ZAP-2018-16

Fach 4 R, Seite 922
Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2018
Miete/Nutzungen
„Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung
der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache – Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG)“ zunächst
den Medien vorgestellt und erst anschließend in die Ressortabstimmung gegeben. Diese Vorgehensweise
war schon äußerst ungewöhnlich, da üblicherweise erst die Ressortabstimmung stattfindet
und dann der Referentenentwurf veröffentlicht wird und in die Verbändeanhörung geht. Reflexartig kam
natürlich der Widerspruch des großen Koalitionspartners, da der Entwurf über die Vereinbarungen im
Koalitionsvertrag hinausging, weshalb schon in der letzten Legislaturperiode der damalige Bundesjustizminister
MAAS mit seinem Entwurf früh gescheitert war. Am 11.7.2017 hat das BMJV den nach der erfolgten
Ressortabstimmung erheblich „abgespeckten“ Referentenentwurf in das Anhörungsverfahren bei Ländern
und Verbänden gegeben (beide Entwürfe stehen unter www.mietgerichtstag.de zum Download zur Verfügung).
Neben Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung (regionale Absenkung auf 8 %,
Einführung einer eigenen Kappungsgrenze) und der Angabepflicht bzgl. der Vormiete bei der sog.
Mietpreisbremse ist besonders der neue OWi-Tatbestand in § 6 WiStG des „Herausmodernisierens“
bemerkenswert (dazu BÖRSTINGHAUS/KRUMM NZM 2018, 633). Wer in der Absicht, den Mieter zu einer
Kündigung zu veranlassen, eine Modernisierungsankündigung mit bestimmten Fehlern oder eine missbräuchliche
Umsetzung der Modernisierung durchführt, kann mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 €
belegt werden. Der Rahmen darf zur Gewinnabschöpfung auch überschritten werden.
Eine Änderung ist zum Ende des Berichtszeitraums aber schon in Kraft getreten: Der Beschwerdewert für
eine Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH in § 26 Nr. 8 EGZPO von mindestens 20.000 € ist erwartungsgemäß
wieder um 18 Monate verlängert worden (BGBl I 2018, S. 863). Für die Miete bedeutet dies,
dass nur Räumungsurteile mit einer Kaltmiete von mehr als 476,20 € mit der Nichtzulassungsbeschwerde
angegriffen werden können.
II.
Mietvertragsabschluss/-aufhebung
1. Teilweise Personenidentität
Der BGH (WuM 2016, 341 = GE 2016, 849 = MDR 2016, 818 = NZM 2016, 467 = NJW-RR 2016, 784 = ZMR
2016, 771 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 69 m. Anm. EISENSCHMID) hatte vor einiger Zeit darauf hingewiesen,
dass ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen kann, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person
beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter
nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.
Jetzt stellte sich eine ähnliche Frage über die rechtliche Qualifikation eines Vertrags über die Überlassung
von Räumen durch eine Miteigentümergemeinschaft an eines ihrer Mitglieder. Für diesen Fall hat der
BGH nun entschieden, dass regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt, wenn eine Miteigentümergemeinschaft
gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur
alleinigen Nutzung überlässt. Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen
gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden (BGH ZAP EN-Nr. 333/2018 = WuM 2018, 352 = GE
2018, 701 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 75 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; LEHMANN-RICHTER MietRB 2018, 194). Dem
wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags stehe nicht entgegen, dass der Miteigentümer
hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist.
Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem
oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gem. § 566 Abs. 1 BGB ein. Dies gilt
gem. § 1010 Abs. 1 BGB auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils
im Grundbuch eingetragen ist.
2. Zwischenvermietung durch Arbeitgeber
Wenn jemand eine Wohnung anmietet, um nicht selbst darin zu wohnen, sondern um sie Dritten zur
Verfügung zu stellen, geschieht dies aus den unterschiedlichsten Gründen. Es liegt in diesen Fällen immer ein
Dreipersonenverhältnis vor, das juristisch bekanntlich häufig zu Problemen führt. In der Wohnraummiete
besteht zusätzlich das Risiko, dass der Mieterschutz aufgeweicht wird. Deshalb hat der Gesetzgeber auf
Druck des BVerfG mit § 565 BGB eine besondere Mieterschutzvorschrift zumindest für den Bereich der
gewerblichen Zwischenvermietung geschaffen. Zum wiederholten Male musste sich der VIII. Senat des BGH
822 ZAP Nr. 16 22.8.2018