,5 procentenhet –/+7,9<br />
Fastighetskostnader +/–1 procent –/+1,1<br />
Brinovas långsiktiga upplåning medför att Koncernen reducerar<br />
risken förknippad med ökade marknadsräntenivåer.<br />
När marknadshyresnivå eller marknadsräntenivå förändras<br />
påverkas resultatet successivt under flera år. Förändringar<br />
i uthyrningsgrad <strong>och</strong> fastighetskostnader slår däremot<br />
igenom redan första året.<br />
49
Change language